如何看香港不动产后市与港房投资机会

我们回顾香港不动产市场过往表现并展望其后市；同时，梳理10多家主流港房数据，且提供估值分析框架。 私宅市场已筑底企稳，料未来两到三年处于量价双升的景气周期。 香港私宅市场先后于2024-2025年实现总成交量与房价企稳，我们认为止跌修复的背后原因是多年来有克制的宅地供应，房价与利率下行推动的本港居民支付能力提升，以及开放政 如何看香港不动产后市与港房投资机会？ 我们回顾香港不动产市场过往表现并展望其后市；同时，梳理10多家主流港房数据，且提供估值分析框架。 私宅市场已筑底企稳，料未来两到三年处于量价双升的景气周期。 香港私宅市场先后于2024-2025年实现总成交量与房价企稳，我们认为止跌修复的背后原因是多年来有克制的宅地供应，房价与利率下行推动的本港居民支付能力提升，以及开放政策取态引入的大量内地需求，即偏刚性供给与较强需求向上弹性最终促发资产价格“V”型反弹。 向前看，我们认为若能保持温和供给与宽松国际流动性环境，本轮香港楼市复苏有望至少延续两到三年，房价或实现双位数的年化增长，呈现“量价双升”。 写字楼供需关系尚待调整，零售物业或将平稳转暖。 一方面，写字楼新增供给虽已过峰，但存量规模仍需一定时间消化，取决于金融、科技等行业需求复苏节奏，我们判断中环、上区等核心资产或有边际修复机会。 另一方面，零售物业将在本地经济、游客访港、线上渗透等因素影响下实现温和的结构性修复，即高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长。 结合基本面分析，我们认为现阶段“私宅开发商”超额投资机遇整体大于“持有型开发商”。 私宅开发商：由于香港楼市复苏周期已开启，我们建议在现阶段的趋势投资中关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的私宅开发商。 此外，我们构建主流港房净资产估值分析框架，并选取未来房价涨幅、补货拓储节奏与持有物业资本化率三个变量进行敏感性分析。 持有型开发商：此类港房估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益带来的综合回报率。 我们判断此类港房有望实现温和利润增长和4.5%-5.5%股息收益率，属于稳定绝对收益的红利资产，推荐利润增速和股息回报均好的太古地产。 风险：海外降息进程不及预期，商业地产增量供应规模与节奏超预期。