从拿地数据看前三季度各城市与房企变化：土地市场遇冷之下，各家房企战略如何变化？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 土地市场遇冷之下，各家房企战略如何变化？ [Table_Title2] 从拿地数据看前三季度各城市与房企变化 [Table_Summary] ► 2021Q1-Q3全国土地供应及成交情况 土地供给方面，2021Q1-Q3全国土地出让金同比-8%，其中，9月单月土地出让金同比-15%。2021Q1-Q3全国全口径累计推出土地建面为36.8亿平，同比-10%，累计成交建面27.7亿平，同比-16%，全口径出让金达5万亿元，同比-8%，其中住宅出让金达4.2万亿元，同比-7%。从溢价率数据来看，2021Q1-Q3一线城市溢价率不高，在4月达到11%的高点后逐步回落至8月的1%，9月出现一定回升至5.2%；而二线及三四线城市的溢价率均在4月攀升至超20%的高位，此后呈现逐月下降的态势，9月仅为2.5%和5.6%，较上半年大幅回落。流拍率方面，2021Q1-Q3全国流拍率水平自1月份以来，逐步走低，从1月的8.8%下降至6月的5.5%，7月短暂回升至8.3%后又逐步回落，9月流拍率已下降至5.9%。 ► 高总价及高溢价率地块的城市分析 2021Q1-Q3，高总价地块数主要分布在首批集中供地实施的5月、6月，此外，第二批次集中供地的9月有8块地总价超50亿元，第二次集中供地的市场热度较上一次有所降低。从城市分布来看，2021Q1-Q3总地价超过50亿元的地块主要分布在一线城市。从高溢价率城市数目来看，2021年9月，溢价率超过25%的城市数目较8月减少了14个城市。从全口径土地溢价率数据来看，9月单月溢价率超过25%的城市数为17城（7月、8月分别为27、31城），溢价率超过35%的城市数为9城（7月、8月分别为16、21城）。从住宅土地溢价率数据来看，9月单月溢价率超过25%的城市数为15城（7月、8月分别为34、35城），溢价率超过35%的城市数为11城（7月、8月分别为24、19城）。 ► 2021Q1-Q3样本房企拿地情况梳理 2021Q1-Q3龙头房企拿地金额同比下降9.9%，成长型房企同比下降28.8%，中型房企同比上升0.1%。从各梯队拿地同比增速表现来看，三季度各梯队房企拿地态度趋于保守，增速均显著下滑。59家样本房企自2018年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，但“两集中”政策实施后，2021H1拿地溢价率显著上升至21%，而三季度在土拍市场遇冷后，2021Q1-Q3整体招拍挂拿地溢价率回落至18.1%，但仍较前两年有所上升。2021Q1-Q3，样本房企在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至15%，在二线城市拿地金额占比由54%下降至53%，在三四线城市的拿地金额占比为32%，上升4pct。样本房企拿地区域仍以二线城市为主。 投资建议 2021年前三季度，受政策调控力度加强所影响，房地产销售表现先扬后抑，行业基本面数据也有所回落，但近期政策端出现边际改善的迹象，预计板块估值有望得到修复，继续 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： -25%-14%-4%6%16%27%2020/092020/122021/032021/062021/09房地产沪深300证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021年10月07日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 看好板块的投资机会，建议关注业绩确定性强且安全度较高的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、新城控股、中南建设、招商蛇口等。相关受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、碧桂园等。 风险提示 销售回暖不及预期，房地产调控政策收紧。 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020A 2021E 2022E 2019A 2020A 2021E 2022E 000002.SZ 万科A 21.31 增持 3.44 3.57 3.66 3.94 6.2 6.0 5.8 5.4 600048.SH 保利地产 14.03 增持 2.35 2.42 2.61 2.84 6.0 5.8 5.4 4.9 000656.SZ 金科股份 5.16 买入 1.06 1.32 1.47 1.62 4.9 3.9 3.5 3.2 000961.SZ 中南建设 4.45 增持 1.12 1.87 1.96 2.17 4.0 2.4 2.3 2.1 资料来源：Wind，华西证券研究所 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 2021Q1-Q3全国土地供应及成交情况 ..................................................................................................................................................5 1.1. 推出建面与土地出让金 .......................................................................................................................................................................5 1.2. 溢价率.......................................................................................................................................................................................................7 1.3. 流拍率.......................................................................................................................................................................................................8 2. 高总价及高溢价率地块的城市分析......................................................................................................................................................9 2.1. 高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市.......................................................................................................................9 2.2. 高溢价率城市数目减少 .................................................................................................................................................................... 11 3. 各省市土地出让金统计 ......................................................................................................................................................................... 12 4. 2021Q1-Q3样本房企拿地情况梳理.................................................................................................................................................... 13 4.1. 房企样本 ............................................................................................................................................................................................... 13 4.2. 龙头房企拿地金额增速转负............................................................................................................................................................ 13 4.3. 溢价率整体上行.................................................................................................................................................................................. 16 4.4. 拿地销售比上行.................................................................................................................................................................................. 16 4.5. 拿地区域多数集中于二线城市 ....................................................................................................................................................... 18 5. 投资建议....................................................................................................................................................................................................