2025年中国公募REITs市场年度报告

卷首语 2025年，中国公募REITs市场在政策赋能、规模扩容、资产多元及投资者参与深化等维度，持续呈现蓬勃向上的发展态势。截至2025年12月31日，国内已上市公募REITs产品达78只，合计发行总规模约2100亿元（含扩募81.61亿），市场体量实现稳步攀升。公募REITs不仅为广大投资者打造了多元化的资产配置工具，更持续为基础设施建设提质增效、实体经济高质量发展注入坚实金融活水，有效实现了资本市场与实体经济的良性互动。2025年年末写字楼、酒店等市场化商业不动产纳入试点标志着中国公募REITs市场正式进入多业态协同发展的新阶段。 目录 投资者结构监管政策REITs项目基本情况REITs一级市场REITs二级市场REITs经营业绩REITs分红REITs估值公募REITs市场未来展望瑞联平台REITs与资产证券化服务02051114193921424335 第一部分：监管政策 伴随公募REITs发行与扩募持续提速扩容，市场建设稳步迈入高质量发展快车道。中央各部委及地方政府协同发力、上下联动，密集出台一系列公募REITs专项支持政策，在持续推动公募REITs发行常态化落地的同时，从顶层设计、发行条款、运营管理规范到配套保障措施开展全方位优化完善，为市场长效发展筑牢制度根基。 第二部分：REITs项目基本情况 自2021年6月首批9只公募REITs上市以来，截至2025年12月31日，全市场公募REITs共有78只上市，总市值约2100亿元（含扩募81.61亿）。REITs产品类型也在不断丰富。2025年新增发行上市公募REITs20只，其中发行上市规模最大的3类分别是消费类基础设施REITs（5只）104.45亿元，仓储物流REITs（5只）103.1亿元，园区基础设施REITs（4只）70.07亿元。 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 第三部分：REITs一级市场 截至2025年12月31日，共有78只公募REITs产品发行上市，均采用“公募基金+ABS”的交易结构。总发行规模达到2,017.50亿元（不含扩募），募集份额达456亿份，加权平均发行价格为4.42元。其中2025年发行规模排名前三的REITs分别为南方润泽科技数据中心REIT、创金合信首农REIT和中金唯品会奥莱REIT，其规模分别为45亿元、36.85亿元和34.8亿元。2025年战略配售比例较高，除华夏凯德商业REIT战略配售比率在70%以下，其他REITs均在70%及以上。 第四部分：REITs二级市场 2025年以来，成交金额的阶段性高点与指数反弹区间基本重合，显示资金面回暖对市场修复的支撑作用，后续成交波动则与指数调整节奏同步。中证REITs的周期波动，本质上是政策环境、底层资产基本面、资金偏好及宏观流动性等因素共同作用的结果。成交活跃度的阶段性变化，进一步映射了市场对REITs资产价值的认知分歧与预期调整。 截至2025年12月31日，中证REITs全收益指数较年初上涨9.59%。分行业板块来看，除能源基础建设以外，2025年公募REITs市场实现全行业上涨，其中消费基础设施涨幅最大为21.57%，其次为市政设施（15.08%）和保障性租赁住房（11.45%）。 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 第五部分：投资者结构 REITs项目以机构投资者为主，个人投资者占比在20%以下。生态环保类REITs的个人投资者占比最大（在20%之间）。在机构投资者中，大多为持有非流通份额的战略投资者。 中国公募REITs市场年度报告 第六部分：REITs经营业绩 2025年中国REITs市场呈现“规模稳步扩张、结构分化加剧”的运行特征。全年市场总营收达210.02亿元，覆盖78只公募REITs基金；平均单只基金营收2.66亿元，营收中位数1.24亿元，头部与尾部基金差距显著。从增长维度看，有数据统计的51只基金平均同比增长率达72.01%，29只基金实现正增长，22只基金出现负增长。 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 第七部分：REITs分红 2025年度派息比率小于4%的REITs有20只，主要分布在园区基础设施及消费基础设施，特许经营权类REITs的累计可供分配比率显著高于产权类REITs，主要是由于特许经营权类REITs项目的到期价值归零，现金流稳定、分红率高，而同时产权类REITs更加关注底层资产的未来增值，因此分红率较低。 中国公募REITs市场年度报告 中国公募REITs市场年度报告 2025 REPORT 我们根据2025年的二级市场资本利得率与可供分配比率计算REITs的综合收益率。由于二级市场REITs价格整体呈现涨势，拉动综合收益率，多数REITs的综合收益率为正值。 第八部分：REITs估值 我们运用IRR对REITs进行估值。对于特许经营权类REITs，我们以REITs发行上市至特许经营权到期日为计算周期，以REITs上市次年可供分配金额作为基数，分别估算REITs可供分配金额年均增速在1%、3%和5%三种情况下的IRR。 2025 REPORT 以REITs2025年可供分配金额（不足一年的年化处理）作为基数，分别估算REITs可供分配金额年均增速在1%、3%、5%且到期后均不计算残值的情形下的IRR。 中国公募REITs市场年度报告 第九部分：公募REITs市场未来展望 自2021年首批9只公募REITs上市破冰，中国公募REITs市场历经五年发展，已从试点探索迈入“首发+扩募”双轮驱动的常态化阶段，成为资本市场盘活存量、服务实体经济的核心工具。站在2026年新起点，政策护航、需求释放、生态完善，公募REITs正迎来高质量发展关键期，将在资产、机制、生态、监管的多重驱动下，实现从规模增长向质量提升的深度转型。 资产版图持续扩容：从“基建单赛道”到“多元全矩阵”，激活万亿存量空间 未来，中国公募REITs将打破基础设施为主的单一格局，形成“基础设施+商业不动产”的多元布局，撬动广阔存量市场。基础设施领域将持续深化扩容，传统基建聚焦交通、能源等重点领域优质资产，同时向水利、养老等细分领域延伸；新基建领域成为增长极，数据中心、新能源等资产逐步落地，首批数据中心REITs已奠定基础，未来将批量扩容，助力产业数字化、绿色化转型。 商业不动产REITs是扩容核心突破口。2026年初，首批多只商业不动产REITs获受理，涵盖多业态，标志着“基建+商业”双赛道开启。未来优质资产证券化加速，资产组合向综合体升级，原始权益人进一步多元化。 扩募机制深化赋能：从“单一发行”到“内生增长”，推动市场提质增效 扩募机制常态化将成为市场增长与质量提升的核心引擎，推动行业从“单一项目发行”向“平台化运营”转型。扩募审核流程持续优化，未来，扩募定价机制将进一步完善，探索多元实施路径，支持上市REITs通过购并资产做强。扩募将实现“内生增长”与“质量提升”双重目标。倒逼管理人提升主动管理能力，形成“优质资产—成功扩募—规模增长—能力提升”的良性循环。 投资者结构优化：从“短期炒作”到“长期配置”，夯实市场稳定根基 投资者结构优化是市场成熟的标志，未来将逐步从“散户主导、短期炒作”向“机构主导、长期配置”转型，提升市场流动性与定价效率。低利率环境下，公募REITs稳定分红率吸引力凸显，券商自营和保险资金是机构配置主力，未来更多中长期资金将入市发挥“稳定器”作用。政策将支持开发REITs指数基金、REITs ETF等创新产品，推动REITs纳入沪深港通，吸引境外资金，进一步优化投资者结构。二级市场“价值锚”将确立，定价更贴合底层资产基本面，底层资产现金流与运营增值能力成为定价核心，推动市场形成“价值优先”氛围。 监管与生态完善：从“试点探索”到“规范成熟”，筑牢高质量发展底线 公募REITs长远发展离不开完善的监管与生态，未来监管将强化“严准入、强监管、重质量”导向，推动生态各环节协同发力。监管体系将形成“全链条、穿透式”格局，2025年底证监会及交易所相关通知的配套政策将逐步落地，优化审核标准，压实各方主体责任。 市场生态将逐步成熟，Pre-REITs基金将壮大，形成培育—上市—扩募的完整闭环；专业运营机构崛起，ESG实践深化；估值体系将完善，建立与无风险利率挂钩的收益率要求，解决估值不合理问题。 公募REITs将持续发挥“盘活存量、做优增量”作用，为实体经济提供多元融资渠道，为投资者提供优质配置资产，推动资本市场与实体经济深度融合。在各方协同发力下，中国公募REITs将成长为资本市场重要组成部分，为经济高质量发展注入持久动力。 第十部分：瑞联平台REITs与资产证券化服务 瑞联平台拥有具有多年丰富经验的专业技术评估团队，已为平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT、华夏南京交通高速公路REIT、中金中国绿发商业资产REIT提供发行及年度资产评估服务，在做的REITs项目涉及高速公路、产业园区、物流仓储、购物中心、酒店、写字楼、景区、水电站、市政设施、环保、新能源和IDC等多种基础设施和商业不动产，我们将竭诚为REITs的发行上市及年度评估等提供高品质的服务。 2025 REPORT 联系我们