中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元

© 2021CBRE, Inc. | 1世邦魏理仕研究部年月中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元VIEWPOINT © 2021CBRE, Inc. | 2中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元世邦魏理仕研究部年月自2020年4月中国证监会与国家发展改革委共同发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，经过1年多紧锣密鼓的筹备,首批9只公募REITs于2021年6月21日发行上市，标志着中国公募REITs市场的正式启动。产业地产公募首发阵容总览在首批个公募试点项目中，个为产业地产（图表，第页）。其底层资产均是承载战略性新兴产业和消费升级需求的产业园及高标仓储设施，且分布在粤港澳大湾区，长江三角洲和京津冀这三个试点的优先支持区域。个底层资产项目中有个的年底的出租率达到以上，可以创造稳定的现金流。从土地使用年期上看，底层资产的剩余土地使用年期均超过年，土地使用权到期带来的风险较小。首批产业地产公募项目吸引了众多投资者，在战略配售、网下和网上发售阶段均实现了超额认购，总募资金额超过亿元人民币。在前十名份额持有人的所持份额中，保险和券商自营资金各占和，信托、银行及资产管理公司等亦有投资。除招商蛇口产业园，其余项目均实现溢价发行，一方面是缘于目前中等收益、中等风险的金融投资品种的稀缺，另一方面则反映出资本市场对于底层物业价值的认可和乐观预期。从收益率来看，支产业地产预计年净现金流分派率为，与国内偏债型投资品类的收益率相比处于中高区间；与海外成熟市场对比，派息率也处于中间水平（图表，第页）。另外，在二级市场的价格变化是其投资收益的重要组成部分。对美国、澳大利亚和日本这三个成熟市场的产业地产而言，过去年间，股价上升带来的年均回报率均超过图表，第页。 © 2021CBRE, Inc. | 3中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元公募简称底层资产类别底层资产项目底层资产所属经济带土地使用权到期年份资产包总建筑面积（平方米）年资产包平均出租率年底资产包总估值（亿元）募资金额（亿元）发行折溢价率预计净现金流分派率蛇口产园产业园万融大厦，万海大厦粤港澳大湾区年东吴苏园产业园国际科技园五期区，产业园一期、二期项目长三角年，年张江产业园张江光大园长三角年红土创新仓储物流现代物流中心项目粤港澳大湾区年普洛斯仓储物流普洛斯北京空港物流园，普洛斯通州光机电物流园，普洛斯广州保税物流园，普洛斯增城物流园，普洛斯顺德物流园，苏州望亭普洛斯物流园，普洛斯淀山湖物流园京津冀，长三角，粤港澳大湾区介于年图表1：首批5单产业地产公募REITs的底层资产概况1: 按基础设施项目所列顺序; 2: 加权平均，以资产包中各项目建筑面积为权重; 3: 估值溢价率=（预计募资金额+杠杆-项目估值）/项目估值，本次5单产业地产公募REITs仅招商蛇口产业园REITs使用了3亿元杠杆数据来源：相关基础设施公募REITs招募说明书，世邦魏理仕研究部，2021年6月世邦魏理仕研究部年月 © 2021CBRE, Inc. | 4图表3：美国，日本及澳大利亚产业地产REITs价格指数（2010=100）数据来源：Capital IQ，世邦魏理仕研究部，2021年6月4: 除公募REITs外，其他投资品种收益率均为2021年5月数据，海外成熟REITs市场评估含4支澳大利亚产业地产REITs，13支美国产业地产REITs, 8支新加坡产业地产REITs及9支日本产业地产REITs，选取2011-2020年中位数5:一线城市：北京、广州、上海和深圳；卫星城市：苏州、天津；其他二线城市：无锡、宁波、南京、杭州、成都、重庆、大连、青岛、沈阳、武汉总体来看，当前资本市场对于产业地产REITs的预期较为乐观，这与产业地产市场在疫情冲击下的强韧表现不无关系。以物流地产为例，世邦魏理仕研究数据显示，在电商、第三方物流以及新兴的生鲜、医药需求的推动下，2020年国内主要城市高标仓库净吸纳量逆势增长近七成，2021-2023年期间预计一线及周边物流节点城市的租金有望继续录得2%-4%的增长（图表4）。图表4：优质物流仓储设施租金指数5（2009一季度=100）中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元世邦魏理仕研究部年月数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年6月90100110120130140150160170180123412341234123412341234123412341234123412341234123412341234200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023一线城市卫星城市其他二线城市0.0%1.5%3.0%4.5%6.0%7.5%9.0%图表2：国内公募REITs预期净现金流分派率与国内偏债型投资品类收益率，及海外主要市场产业地产REITs派息率对比4年期国债到期收益率年期银行理财预期收益率类优先级利率年期房地产信托预期收益率首批产业地产公募REIT预计2021净现金流分派率区间：4.1%-4.74%美国产业地产派息率中位数日本产业地产派息率中位数澳大利亚产业地产派息率中位数新加坡产业地产派息率中位数数据来源：万得资讯，Capital IQ, 相关产业地产公募REITs招募说明书，世邦魏理仕研究部，2021年6月5010015020025030035040020102011201220132014201520162017201820192020美国日本澳大利亚 © 2021CBRE, Inc. | 5基础设施公募对大宗交易市场的影响1. 核心型产业地产的资本化率短期内存下行压力新冠疫情爆发后，科技创新、消费线上化、数字经济等结构性转型进程的加速令投资者对以产业园区、仓储物流、数据中心为代表的产业地产的投资意向迅速升温。据世邦魏理仕2021年中国投资者意向调查，工业物流在主流资产类别中的关注度升至第一。2020年二季度至2021年一季度，产业地产投资总额超过560亿元，同比增幅达到300%，也创造了产业地产交易的新纪录。同样在物流用地土拍市场，仓储物流开发商保持了积极拿地的姿态，在2018到2020年这三年间共购入超3千万平方米的仓储用地，这将为日后仓储物流REITs的扩募提供了优质底层资产储备。首批公募REITs从申报到推出的情况来看，一方面REITs作为新的融资和退出方式吸引了不少主流产业地产开发商和投资者的积极参与；另一方面资本市场当前对于产业地产的估值认可度较高，首批产业地产公募REITs的资本化率基本落在大宗物业交易市场同类资产的资本化率区间之内（图表5）。图表5：首批5单产业地产公募REITs的资本化率及同类资产大宗物业交易资本化率区间因此我们预计将会有更多优质产业地产项目尝试发行，但这也意味着至少在短期内大宗物业市场上可投资的带有稳定现金流的核心型产业地产项目将更加稀缺，而目前高涨的投资者意向将对此类资产的资本化率形成一定的向下牵引，尤其是在租赁市场基本面更为强劲的一线城市。公募简称资本化率同类资产大宗物业交易资本化率区间蛇口产园东吴苏园张江红土创新未披露普洛斯数据来源：相关产业地产公募REITs招募说明书，世邦魏理仕研究部，2021年6月中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元世邦魏理仕研究部年月6: 资本化率=年度经营性净收入/基础设施项目估值 © 2021CBRE, Inc. | 6原始权益人及同控方证券资金保险资金公众投资者产业投资公募基金银行私募基金信托资产管理公司2. 二三线市场和剩余土地年期偏短项目的交易流动性有望明显提升长期以来，商办类项目在国内大宗物业投资市场上的交易占比在50%以上，与此相比，产业地产的交易流动性相对偏低。REITs的推出为产业地产增加了退出渠道，引入了更多元化的资本，并将提高交易透明度和标准化。以首批公募REITs的投资者构成为例，市场主流机构对首批公募产品高度认可，各类金融市场玩家均积极参与，包括证券自营资金、公募基金、银行理财等因相关法规不能直接投资于不动产的资金（图表6）。而在网上销售阶段，5单产业地产REITs也获得了公众投资者的火爆认筹，最终配售比为2.39%-12.3%。当前公募REITs的玩家仍以内资为主，外资通过QFII投资账户进入公募REITs市场，但投资金额非常有限。QFII投资所得买卖价差收入和分红收入可按国家外汇管理局相关规定申报后汇出境外。图表6：首批公募REITs的投资者构成世邦魏理仕认为，公募的推出将令产业地产的交易流动性得到整体提升。而鉴于一线城市资产的稀缺性以及其在大宗物业交易市场上的旺盛需求，公募对二线及其他城市的资产流动性提升作用或更为显著。在本次产业地产公募的底层资产中，个项目位于二线及其他城市，其项目估值为亿元，占整体估值的。对比产业地产大宗交易市场，尽管近期产业地产交易活跃度提升显著，但年至年一季度期间，二线及其他城市的成交额仅占总体成交额的。随着试点的深入，我们预计二线及其他城市资产在中的占比将进一步提高。若参考位于香港和新加坡上市且底层资产含中国内地资产的支公募，截至月日，其底层资产位于二线及其他城市的占比为。随着二三线城市资产退出渠道的拓宽，交易流动性风险降低，大宗物业市场上买家对此类资产的收购积极性有望被激活。数据来源：德邦资管，世邦魏理仕研究部，2021年6月7: 涵盖以下物业类型：商务/科技园区，仓储物流，厂房，冷链，数据中心; 8: 16个位于香港和新加坡上市且底层资产含中国内地资产的REITs共囊括108个内地资产，35个位于一线城市，36个位于二线城市（包括杭州，南京，苏州，重庆，成都，天津，武汉，西安和大连），37个位于其他城市; 中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元世邦魏理仕研究部年月 © 2021CBRE, Inc. | 7公募REITs对不动产流动性的另一重积极影响体现在土地使用年期方面。考虑到当前土地使用权续期的不确定性，投资者在大宗物业交易中通常会规避剩余土地使用年限不足25年的资产，而公募REITs则在一定程度上为此类资产创造了退出途径。公募REITs采用封闭式基金的架构，根据证券基金法的相关规定，封闭式基金的存续期限（合同期限）为5年以上，而对于底层资产的剩余土地使用年限与基金存续期限的关系目前尚无明确约定。首批产业地产REITs底层资产的剩余土地使用年期均超过30年，但以当前规定而言，REITs亦可适用于剩余土地年期偏短的项目，从而提升此类资产的交易流动性。当然，剩余土地年期过短的影响当会在REITs底层物业估值和REITs融资过程中有所体现。另外，值得一提的是，首批产业地产REITs中有三个的底层资产土地使用权将在基金存续期内到期（图表7），届时将需要进行土地续期或项目清算。图表7：首批产业地产REITs存续期限和底层资产剩余土地年期数据来源：发售公告，世邦魏理仕研究部，2021年6月公募简称剩余土地年期（年）基金存续期限（年）蛇口产园东吴苏园、张江红土创新普洛斯中国公募REITs落地，不动产投资步入新纪元世邦魏理仕研究部年月 © 2021CBRE, Inc. | 83. 公募REITs助力原始权益人打造全周期资产管理公募为开发商、房地产私募基金尤其是机会型和增值型基金的绿地开发和改造项目提供了在公开市场退出的新渠道。除了机制，公募也涵盖了扩募的相关规定（附录，第页），原始权益人可以持续吸收优质资产注入。通过公募，原始权益人既可以兑现大部分开发收益和收购投入，又可以打通从成熟期资产到开发期资产的资金链，提高资金利用效率，快速扩大在管资产规模（图表）。这也正是首批产业地产原始权益人的意图所在。从已披露的募集资金用途上看，原始权益人通过向公募转让个成熟期产业地产项目，获得了超过亿元的资本金，用以支持个开发期产业地产项目，总投资规模预计超过亿元（附录，第页）。此外，底层资产的运营管理能力对公募至关重要，的分红、资产增值乃至未来扩募都与此息息相关。而在首批产业地产中，由于基金管理人目