光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月）：增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年12月14日 行业研究 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 房地产（地产开发） 需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显 2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元。11月新增信贷12,100亿元，同比减少600亿元（-4.7%），环比增加5,948亿元（+96.7%）；居民短贷新增525亿元，同比少增992亿元(-65.4%)，环比增加1037亿元；居民中长贷新增2,103亿元，同比少增3,718亿元（-63.9%），环比增加1,771亿元（+533.4%）；2022年1-11月累计新增居民中长贷2.56万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%（2021年全年水平为30.5%）。 截至11月21日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率分别为4.09%/4.91%,分别环比下行3BP/持平；主流银行平均放款周期26天。 供给侧：“第二支箭”增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围 11月房企境内外单月合计发债366亿元，环比-14.1%，同比-24.9%，单月净融资-469亿元。其中11月境内债单月发行291亿元，单月净融资-101亿元；11月境外发债规模提升，单月发行76亿元，单月净融资额约-369亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12月7日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册发行。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福和融创中国涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至12月12日，我国上市公募REITs产品已增至23只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益，其中14只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅20.4%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观。12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府”因城施策“引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221208 REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 20221128房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 20221126多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行——百城土地成交月度跟踪报告（2022年10月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显 1) 2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元。 2) 2022年11月，新增信贷12,100亿元，同比减少600亿元（-4.7%），环比增加5,948亿元（+96.7%）。 3) 2022年11月，居民短贷新增525亿元，同比少增992亿元(-65.4%)，环比增加1037亿元；居民中长贷新增2,103亿元，同比少增3,718亿元（-63.9%），环比增加1,771亿元；2022年1-11月累计新增居民中长贷2.56万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%（2021年全年水平为30.5%）。 4) 12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 5) 11月28日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。 6) 11月23日，央行及银保监会官方发布“金融十六条”。 7) 11月21日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。 8) 11月8日，在央行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 9) 10月18日，中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 10) 9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。 11) 9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 12) 9月23日，银保监会相关负责人表示，在防范化解金融风险方面，当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。近期，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，国开行已向沈阳市支付“保交楼”首笔专项借款。 13) 9月15日国有大行不同程度下调定期存款利率，本次下调是自2015年10月24日以来首次，意义重大，利于积极引导社会资金流向投资、消费领域，促进经济发展。 14) 8月24日，国务院常务会议提出“允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求”，进一步降低购房者还款压力。 15) 7月28日，中共中央政治局召开会议，首提“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度，对稳定市场信心， 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 稳定预期提供有利政策保证。 16) 7月7日，住建部、国家发改委发布《关于印发“十四五”全国城市基础设施建设规划的通知》，对“十四五”期间统筹推进城市基础建设作出全面系统安排。 17) 6月7日，国务院发布《关于“十四五”新型城镇化实施方案的批复》，提出加快构建新发展格局，以推动城镇化高质量发展为主题，以转变城市发展方式为主线，以体制机制改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，统筹发展和安全，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。 18) 5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。 19) 5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。 20) 4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 21) 4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 22) 4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 23) 3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、 居民新增存款情况及主要数据图表 1.1.1、居民新增存款情况 2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元。 2022年1-11月，居民部门累计新增存款14.9万亿元，同比增加69,389亿元（+86.6%）。 1.1.2、主要数据图表 2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元。2022年1-11月，居民部门累计新增存款14.9万亿元，同比增加69,389亿元（+86.6%）。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 资料来源：Wind，光大证券研究所。数据统计截至2022-11； 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能；部分月份同比变化幅度大，未在图片显示 资料来源：Wind，光大证券研究所。数据统计截至2022-11； 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、 居民新增贷款情况及主要数据图表 1.2.1、居民新增贷款情况 2022年11月人民币贷款增加12,100亿元，同比减少600亿元（-4.7%），环比增加5,948亿元（+96.7%）。其中企业部门新增8,837亿元；居民部门新增2,627亿元，同比减少4,710亿元（-64.2%），环比增加2,807亿元。 2022年1-11月新增人民币贷款19.9万亿元，同比增加5.8%（2021年全