光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月）：10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年11月15日 行业研究 10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月） 房地产（地产开发） 需求侧：房地产销售金九银十不及预期，居民端按揭贷款增长乏力 2022年10月，居民部门新增存款-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少增28,997亿元（-121.4%）。10月新增信贷6,152亿元，同比减少2,110亿元，环比少增18,548亿元；居民短贷新增-512亿元，同比少增938亿元，环比减少3550亿元；居民中长贷新增332亿元，同比少增3,889亿元，环比少增3,124亿元；2022年1-10月累计新增居民中长贷2.35万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021年全年水平为30.5%）。 截至10月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，全国二套房按揭利率下限4.90%。10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率4.12%，二套利率4.91%；分别环比下行3BP、环比持平。 供给侧：10月发债主体仍以国央企为主，民企融资端传递破冰信号 10月房企境内外单月合计发债427亿元，环比-29.4%，同比+48.2%，单月净融资-519亿元。其中10月境内债单月发行398亿元，单月净融资-123亿元；10月境外发债规模亦明显回落，单月发行29亿元，环比减少79.9%，同比下降71.7%，单月净融资额约-395亿元。具体来看，房企中招商蛇口、中国海外发展、万科、首开股份等成功新发境内债；朗诗绿色管理、远洋集团成功新发境外债。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福及金科股份涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 公募REITs方面，截至11月11日，我国上市公募REITs产品已增至20只。从收益情况来看，除平安广州广河、浙商沪杭甬及华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益，其中15只股价（截至2022-11-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅23.6%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观。截至11月13日，根据上交所及深交所项目动态披露，仍有2只公募REITs项目处于申报审批过程中；此外另有三只REITs审批已通过，即将正式上市发行。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221115预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 20221113 房地产融资再获宽松支持，推动行业平稳健康发展——关于央行等部门对金融支持地产16条措施的点评 20221112 多重利好叠加，房地产板块情绪高涨——对11月11日房地产板块大涨的点评 20221110 深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度——对深圳房地产政策的点评 20221104 《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场——对上海房地产政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 ...................................................................................................... 4 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ............................................................................................... 4 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .................................................................................................. 6 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ............................................................................................................. 6 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .................................................................................................. 6 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ............................................................................................................. 6 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ............................................................................................................. 7 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 ............................................................................ 7 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图13：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ...................................................................................................... 9 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图19：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4） .................................................................................. 11 图20：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4） ......................................................................................... 11 图21：Market iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ........................................................................... 12 图22：Market iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ........................................................................... 12 表目录 表1：主流房企境内债发行情况 ................................................