房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月）：上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年7月12日 行业研究 上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月） 房地产（地产开发） 需求侧：宽松政策持续加码，6月居民融资需求回暖明显，居民中长贷边际反弹 6月，居民部门新增存款24,739亿元，同比增加2,411亿元，环比增加17,346亿元。6月，新增信贷28,100亿元，同比多增6,900亿元；6月居民短贷新增4,282亿元，同比多增782亿元；居民中长贷新增4,167亿元，同比少增989亿元。1-6月累计新增居民中长贷1.56万亿，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.4%（2021年全年水平为30.5%）。 截至6月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限4.25%，全国二套房按揭利率下限5.05%。截至6月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，主流二套房贷利率为5.09%，分别较上月回落49、23个基点；本月平均放款周期为29天，与上月持平。 供给侧：6月境内外债发行边际小幅回暖，发债主体仍以国央企为主 6月房企境内外单月合计发债563亿元，环比+9.3%，同比-36.8%，单月净融资-331亿元。其中6月境内发债较5月有所增加，单月发行503亿元，同比减少16.7%，单月净融资15亿元；6月境外发债规模亦有所增加，单月发行60亿元，环比增加21.8%，同比下降79.1%，单月净融资额约-346亿元。 具体来看，境内债券方面，主流房企中建发国际集团、万科、保利发展、绿城中国成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中万科、新城完成境外债融资。 存量债务方面，碧桂园完成购买其于2022年到期的4.1亿美元4.75%优先票据；旭辉控股集团赎回本金总额为500万美元的5.50%优先票据。 民企存量债务展期及重组方面，世茂集团、宝龙地产、融信集团、富力地产涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。 公募REITs方面，截至7月11日，我国上市公募REITs产品增至13只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中8只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅22.4%；从流动性来看，受益于近日首批公募REITs迎来解禁，市场自由流通份额得到提升，日均换手率录得2.5%。 截至7月11日，仍有四只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目审核状态已于7月11日更新为“通过”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220701 6月百强房企销售同比降幅收窄，边际回暖信号加强——房地产行业百强销售月报（2022年6月） 20220628 22城首轮土拍落幕，“缩量提升”明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年5月） 20220620 疫情防控见成效，基本面数据出现边际回暖信号——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年5月） 20220614 需求侧居民信贷仍处地位，供给侧地产融资仍受阻——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年5月） 20220515 省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段——对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评 20220429 中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 ...................................................................................................... 4 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ............................................................................................... 4 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .................................................................................................. 6 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ............................................................................................................. 6 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .................................................................................................. 6 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ............................................................................................................. 6 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ............................................................................................................. 7 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 ............................................................................ 7 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图13：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ...................................................................................................... 9 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图19：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4） .................................................................................. 11 图20：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4） ......................................................................................... 11 图21：Market iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ........................................................................... 12 图22：Market iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ........................................................................... 12 表目录