光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月）：2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年1月13日 行业研究 2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月） 房地产（地产开发） 需求侧：2022年居民新增存款17.8万亿，新增贷款3.8万亿 22年12月，居民部门新增存款28903亿元，同比增加10011亿元，环比增加6403亿元；全年居民部门累计新增存款17.8万亿元，同比增加79400亿元（+80.2%）。12月新增信贷14000亿元，同比增加2700亿元，环比增加1900亿元；其中居民短贷新增-113亿元，同比减少270亿元，环比减少638亿元；居民中长贷新增1865亿元，同比少增1693亿元，环比减少238亿元。全年新增居民中长贷2.75万亿元，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%。 截至12月20日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.09%/4.91%，主流银行平均放款周期28天。 供给侧：增信债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持 22年12月房企境内外合计发债506亿元，环比+38.1%，同比+11.0%，单月净融资-51亿元。其中境内债单月发行504亿元，单月净融资39亿元；境外发债规模回落，单月发行2亿元，单月净融资额约-90亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12月31日，（不完全统计）已有8家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210亿元。自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，12月美的、金辉、碧桂园及新城加速推进。 22年9/10/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至22年末，PSL余额为3.15万亿元，同比增长12.5%。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至23年1月11日，C-REITs产品已增至24只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价（截至23-1-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅14.6%。中证估值方面，截至23年1月11日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值均值为3.52元，较上周同期均值上涨0.04元；估值收益率方面，14只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行3.98BP，达6.35%。 投资建议：2022年地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230106 建立首套房贷利率动态调整机制，常态化挂钩房价走势——对房贷利率政策的点评 20221227 确保房地产市场平稳发展，防范化解优质头部房企风险——对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评 20221225 多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022年11月） 20221215 房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手——对《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》房地产相关内容的点评 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 重点政策跟踪 ................................................................................................................... 4 2、 需求侧：2022年居民新增存款17.8万亿，新增贷款3.8万亿 ........................................... 7 2.1、 居民新增存款情况及主要数据图表 ........................................................................................................ 7 2.2、 居民新增贷款情况及主要数据图表 ........................................................................................................ 7 3、 供给侧：增信债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持 ........................... 10 3.1、 房企融资情况及主要数据图表 .............................................................................................................. 11 3.2、 主流房企融资情况和存量债券跟踪 ...................................................................................................... 15 4、 房地产行业公募REITs情况跟踪 ...................................................................................... 18 5、 投资建议 ......................................................................................................................... 20 6、 风险分析 ......................................................................................................................... 21 附录：重点上市公司列表....................................................................................................... 22 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 .................................................................................................. 7 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ........................................................................................... 7 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值（亿元） ....................................................................................... 8 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值（亿元） ....................................................................................... 8 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .............................................................................................. 9 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ......................................................................................................... 9 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .............................................................................................. 9 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ......................................................................................................... 9 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ....................................................................................................... 10 图10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ..................................................................................... 12 图11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ..................................................................................... 12 图12：房企境内