房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月）：居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年9月16日 行业研究 居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月） 房地产（地产开发） 需求侧：8月居民杠杆扩张乏力，中长贷未见显著改善 8月，居民部门新增存款8,286亿元，同比增加4,948亿元，环比多增11,666亿元（+345.15%）。8月，新增信贷12,500亿元，同比增加300亿元，环比增加5,710亿元；8月居民短贷新增1,922亿元，同比增加426亿元；居民中长贷新增2,658亿元，同比少增1,601亿元。1-8月累计新增居民中长贷1.97万亿元，同比增速为-53.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021年全年水平为30.5%）。 截至2022年8月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.10%，二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即4.90%。 供给侧：8月境内外债发行规模收缩，首单全额担保民营房企债券正式落地 8月房企境内外单月合计发债373亿元，环比-63.3%，同比-29.2%，单月净融资-453亿元。其中8月境内发债较7月有所下降，单月发行369亿元，单月净融资-210亿元；8月境外发债4亿元，环比减少99.0%，同比下降93.0%，单月净融资额约-243亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、龙湖集团、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中绿景中国地产完成境外债融资。 存量债务方面，雅居乐赎回2022年8月31日到期的优先票据，本金为4亿美金，息票率为4.85%；新城控股偿还2亿规模的美元债。 民企存量债务展期及重组方面，龙光集团、融创中国、世茂集团涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 公募REITs方面，截至9月14日，我国上市公募REITs产品增至17只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中13只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅29.3%。 截至9月14日，仍有两只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年9月2日申报，当前状态为“已受理”； 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年5月6日申报，当前状态为“已反馈”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”，8月中旬住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220901 8月百强房企销售业绩环比企稳，区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年8月） 20220831 保租房REITs上市首日即涨停，公募REITs常态化发行措施加速落地——对保租房REITs产品正式上市的点评 20220821 多部门联合支持已售逾期住宅项目交付，切实维护购房人合法权益——对近期房地产“保交楼”政策的点评 20220819 百城土地成交量价单月同比年内首转正，二批次供地流拍率改善明显——百城土地成交月度跟踪报告（2022年7月） 20220819 改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段——对近期房地产宽松政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 ...................................................................................................... 4 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ............................................................................................... 4 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .................................................................................................. 6 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ............................................................................................................. 6 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .................................................................................................. 6 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ............................................................................................................. 6 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ............................................................................................................. 7 图10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图12：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ...................................................................................................... 9 图13：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图14：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图15：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图16：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图17：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图18：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4） .................................................................................. 11 图19：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4） ......................................................................................... 11 图20：Markit iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ............................................................................ 12 图21：Markit iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ............................................................................ 12 表目录 表1：主流房企境内债发行情况 ........................................................................................................................... 12 表2：主流房企境外债发行情况 ......................................................