房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2022年9月)：居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年10月16日 行业研究 居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年9月） 房地产（地产开发） 需求侧：9月房地产销售同比降幅收窄带动居民中长贷边际改善 9月，居民部门新增存款23,894亿元，同比增加3,232亿元，环比多增15,608亿元。9月，新增信贷24,700亿元，同比增加8100亿元，环比增加12,200亿元；9月居民短贷新增3,038亿元，环比增加1,116亿元；居民中长贷新增3,456亿元，环比多增798亿元。1-9月累计新增居民中长贷2.32万亿元，同比-50.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 截至9月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，二套房按揭利率下限4.90%。9月贝壳监测的103个重点城市主流首套房贷利率4.15%，二套利率4.91%；首套利率环比下行17BP，二套利率环比下行15BP。 供给侧：融资端传递破冰信号，9月境内外债发行规模回暖 9月房企境内外单月合计发债604亿元，环比+61.8%，同比-10.7%，单月净融资-172亿元。其中9月境内发债较8月有所回升，单月发行462亿元，单月净融资-44亿元；9月境外发债142亿元，环比上升3296.2%，同比下降46.4%，单月净融资额约-128亿元。具体来看，主流房企中华润置地、招商蛇口、中国金茂、美的置业成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中合景泰富、珠光控股等成功新发境外债。 民企存量债务展期及重组方面，花样年、正荣地产、华夏幸福涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 公募REITs方面，截至10月13日，我国上市公募REITs产品增至17只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中12只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅26.4%。 截至2022年10月13日，根据上交所及深交所项目动态披露，仍有两只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于9月23日申报，当前状态为“已反馈”；华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金于9月14日申报，当前状态为“已问询”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221007百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年9月） 20221001政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评 20220925百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月） 20220924 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 ...................................................................................................... 4 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ............................................................................................... 4 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .................................................................................................. 6 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ............................................................................................................. 6 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .................................................................................................. 6 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ............................................................................................................. 6 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ............................................................................................................. 7 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 ............................................................................ 7 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ........................................................................................... 9 图13：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ...................................................................................................... 9 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图19：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4） .................................................................................. 11 图20：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4） ......................................................................................... 11 图21：Market iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ........................................................................... 12 图22：Market iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ........................................................................... 12 表目录 表1：主流房企境内债发行情况 ...........................................................................