房地产行业流动性跟踪报告（2021年8月）：需求侧中长贷单月边际改善，供给侧地产债单月缩量明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年9月13日 行业研究 需求侧中长贷单月边际改善，供给侧地产债单月缩量明显 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年8月） 房地产 需求侧：8月单月新增居民中长贷同比回落，新增居民短贷环比大幅反弹 从资金量来看，8月新增居民短贷1496亿元，环比+1660%，2021年1-8月累计新增居民短贷13,081亿元，同比增速为+9.9%。8月单月新增居民中长贷4259亿元，同比-23.6%（7月单月同比-34.5%），环比+7.2%，边际略现改善迹象；2021年1-8月累计新增居民中长贷4.25万亿，同比+7.3%，环比+11.1%（2020全年同比+9.2%）。8月单月新增居民中长贷占新增贷款的比重为34.9%（上月同口径数据为36.8%，2020年同月同口径数据为43.5%）；1-8月累计新增居民中长贷占新增贷款比重为28.2%（上月同口径数据为27.7%，2020年全年为30.3%）。 7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。 供给侧：8月境内债发行规模缩减，内房海外债单月净融资转负 8月房企境内外单月合计发债984亿元，环比-46.4%（7月+10.4%），同比-55.9%（7月-18.8%），单月净融资-693亿元（7月-223亿元）。其中境内发债规模缩减，环比-28.1%至468亿元，单月净融资-435亿元。8月境外发债缩量明显，环比-82.1%至60亿元，单月净融资转负，为-259亿元。 8月房地产集合信托成立金额约285亿元，同比下降60.4%，占集合信托成立规模比重降低至26.3%。1-8月，房地产集合信托累计成立3868亿元，同比下降28.9%，占1-8月集合信托整体成立规模的比重31.3%。 资金价格方面，8月部分中等资质房企暂缓融资安排，而高资质房企新发境内债利率有所下行。海外债市场方面，继7月部分房企新发美元债期限缩短后，8月部分房企暂缓海外融资安排，融资主体新发海外债利率有所提升。 投资建议：8月房地产行业信贷增长仍受“去杠杆”政策影响，房企境内债发行规模收缩。我们认为地产开发子板块短期仍受限于“三道红线”和“两集中”的资金面约束，ROE提升节奏仍有待观察，但鉴于央企公开增持稳定悲观情绪，遏制非理性拿地“稳地价”有利于房地产行业的有序竞争和升级迭代，维持行业“增持”评级。 建议关注经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，包括万科A/万科企业，保利地产、金地集团、招商蛇口、融创中国、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210813 需求侧居民中长贷持续回落，供给侧海外债发行有所回暖——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2021年7月） 20210811 “稳情绪，稳地价”利于房地产行业的有序竞争和升级迭代——对8月11日房地产板块大涨的点评 20210712 需求侧居民中长贷持续回落，供给侧发债净融资单月转正——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2021年6月） 20210710 降准利好影响有限，刚需按揭或有支持——央行7月15日降准对房地产行业影响的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：8月新增居民中长贷持续回落，新增居民短贷环比大幅反弹  2021年8月，单月新增居民短贷1496亿元，环比+1660%；2021年1-8月，居民短贷累计新增13,081亿元，同比增速为+9.9%。  2021年8月，单月新增居民中长贷4259亿元，同比-23.6%；2021年1-8月累计新增居民中长贷4.25万亿元，同比+7.3%（2020全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为28.2%（上月同口径数据为27.7%，2020年全年为30.3%）。  2021Q2央行货币政策执行报告整体延续了政治局会议对于经济形势的展望及货币政策的定调。相较于一季度而言，对于海内外经济形势的疑虑有所上行，认为“经济增长动能的可持续性面临一定挑战”。房地产方面表态与2021Q1总体上保持一致：坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。继续强调加大住房租赁金融支持力度。  7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”主基调，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。 1.1、 从资金量来看 2021年8月新增信贷12,200亿元，同比少增600亿元（-4.7%），环比多增1400亿元（+13.0%）。其中企业部门新增6963亿元，同比多增1,166亿元（+20.1%），环比多增2,629亿元（+60.7%）；居民部门新增5,755亿元，同比少增2660亿元（-31.6%），环比多增1696亿元（+41.8%），单月新增信贷占比约47.2%（同比-18.6pct.，环比+9.6pct.）。 2021年1-8月，新增人民币贷款15.06万亿元，同比增长4.9%（2020年全年+16.8%）。其中企业部门累计新增9.50万亿，同比下降1.2%（2020年全年+28.8%），占比约63.1%（2020年全年62%）。居民部门累计新增5.56万亿，同比增长7.8%（2020年全年+5.9%），占比36.9%（2020年全年占比40%）。 拆分居民部门来看，8月单月新增居民短贷1496亿元，同比少增1348亿元（-47.4%），环比多增1411亿元（+1660%）。8月单月新增居民中长贷4259亿元，同比少增1312亿元（-23.6%），环比多增285亿元（+7.2%），新增信贷单月占比约34.9%（同比-8.6pct.，环比-1.9pct.）。 2021年1-8月，累计新增居民中长贷4.25万亿，同比增速为+7.3%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约28.2%（2020年全年水平为30.3%）。 nMsPtQsRmPtMmPqMnMnOnM8OcM7NtRqQmOqRjMoOwPjMmNsR9PoPmRuOmNrNwMqMwO 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 主要数据图表 2021年8月，单月新增人民币贷款12,200亿元，同比少增600亿元（-4.7%），环比多增1400亿元（+13.0%）。其中： 居民部门新增5,755亿元，同比少增2660亿元（-31.6%），环比多增1,696亿元（+41.8%）。企业部门新增6963亿元，同比多增1166亿元（+20.1%），环比多增2629亿元（+60.7%）。 2021年1-8月，新增人民币贷款15.06万亿元，同比增长4.9%，其中： 居民部门累计新增5.56万亿，同比增长7.8%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约36.9%（2020年全年为40%）。 企业部门累计新增9.50万亿，同比下降1.2%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约63.1%（2020年全年为62%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 具体拆分居民部门信贷数据，2021年8月单月新增居民短贷1496亿元，同比少增1348亿元（-47.4%），环比多增1411亿元（+1660%）；8月单月新增居民中长贷4,259亿元，同比少增1312亿元（-23.6%），环比多增285亿元（+7.2%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年1-8月，居民短贷累计新增13,081亿元，同比增速为+9.9%；累计新增居民中长贷4.25万亿，同比增速为+7.3%。8月单月新增居民中长贷占新增贷款的比重为34.9%（上月同口径数据为36.8%，2020年同月同口径数据为43.5%）；新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约28.2%（2020年全年水平为30.3%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 2、 供给侧：8月境内债发行规模缩减，内房海外债单月净融资转负  8月房企境内外单月合计发债527亿元，环比-46.4%（7月+10.4%），同比-55.9%（7月-18.8%），单月净融资-693亿元（7月-223亿元）。其中8月境内发债规模缩减，环比-28.1%至468亿元，单月净融资-435亿元。8月境外发债缩量明显，环比-82.1%至60亿元，单月净融资转负，为-259亿元。在“三道红线”政策调控下，房企国内融资环境日益收紧。  8月房地产集合信托成立金额约285亿元，环比下降29.0%，同比下降60.4%，占集合信托成立规模比重降低至26.3%。  资金价格方面，8月高资质房企境内发债利率有所下降，部分房企暂缓海外融资安排，融资主体新发海外债利率有所提升。 2.1、 从资金量来看 整体来看，8月单月房企发债约527亿元，环比下降46.4%，同比下降55.9%；8月单月房企净融资-693亿元，对比7月为-223亿元。 其中8月房企境内债发行规模缩减，单月发债468亿元，环比下降28.1%，同比下降32.9%，单月境内债净融资额为-435亿元（7月-266亿元）。从结构来看， 8月房企定向工具和一般中期票据发行增量较明显，而超短融、交易商协会ABN、一般公司债和证监会ABS等发行规模有所下降，融资渠道呈现多元化。 8月美元债一级市场发行缩量明显，房企美元债单月发行60亿元，环比下降82.1%，同比下降88.1%，单月净融资额约-259亿元（7月为+43亿元）。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证