光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月）：需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债规模收缩明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年6月28日 行业研究 需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债规模收缩明显 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月） 房地产 需求侧：5月新增居民中长贷同比-5.1%，房贷利率持续提升 从资金量来看，5月单月新增居民短贷1806亿元，同比-11.5%；1-5月累计新增居民短贷8000亿元，同比+92.7%。5月单月新增居民中长贷4426亿元，同比-5.1%，为今年以来首次单月同比下降；1-5月累计新增居民中长贷2.9万亿元，同比+34.6%，累计新增居民中长贷占新增贷款的比例为27.4%（2020年末同口径数据为30.3%）；从资金价格来看，5月全国首套及二套房贷平均利率分别为5.33%、5.61%，环比均+2BP。 2021Q1央行货币政策执行报告总体基调以稳健为主。重提保持宏观杠杆率稳定，且罕见地对“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”加粗标示。房地产方面表态与2020Q4总体上保持一致：坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。首次提出加大住房租赁金融支持力度。 2021第二季度以来，随着房地产行业调控政策高压持续，部分热点城市银行先后上调房贷利率，预计后续需求侧按揭贷款将持续承压。 供给侧：5月房企境内外发债规模收缩明显，海外债利差加大 5月房企境内外单月合计发债570亿元，同比-2.3%（4月-1.3%），单月净融资为-452亿元（4月为-405亿元）。拆分结构来看，5月境内发债缩量明显，单月净融资-526亿元；境外发债规模有所反弹，单月净融资转正至+74亿元。 5月房地产集合信托成立金额约381亿元，同比下降48.5%，占集合信托成立规模比重小幅提升至30.4%。1-5月，房地产集合信托累计成立金额2161亿元，同比下降28.9%。 资金价格方面，5月中高资质房企境内新发债利率保持稳定且分化有收敛迹象。5月大中型民营房企新发美元债利率继续分化，偏高资质主体融资成本有所下降，偏低资质主体成本持续上行。5月远洋新发5年期美元债票面利率3.25%，佳兆业新发4.5年期美元债票面利率高达11.7%。 投资建议：我们认为地产开发子板块短期行业受限于资金面约束，ROE水平提升空间有限，但鉴于市场已较为充分反映了悲观预期，维持行业“增持”评级。对于经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企，建议将更多关注点放在其利用知名度和美誉度在多元化业务领域的发展，以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应，无谓过多纠结于地产开发业务是否还能回到以往的高利润率水平。建议关注万科A（物管板块大变革，万物云开启，合约面积突破6.8亿平）、保利地产（保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于协同发展）、中国金茂（“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出，销售持续保持较高增长）。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210616 对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议：关注“隐含价值”较高的地产龙头 20210301 地产开发影响中性，建议关注多元化业务机遇——对自然资源部官方回应网传“相关城市集中供地”的点评 20210305 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇——对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：5月新增居民中长贷同比-5.1%，按揭贷款利率持续上行  2021年5月，单月新增居民短贷1806亿元，同比-11.5%，2021年1-5月累计新增居民短贷8000亿元，同比+92.7%；在监管部门打击消费贷、经营贷用于购房的背景下持续收缩。  2021年5月，单月新增居民中长贷4426亿元，同比-5.1%，为今年以来首次同比下降；2021年1-5月累计新增居民中长贷2.9万亿，同比+34.6%（2020全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为27.4%（2020年末同口径数据为30.3%）。  2021Q1央行货币政策执行报告对经济形势的整体判断较为乐观，总体基调以稳健为主，强调服务实体经济信贷需求、珍惜正常的货币政策空间。重提保持宏观杠杆率稳定，且罕见地对“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”加粗标示。房地产方面表态与2020Q4总体上保持一致：坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。首次提出加大住房租赁金融支持力度。  2021第二季度以来，随着房地产调控不断收紧，部分热点城市先后上调房贷利率，预计后续需求侧按揭贷款或将持续承压。 1.1、 从资金量来看 2021年5月新增信贷15,000亿元，同比多增200亿元（+1.4%），环比多增300亿元（+2%）。其中企业部门新增8057亿元，同比少增402亿元（-4.8%），环比多增505亿元（+6.7%）；居民部门新增6232亿元，同比少增811亿元（-11.5%），环比多增949亿元（+18%），单月新增信贷占比约34.9%（同比+9.8pct.，环比+1.1pct.）。 2021年1-5月，新增人民币贷款10.64万亿元，同比增长3.5%（2020年全年+16.8%）。其中企业部门累计新增6.91万亿，同比下降11.9%（2020年全年+28.8%），占比约65%（2020年全年62%）。居民部门累计新增3.71万亿，同比增长43.9%（2020年全年+5.9%），占比34.9%（2020年全年占比40%）。 拆分居民部门来看，5月单月新增居民短贷1806亿元，同比少增575亿元（-11.5%），环比多增1441亿元（+394.8%）。5月单月新增居民中长贷4426亿元，同比少增236亿元（-5.1%），环比少增492亿元（-10%），新增信贷单月占比约29.5%（同比-2pct.，环比-3.9pct.）。 2021年1-5月，累计新增居民中长贷2.9万亿，同比增速为+34.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约27.4%（2020年全年水平为30.3%）。 1.2、 从资金价格来看 融360数据显示，2021年5月，全国首套、二套平均房贷利率在政策影响下持续上行，提升至5.33%、5.61%（环比均+2BP）。 qRtOoNmMnOpQpMvMqMnNoPaQbP7NmOnNtRpOjMpPsMfQtRxO6MpPwPxNqMnQuOnOoN 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.3、 主要数据图表 2021年5月，单月新增人民币贷款15000亿元，同比多增200亿元（+1.4%），环比多增300亿元（+2%）。其中： 居民部门新增6232亿元，同比少增811亿元（-11.5%），环比多增949亿元（+18%）。企业部门新增8057亿元，同比少增402亿元（-4.8%），环比多增505亿元（+6.7%）。 2021年1-5月，新增人民币贷款10.64万亿元，同比增长3.5%，其中： 居民部门累计新增3.71万亿，同比增长43.9%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约35%（2020年全年为40%）。 企业部门累计新增6.91万亿，同比下降11.9%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约65%（2020年全年为62%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 具体拆分居民部门信贷数据，2021年5月单月新增居民短贷1086亿元，同比少增575亿元（-11.5%），环比多增1441亿元（+394.8%）；5月单月新增居民中长贷4426亿元，同比少增236亿元（-5.1%），环比少增492亿元（-10%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年1-5月，居民短贷累计新增8000亿元，同比增速为+92.7%；累计新增居民中长贷29144亿元，同比增速为+34.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约27.4%（2020年全年水平为30.3%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 2021年5月，全国首套平均房贷利率为5.33%，环比上升2BP，相当于最新5年期LPR加点68BP。5月，全国二套平均房贷利率为5.61%，环比上升2BP，相当于最新5年期LPR加点96BP。 图7：全国首套、二套房贷平均利率（%） 图8：全国首套、二套房贷平均利率环比变化 资料来源：Wind，光大证券研究所 资料来源：Wind，光大证券研究所 2、 供给侧：5月房企境内外发债规模收缩明显，海外债利差加大  5月房企境内外单月合计发债570亿元，环比-40.5%（4月-3.2%），同比-2.3%（4月-1.3%），单月净融资达-452亿元（4月-405亿元）。其中5月境内发债缩量明显，环比-58.6%至335亿元，单月净融资-526亿元。5月境外发债规模有所反弹，环比+56%至235亿元，单月净融资转正至+74亿元。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 在“三道红线”政策调控下，房企国内融资环境日益收紧，伴随着债务到期高峰，今年以来境内发债持续出现净融资为负的情况。  5月房地产集合信托成立金额约381亿元，环比下降20.9%，同比下降48.5%，占集合信托成立规模比重小幅提升至30.4%。  资金价格方面，5月中高资质房企境内新发债利率保持稳定且分化有收敛迹象。5月大中型民营房企新发美元债利率继续分化，偏高资质主体融资成本有所下降，偏低资质主体成本持续上行。 2.1、 从资金量来看 整体来看，5月单月房企发债约570亿元，环比下降40.5%，同比下降2.3%；5月单月房企净融资-452亿元，对比4月为-405亿元，房企债券净融资持续为负。 其中5月境内债市场缩量较明显，单月发债335亿元，环比下降58.6%，同比下降19.7%，单月境内债净融资额为-526亿元（4月-101亿元）。从结构来看，各类型债券发行规模较四月均有收缩，超短期融资券、一般中期票据及ABS发行缩量较明显，融资渠道呈现多元化。 5月美元债一级市场发行量略有反弹，或与国内融资环境进一步收紧有关。房企美元债单月发行235亿元，环比增长56%，同比增长41%，单月净融资额约74亿元（4月为-304亿元）。 1-5月房企境内外合计发债4604亿元，同比下降12.6%，净融资约-1453亿元，同比下降161%。 5月房地产集