光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年6月）：需求侧居民中长贷持续回落，供给侧发债净融资单月转正

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年7月12日 行业研究 需求侧居民中长贷持续回落，供给侧发债净融资单月转正 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年6月） 房地产 需求侧：6月新增居民中长贷同比-18.8%，居民新增贷款占比持续走低 从资金量来看，6月新增居民短贷3500亿元，同比+2.9%，2021年1-6月累计新增居民短贷11500亿元，同比+52.3%。6月新增居民中长贷5156亿元，同比-18.8%；2021年1-6月累计新增居民中长贷3.4万亿，同比+22.5%（2020全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为26.9%（上月同口径数据为27.4%，2020年全年为30.3%）。 7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。 供给侧：6月房企境内外发债净融资单月均转正，海外债利差有所收敛 6月房企境内外单月合计发债891亿元，同比+4.8%（5月-2.3%），单月净融资为+40亿元（5月为-452亿元）。拆分结构来看，6月境内发债回暖明显，单月发债604亿元，环比+80.3%，同比+32.2%；境外发债规模环比继续增长，单月发行287亿元，环比+22%，同比-27%。 6月房地产集合信托成立金额约517亿元，同比下降47.4%，占集合信托成立规模比重提升至35.4%。1-6月，房地产集合信托累计成立金额2923亿元，同比下降27.3%，占整体集合信托募集资金的比重约31%（2020年全年为29.7%）。 资金价格方面，6月中高资质房企境内新发债利率保持稳定，部分房企新发债利率小幅下降，各房企发债利率分化有收敛迹象。6月大中型民营房企新发美元债利率分化有所收敛，或是偏高资质主体暂缓融资安排所致，而偏低资质主体融资成本保持高位。6月正荣地产发行3.25年期3.4亿美元债利率7.1%，奥园新发3年期美元债票面利率7.95%，佳兆业新发5年期美元债票面利率高达11.65%。 投资建议：地产开发子板块短期行业受限于资金面约束，ROE水平提升空间有限，但鉴于市场已较为充分反映了悲观预期，维持行业“增持”评级。对于经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企，建议将更多关注点放在其利用知名度和美誉度在多元化业务领域的发展，以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应，无谓过多纠结于地产开发业务是否还能回到以往的高利润率水平。建议关注万科A/万科企业（多元化业务经营表现出色且未分拆上市，2020年万物云营收182亿元，同比增长27.4%，年末在管面积5.6亿平）、保利地产（保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于与地产开发增强协同）、中国金茂（“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出且未分拆上市，销售持续保持较高增长）。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20210712 降准利好影响有限，刚需按揭或有支持——央行7月15日降准对房地产行业影响的点评 20210628 需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债规模收缩明显——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月） 20210616 对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议：关注“隐含价值”较高的地产龙头 20210305 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇——对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：6月新增居民中长贷同比-18.8%，居民新增贷款占比持续走低  2021年6月，单月新增居民短贷3500亿元，同比+2.9%，2021年1-6月累计新增居民短贷11500亿元，同比+52.3%。  2021年6月，单月新增居民中长贷5156亿元，同比-18.8%；2021年1-6月累计新增居民中长贷3.4万亿，同比+22.5%（2020全年同比+9.2%），累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为26.9%（上月同口径数据为27.4%，2020年全年为30.3%）。  2021Q1央行货币政策执行报告对经济形势的整体判断较为乐观，总体基调以稳健为主，强调服务实体经济信贷需求、珍惜正常的货币政策空间。重提保持宏观杠杆率稳定，且罕见地对“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”加粗标示。房地产方面表态与2020Q4总体上保持一致：坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。首次提出加大住房租赁金融支持力度。  7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。 1.1、 从资金量来看 2021年6月新增信贷21,200亿元，同比多增3100亿元（+17.1%），环比多增6200亿元（+41.3%）。其中企业部门新增14591亿元，同比多增5313亿元（+57.3%），环比多增6534亿元（+81.1%）；居民部门新增8685亿元，同比少增1130亿元（-11.5%），环比多增2453亿元（+39.4%），单月新增信贷占比约41%（同比-13.3pct.，环比-0.6pct.）。 2021年1-6月，新增人民币贷款12.76万亿元，同比增长5.6%（2020年全年+16.8%）。其中企业部门累计新增8.37万亿，同比下降4.6%（2020年全年+28.8%），占比约65.6%（2020年全年62%）。居民部门累计新增4.58万亿，同比增长28.7%（2020年全年+5.9%），占比35.9%（2020年全年占比40%）。 拆分居民部门来看，6月单月新增居民短贷3500亿元，同比多增100亿元（+2.9%），环比多增1694亿元（+93.8%）。6月单月新增居民中长贷5156亿元，同比少增1193亿元（-18.8%），环比多增730亿元（+16.5%），新增信贷单月占比约24.3%（同比-10.8pct.，环比-5.2pct.）。 2021年1-6月，累计新增居民中长贷3.43万亿，同比增速为+22.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约26.9%（2020年全年水平为30.3%）。 pOmRtQoQoMtMxOyQsOxOmR8OdNbRmOmMpNnMiNqQpQlOpOsQ6MpOtPuOoOuNNZnMwP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.2、 主要数据图表 2021年6月，单月新增人民币贷款21200亿元，同比多增3100亿元（+17.1%），环比多增6200亿元（+41.3%）。其中： 居民部门新增8685亿元，同比少增1130亿元（-11.5%），环比多增2453亿元（+39.4%）。企业部门新增14591亿元，同比多增5313亿元（+57.3%），环比多增6534亿元（+81.1%）。 2021年1-6月，新增人民币贷款12.76万亿元，同比增长5.6%，其中： 居民部门累计新增4.58万亿，同比增长28.7%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约35.9%（2020年全年为40%）。 企业部门累计新增8.37万亿，同比下降4.6%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约65.6%（2020年全年为62%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 具体拆分居民部门信贷数据，2021年6月单月新增居民短贷3500亿元，同比多增100亿元（+2.9%），环比多增1694亿元（+93.8%）；6月单月新增居民中长贷5156亿元，同比少增1193亿元（-18.8%），环比多增730亿元（+16.5%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年1-6月，居民短贷累计新增11,500亿元，同比增速为+52.3%；累计新增居民中长贷34,300亿元，同比增速为+22.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约26.9%（2020年全年水平为30.3%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind，光大证券研究所 2、 供给侧：6月房企境内外发债净融资单月均转正，海外债利差有所收敛  6月房企境内外单月合计发债891亿元，环比+56.3%（5月-40.5%），同比+4.8%（5月-2.3%），单月净融资+40亿元（5月-452亿元）。其中6月境内发债增量明显，环比+80.3%至604亿元，单月净融资+31亿元。6月境外发债规模继续增加，环比+22%至287亿元，单月净融资+8亿元。在“三道红线”政策调控下，房企国内融资环境日益收紧，本月房企境内债券净融资为今年2月以来首次转正，金额仍相对较小。  6月房地产集合信托成立金额约517亿元，环比增加19.5%，同比下降47.4%，占集合信托成立规模比重提升至35.4%。  资金价格方面，6月大中型民营房企新发美元债利率分化有所收敛，或是偏高资质主体暂缓融资安排所致，而偏低资质主体融资成本保持高位。 2.1、 从资金量来看 整体来看，6月单月房企发债约891亿元，环比增长56.3%，同比增长4.8%；6月单月房企净融资+40亿元，对比5月为-452亿元，房企债券净融资自今年2月来首次转正。 其中6月房企境内债发行回暖较明显，单月发债604亿元，环比增加80.3%，同比增加32.2%，单月境内债净融资额为+31亿元（5月-526亿元），今年以来首次转正。从结构来看，各类型债券发行规模较五月均有增加，定向工具、一般公司债及ABS发行增量较明显，融资渠道呈现多元化。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 6月美元债一级市场发行量继续增长，房企美元债单月发行287亿元，环比增长22%，同比下降27%，单月净融资额约8