光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年10月）：居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年11月12日 行业研究 居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降” ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年10月） 房地产 需求侧：房企后端融资放松确定性比前端更强，新增居民中长贷同比转正 从资金量来看，10月单月新增居民中长贷4221亿元，同比+4%，自今年5月份以来首度转正；1-10月累计新增居民中长贷5.14万亿元，同比+2.7%（对比上月+2.6%，2020全年同比+9.2%）。1-10月累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为29.3%（上月同口径数据为28.2%，2020年全年为30.3%）。 10月15日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。在央行“两维护”基调下，四季度行业流动性紧张情况于房企后端融资率先缓解，刚性购房需求得到一定保障，利于推进供需两端双平衡，维护房地产市场健康发展。 供给侧：10月房企境内发债规模缩减，美元债一级市场发行回落 10月房企境内外单月合计发债288亿元，环比-57.5%（9月+28.3%），同比-61.7%（9月-26.6%），单月净融资-344亿元（9月-437亿元）。其中10月境内发债规模持续缩减，环比-54.6%至187亿元，单月净融资-219亿元。10月美元债一级市场发行有所回落，房企美元债单月发行101亿元，环比下降61.9%，同比下降71.9%，单月净融资额约-125亿元（9月为+60亿元）。 10月房地产集合信托成立金额约87亿元，同比下降72.2%，占单月集合信托成立规模的比重降低至11.9%。1-10月房地产集合信托募集资金4274亿元，同比下降32.7%，占整体集合信托募集资金比重约29.2%（2020年全年为29.7%）。 境内资金价格方面，10月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，招商蛇口新发超短融利率较前期小幅提升。海外债方面，10月由于部分房企信用风险暴露，中资美元地产债二级市场价格出现波动，中资美元房地产债指数下跌12.0%，中资美元房地产高收益债券下跌17.7%。从一级市场来看，10月多数房企暂缓融资安排，而部分融资主体新发美元债利率明显提升，债券期限缩短。 近期流动性紧张背景下部分房企债务违约，房地产企业境内外发债持续承压。考虑到银行目前风险偏好尚未完全恢复，对开发贷投放相对审慎；而为缓解行业压力及保障刚性购房需求，预期杠杆将从企业端向居民端切换，年末居民按揭或将进一步“量增价降”。 投资建议：央行9月24日会议定调“两维护”，10月15日进一步释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，资本市场的悲观预期将进一步修复，房地产板块的近期表现和持续性值得期待。看好经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；房地产信贷规模受限等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年9月） 需求侧居民信贷单月边际改善，供给侧美元债一级市场发行回暖——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年9月） 2022：破而后立，晓喻新生——房地产（地产开发）2022年投资策略(2021-10-12) 土地成交量缩价涨，土拍市场优化规则——百城土地成交月度跟踪报告（2021年9） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：“两维护”缓解四季度行业流动性紧张情况，新增居民中长贷同比转正  2021年10月，单月新增居民中长贷4,221亿元，同比+4%，自今年5月份以来首度转正；2021年1-10月累计新增居民中长贷5.14万亿，同比+2.7%（对比上月+2.6%，2020全年同比+9.2%），累计同比增速迎来拐点。累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为29.3%（上月同口径数据为28.2%，2020年全年为30.3%）。  10月15日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场的地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。  9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会议提出：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定；同时，会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。  7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。当前，楼市调控政策持续高压，政策面坚持“房住不炒”，对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市。但也需要注意到，本次全面降准将提升银行整体可贷资金规模，在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持。 1.1、 从资金量来看 2021年10月新增信贷8,262亿元，同比多增1,364亿元（+19.8%），环比少增8338亿元（-50.2%）。其中企业部门新增3,101亿元，同比多增766亿元（+32.8%），环比少增6,702亿元（-68.4%）；居民部门新增4,647亿元，同比多增316亿元（+7.3%），环比少增3,239亿元（-41.1%），单月新增信贷占比约56.2%（同比-6.5pct.，环比+8.7pct.）。 2021年1-10月，新增人民币贷款17.55万亿元，同比增长3.5%（2020年全年+16.8%）。其中企业部门累计新增10.79万亿，与去年同期基本持平（2020年全年+28.8%），占比约61.5%（2020年全年62.0%）。居民部门累计新增6.81万亿，同比增长4.0%（2020年全年+5.9%），占比38.8%（2020年全年占比40.1%）。 拆分居民部门来看，10月单月新增居民短贷426亿元，同比多增154亿元（+56.6%），环比少增2,793亿元（-86.8%）。10月单月新增居民中长贷4,221亿元，同比多增162亿元（+4%），环比少增446亿元（-9.6%），新增信贷单月占比约51.1%（同比-7.8pct.，环比+23.0pct.）。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2021年1-10月，累计新增居民中长贷5.14万亿，同比增速为+2.7%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约29.3%（2020年全年水平为30.3%）。 1.2、 主要数据图表 2021年10月，单月新增人民币贷款8,262亿元，同比多增1,364亿元（+19.8%），环比少增8338亿元（-50.2%）。其中： 居民部门新增4,647亿元，同比多增316亿元（+7.3%），环比少增3,239亿元（-41.1%）。企业部门新增3,101亿元，同比多增766亿元（+32.8%），环比少增6,702亿元（-68.4%）。 2021年1-10月，新增人民币贷款17.55万亿元，同比增长3.5%，其中： 居民部门累计新增6.81万亿，同比增长4.0%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约38.8%（2020年全年为40.1%）。 企业部门累计新增10.79万亿，与去年同期基本持平，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约61.5%（2020年全年为62.0%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：Wind，光大证券研究所 资料来源：Wind，光大证券研究所 具体拆分居民部门信贷数据，2021年10月单月新增居民短贷426亿元，同比多增154亿元（+56.6%），环比少增2,793亿元（-86.8%）；10月单月新增居民中长贷4,221亿元，同比多增162亿元（+4.0%），环比少增446亿元（-9.6%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 资料来源：Wind，光大证券研究所 资料来源：Wind，光大证券研究所 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2021年1-10月，居民短贷累计新增16,726亿元，同比增速为+7.4%；累计新增居民中长贷5.14万亿，同比增速为+2.7%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约29.3%（2020年全年水平为30.3%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 资料来源：Wind，光大证券研究所 资料来源：Wind，光大证券研究所 2、 供给侧：10月境内发债融资规模缩减，美元债一级市场发行有所回落  10月房企境内外单月合计发债288亿元，环比-57.5%（9月+28.3%），同比-61.7%（9月-26.6%），单月净融资-344亿元（9月-437亿元）。其中10月境内发债规模持续缩减，环比-54.6%至187亿元，单月净融资-219亿元。10月美元债一级市场发行有所回落，房企美元债单月发行101亿元，环比下降61.9%，同比下降71.9%，单月净融资额约-125亿元（9月为+60亿元）。  10月房地产集合信托成立金额约87亿元，同比下降72.2%，占单月集合信托成立规模的比重降低至11.9%。  境内资金价格方面，10月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，招商蛇口新发超短融利率较前期小幅提升。海外债方面，10月由于部分房企信用风险暴露，中资美元地产债二级市场价格出现波动，中资美元房地产债指数下跌12.0%，中资美元房地产高收益债券下跌17.7%。从一级市场来看，10月多数房企暂缓融资安排，而部分融资主体新发美元债利率明显提升，债券期限缩短。 2.1、 从资金量来看 整体来看，10月单月房企发债约288亿元，环比下降57.5%，同比下降61.7%；10月单月房企净融资-344亿元，对比9月为-437亿元。 其中10月房企境内债发行规模持续缩减，单月发债187亿元，环比下降54.6%，同比下降52.2%，单月境内债净融资额为-219亿