敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年11月15日 行业研究 到位资金降幅收窄，居民按揭同比转正 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年10月） 房地产 土地购置单价走高，商品房销售持续下行，70城住宅价格连续两月环比下跌 10月，土地购置面积为2094万平方米，单月同比-24.2%，环比-30.1%；土地成交价款为2063亿元，单月同比-0.4%，环比-23.6%；土地购置单价为9852元/平方米，单月同比+31.5%，环比+9.4%。1-10月，土地购置面积为15,824万平方米，累计同比-11.0%；土地成交价款为11,410亿元，累计同比+0.2%；土地购置单价为7211元/平方米，累计同比+12.6%。 10月，商品房销售面积为1.27亿平方米，单月同比-21.7%（9月为-13.2%），环比-21.3%；商品房销售额为1.24万亿元，单月同比-22.6%（9月为-15.8%），环比-21.3%；商品房销售均价为9749元/平方米，单月同比-1.3%（9月为-3.0%），环比-0.1%。1-10月，商品房销售面积14.30亿平方米，累计同比+7.3%；商品房销售额14.72万亿元，累计同比+11.8%；商品房销售均价10290元/平方米，累计同比+4.2%。 10月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.3%（9月-0.1%），其中一线、二线、三线分别为0.0%，-0.2%，-0.3%。70大中城市二手住宅价格指数环比-0.3%（9月-0.2%），其中一线、二线、三线分别为-0.4%，-0.3%，-0.3%。 地产投资趋弱，竣工增速回落；居民按揭同比转正，自筹资金降幅收窄 10月，房地产开发投资额1.24万亿元，单月同比-5.4%；房屋新开工面积1.38亿平方米，单月同比-33.1%（9月-13.5%）；房屋竣工面积6277万平方米，单月同比-20.6%（9月+1.0%），竣工单月同比5月以来首度转负。1-10月，房地产开发投资额12.49万亿元，累计同比+7.2%；房屋新开工面积16.67亿平方米，累计同比-7.7%（1-9月-4.5%）；房屋施工面积94.29亿平方米，累计同比+7.1%；竣工面积5.7亿平方米，累计同比+16.3%。 10月，房地产开发资金1.51万亿元，单月同比-9.5%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭单月同比分别-27.2%、-2.8%、-12.9%、+1.0%；其中个人按揭持续发力，同比转正（对比9月-6.8%），自筹资金单月降幅收窄（对比9月-10.1%）。1-10月，房地产开发资金合计为16.66万亿元，累计同比+8.8%（9月+11.1%）；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-10.0%、+5.1%、+21.0%、+9.7%。 投资建议：央行9月24日会议定调“两维护”，10月15日进一步释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，资本市场的悲观预期将进一步修复，房地产板块的近期表现和持续性值得期待。看好经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企。 重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年10月） 土地成交持续下行，一线城市韧性较强——百城土地成交月度跟踪报告（2021年10月） 2022：破而后立，晓喻新生——房地产（地产开发）2022年投资策略(2021-10-12) 地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年9月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 土地购置单价持续上扬 10月，土地购置面积为2094万平方米，单月同比-24.2%，环比-30.1%；土地成交价款为2063亿元，单月同比-0.4%，环比-23.6%；土地购置单价为9852元/平方米，单月同比+31.5%，环比+9.4%。 1-10月，土地购置面积为15,824万平方米，累计同比-11.0%；土地成交价款为11,410亿元，累计同比+0.2%；土地购置单价为7211元/平方米，累计同比+12.6%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND nMyQpRxPrOzRzQtRrMzQtQ8ObP9PmOrRnPrQfQoPpOiNnMsM7NpPvNuOsPoMNZmRnQ 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 商品房销售持续遇冷 10月，商品房销售面积为1.27亿平方米，单月同比-21.7%（9月为-13.2%），环比-21.3%；商品房销售额为1.24万亿元，单月同比-22.6%（9月为-15.8%），环比-21.3%；商品房销售均价为9749元/平方米，单月同比-1.3%（9月为-3.0%），环比-0.1%。 1-10月，商品房销售面积为14.30亿平方米，累计同比+7.3%；商品房销售额为14.72万亿元，累计同比+11.8%；商品房销售均价为10290元/平方米，累计同比+4.2%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 10月，商品住宅销售面积1.10亿平方米，单月同比-24.1%；商品住宅销售额1.09万亿元，单月同比-24.1%；商品住宅销售均价为9961元/平方米，与去年同期基本持平。 1-10月，商品住宅销售面积为12.64亿平方米，累计同比+7.1%；商品住宅销售额为13.29万亿元，累计同比+12.7%；商品住宅销售均价为10513元/平方米，累计同比+5.3%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 10月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为4933、3822、3457、497万平方米，单月同比分别为-23.6%、-16.8%、-22.6%、-29.3%。 销售金额分别为6715、2768、2515、391亿元，单月同比分别为-23.2%、-19.4%、-23.3%、-30.7%。 销售均价分别为13612、7242、7275、7874元/平方米，单月同比分别为+0.6%、-3.1%、-0.9%、-1.9%。 1-10月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为5.94亿平方米、4.02亿平方米、3.82亿平方米、5253万平方米，累计同比分别为+9.0%、+11.5%、+2.7%、-5.4%。 销售金额分别为8.46万亿元、3.00万亿元、2.83万亿元、4249亿元，累计同比分别为+15.7%、+14.1%、+2.6% 、-7.8%。 销售均价分别为14240、7473、7409、8089元/平方米，累计同比分别为+6.1%、+2.3%、-0.1%、-2.6%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 2.2、 一二手住宅价格指数连续两月环比下跌 10月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+2.8%，其中一线、二线、三线分别为+5.0%，+3.7%，+1.8%。 10月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为0.0%，-0.2%，-0.3%。 图17：70城新建商品住宅价格指数（当月同比 %） 图18：70城新建商品住宅价格指数（环比 %） 资料来源：WIND；截至2021年10月 资料来源：WIND；截至2021年10月 10月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比+2.0%，其中一线、二线、三线分别为+6.7%，+2.5%，+1.0%。 10月，70大中城市二手住宅价格指数环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为-0.4%，-0.3%，-0.3%。 图19：70城二手住宅价格指数（当月同比%） 图20：70城二手住宅价格指数（环比%） 资料来源：WIND；截至2021年10月 资料来源：WIND；截至2021年10月 敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告 房地产 3、 地产投资延续下行趋势，竣工增速回落 ◆房地产开发投资 10月，房地产开发投资额为1.24万亿元，单月同比-5.4%；其中住宅开发投资额为9421亿元，单月同比-3.2%。 1-10月，房地产开发投资额为12.49万亿元，累计同比+7.2%；其中住宅开发投资额为9.43万亿，累计同比+9.3%。 图21：房地产开发投资完成额（亿元） 图22：房地产开发投资累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋新开工面积 10月，房屋新开工面积为1.38亿平方米，单月同比-33.1%；其中住宅新开工面积为1.01亿平方米，单月同比-33.9%。 1-10月，房屋新开工面积为16.67亿平方米，累计同比-7.7%；其中住宅新开工面积为12.35亿平方米，累计同比-6.8%。 图23：房屋新开工面积（万平方米） 图24：房屋新开工面积累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告 房地产 ◆房屋施工面积