敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年10月26日 行业研究 销售降幅收窄，土地成交疲弱，投资仍属弱势 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年9月） 房地产（地产开发） 9月因集中供地土地成交环比量价齐升，单月同比降幅扩大，累计土地成交疲弱。 9月，土地购置面积为1049万平米，单月同比-65%，环比+22.8%；土地成交价款为1205亿元，单月同比-55.4%，环比+33.7%；土地购置单价为11484元/平。1-9月，土地购置面积为6,449万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为5,024亿元，累计同比-46.2%，土地购置单价为7,790元/平米，累计同比+14.4%。 9月商品房销售额环比涨幅明显，累计销售额同比降幅连续3个月收窄。 9月，商品房销售面积为1.35亿平米，单月同比-16.2%，环比+39.3%；商品房销售额为1.35万亿元，单月同比-14.2%，环比+33.7%；商品房销售均价为9,984元/平米，单月同比+2.3%，环比-4.0%。1-9月，商品房销售面积为10.14亿平米，累计同比-22.2%；商品房销售额为9.94万亿元，累计同比-26.3%；商品房销售均价为9,799元/平米，累计同比-5.3%。 一线城市新房价格指数年内环比首次为负，二三四线新房及二手房价格持续承压。 9月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，其中一线、二线、三线分别为+2.7%、-1.2%、-3.8%；当月环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为-0.1%、-0.2%、-0.4%。9月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.5%，其中一线、二线、三线分别为+1.2%、-3.0%、-4.5%；当月环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为0.0%、-0.3%、-0.5%。 1-9月房地产开发投资和新开工面积累计同比跌幅小幅走阔，投资仍属弱势。 9月，房地产开发投资额为1.28万亿元，单月同比-12.1%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.97 /1.03 /0.40亿平米，单月同比分别为-44.4%/-43.2%/-6.0%。1-9月，房地产开发投资额为10.36万亿元，累计同比-8.0%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为9.48 /87.89 /4.09亿平米，累计同比分别为-38.0%/-5.3%/-19.9%。 1-9月，房地产开发资金合计为11.43万亿元，累计同比-24.5%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-27.2%、-14.1%、-34.1%、-23.7%。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221007 百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年9月） 20221016 居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年9月） 20220925 百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022年8月） 20220918 传统淡季销售疲弱，保交楼促竣工反弹——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年8月） 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 9月土地成交环比量价齐升明显，累计土地成交量价同比深度回落 9月，土地购置面积为1049万平方米，单月同比-65%，环比+22.8%；土地成交价款为1205亿元，单月同比-55.4%，环比+33.7%；土地购置单价为11484元/平方米，单月同比+27.5%，环比+8.9%。 1-9月，土地购置面积为6,449万平方米，累计同比-53.0%；土地成交价款为5,024亿元，累计同比-46.2%，土地购置单价为7,790元/平方米，累计同比+14.4%。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 9月商品房销售量价环比涨幅明显，累计销售额同比降幅持续修复 9月，商品房销售面积为1.35亿平方米，单月同比-16.2%，环比+39.3%；商品房销售额为1.35万亿元，单月同比-14.2%，环比+33.7%；商品房销售均价为9,984元/平方米，单月同比+2.3%，环比-4.0%。 1-9月，商品房销售面积为10.14亿平方米，累计同比-22.2%；商品房销售额为9.94万亿元，累计同比-26.3%；商品房销售均价为9,799元/平方米，累计同比-5.3%。 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 9月，商品住宅销售面积为1.14亿平方米，单月同比-17.9%，环比+36.6%；商品住宅销售额为1.18万亿元，单月同比-15.3%，环比+31.3%；商品住宅销售均价为10,362元/平方米，单月同比+3.1%，环比-3.8%。 1-9月，商品住宅销售面积为8.58亿平方米，累计同比-25.7%；商品住宅销售额为8.71万亿元，累计同比-28.6%；商品住宅销售均价为10,151元/平方米，累计同比-3.9%。 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2.1、 分区域来看销售情况 9月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为6,205、3,873、2,983、470万平方米，单月同比分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%、-29.7%。 销售金额分别为8,420、2,670、2,093、329亿元，单月同比分别为-4.9%、-21.9%、-30.1%、-31.9%。 销售均价分别为13,570、6,893、7,015、6,996元/平方米，单月同比分别为+0.3%、-5.6%、-0.5%、-3.1%。 1-9月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为4.18亿平方米、3.02亿平方米、2.64亿平方米、0.31亿平方米，累计同比分别为-23.3%、-17.1%、-24.0%、-34.8%。 销售金额分别为57,531亿元、21,064亿元、18,430亿元、2,355亿元，累计同比分别为-26.2%、-22.8%、-28.4%、-39.0%。 销售均价分别为13,764、6,986、6,989、7,597元/平方米，累计同比分别为-3.7%、-6.8%、-5.8%、-6.3%。 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND。数据统计截至2022-09。 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。 资料来源：WIND。数据统计截至2022-0