敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年10月19日 行业研究 地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄 ——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年9月） 房地产 二次集中供地开启，土拍数据边际回升；销售情况边际改善，区域结构分化加剧 9月，土地购置面积为2997万平方米，单月同比-2.2%，环比+52.3%；土地成交价款为2700亿元，单月同比+21.2%，环比+76.9%；土地购置单价为9007元/平方米，单月同比+23.9%，环比+16.2%。1-9月，土地购置面积为13,730万平方米，累计同比-8.5%；土地成交价款为9347亿元，累计同比+0.3%；土地购置单价为6808元/平方米，累计同比+9.7%。 9月，商品房销售面积1.61亿平方米，单月同比-13.2%（8月-15.6%），环比+28.7%；商品房销售额1.57万亿元，单月同比-15.8%（8月-18.7%），环比+24.8%；商品房销售均价9758元/平方米，单月同比-3.0%（8月-3.7%），环比-3.0%。1-9月，商品房销售面积为13.03亿平方米，累计同比+11.3%；销售额13.48万亿元，累计同比+16.6%；销售均价10342元/平方米，累计同比+4.7%。 9月，东部、中部、西部、东北地区单月销售面积分别为6543、4682、4245、668万平方米，单月同比分别为-12.3%、-8.7%、-17.8%、-20.0%。东部、中部和东北地区销售面积单月同比降幅分别收窄3.8pct、8.1pct、5.7pct；销售额同比降幅分别收窄4.2pct、8.6pct、2.0pct。西部地区销售同比延续回落趋势，销售面积与金额同比降幅分别扩大6.5pct、6.6pct，区域结构分化加剧。 地产投资单月转负，新开工持续承压；居民按揭投放连续两个月降幅收窄 9月，房地产开发投资额1.45万亿元，单月同比-3.5%（8月+0.3%）, 年内地产投资单月同比首转负；房屋新开工面积1.74亿方，单月同比-13.5%（8月-16.8%）；房屋竣工面积4274万平方米，单月同比+1.0%（8月+28.4%），环比-13.8%。1-9月，房地产开发投资额11.26万亿元，累计同比+8.8%；房屋新开工面积15.29亿平方米，累计同比-4.5%（1-8月-3.2%）；房屋施工面积92.81亿平方米，累计同比+7.9%；房屋竣工面积5.10亿平方米，累计同比+23.4%。 9月，房地产开发资金合计1.71万亿元，单月同比-11.2%，环比+11.2%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭单月同比分别-25.0%、-10.1%、-9.8%、-6.8%。7月、8月、9月的居民按揭单月同比降幅分别为-13.4%、-8.0%、-6.8%，连续两个月的降幅收窄，利于房企加快资金回笼，改善资金压力。1-9月，房地产开发资金合计为15.15万亿元，累计同比+11.1%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别-8.4%、+6.1%、+25.6%、+10.7%。 投资建议：央行9月24会议定调“两维护”，10月15日进一步释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，资本市场的悲观预期将进一步修复，房地产板块的近期表现和持续性值得期待。看好经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企。 重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20211011 土地成交量缩价涨，土拍市场优化规则——百城土地成交月度跟踪报告（2021年9月） 20210928 央行定调“双维护”，房地产市场悲观情绪持续修复——对9月28日房地产板块大涨的点评 20210924 万科物流增资引入新投资人，资本运作可能性进一步提升——万科（000002.SZ、2202.HK）动态跟踪 20210916 基本面数据仍走弱，按揭边际改善或持续——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021年8月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 二次集中供地开启，土拍数据边际回升 9月，土地购置面积为2997万平方米，单月同比-2.2%，环比+52.3%；土地成交价款为2700亿元，单月同比+21.2%，环比+76.9%；土地购置单价为9007元/平方米，单月同比+23.9%，环比+16.2%。 1-9月，土地购置面积为13,730万平方米，累计同比-8.5%；土地成交价款为9347亿元，累计同比+0.3%；土地购置单价为6808元/平方米，累计同比+9.7%。 下半年开始，部分地方政府优化了第二批集中出让地块的竞价规则，如设定地价上限、竞共有产权份额、竞品质、竞自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期。预计随着四季度房地产行业资金面缓解及土拍规则的优化，后续土地市场将逐步回归正轨。 图1：土地购置面积、成交价款、单价（累计值） 图2：土地购置面积、成交价款、单价（当月值） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图3：土地购置面积、成交价款、单价（累计同比） 图4：土地购置面积、成交价款、单价（当月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 2、 销售情况边际改善，区域结构分化加剧 9月，商品房销售面积为1.61亿平方米，单月同比-13.2%（8月为-15.6%），环比+28.7%；商品房销售额为1.57万亿元，单月同比-15.8%（8月为-18.7%），环比+24.8%；商品房销售均价为9758元/平方米，单月同比-3.0%（8月为-3.7%），环比-3.0%。 1-9月，商品房销售面积为13.03亿平方米，累计同比+11.3%；商品房销售额为13.48万亿元，累计同比+16.6%，商品房销售均价为10342元/平方米，累计同比+4.7%。 10月15日，中国人民银行召开2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，对恒大债务风险化解、房地产金融政策等房地产相关的热点问题作出回应。对于房地产行业整体情况，邹澜表示“经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场的地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的”。伴随着房地产长效机制的建立，预期国内房地产土拍市场、商品房市场将保持稳健发展态势。 、 图5：商品房销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图6：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 9月，商品住宅销售面积为1.38亿平方米，单月同比-15.8%；商品住宅销售额为1.39万亿元，单月同比-16.9%，商品住宅销售均价为10051元/平方米，单月同比-1.4%。 1-9月，商品住宅销售面积为11.54亿平方米，累计同比+11.4%；商品住宅销售额为12.20万亿元，累计同比+17.8%，商品住宅销售均价为10565元/平方米，累计同比+5.8%。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图7：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比） 图8：商品住宅销售面积、销售额、销售均价（单月同比） 资料来源：WIND 资料来源：WIND 9月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为： 销售面积分别为6543、4682、4245、668万平方米，单月同比分别为-12.3%、-8.7%、-17.8%、-20.0%。 销售金额分别为8855、3417、2993、483亿元，单月同比分别为-14.5%、-10.5%、-22.5%、-27.4%。 销售均价分别为13533、7299、7050、7227元/平方米，单月同比分别为-2.5%、-2.0%、-5.8%、-9.3%。 1-9月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为： 销售面积分别为5.45亿平方米、3.64亿平方米、3.47亿平方米、4756万平方米，累计同比分别为+13.4%、+15.6%、+6.2%、-2.0%。 销售金额分别为7.79万亿元、2.73万亿元、2.58万亿元、3858亿元，累计同比分别为+20.9%、+19.2%、+6.1%、-4.7%。 销售均价分别为14297、7497、7422、8112元/平方米，累计同比分别为+6.7%、+3.0%、-0.1%、-2.7%。 从销售情况的区域结构来看，9月东部、中部、西部、东北地区销售均现边际回暖，各区域销售面积分别环比+28.1%、+40.2%、+21.6%、+10.5%；销售额分别环比+24.6%、+40.4%、+14.8%、+3.6%，东部与中部回暖幅度较大。从同比来看，东部、中部和东北地区销售面积同比降幅分别收窄3.8pct、8.1pct、5.7pct；销售额同比降幅分别收窄4.2pct、8.6pct、2.0pct。西部地区销售同比延续回落趋势，销售面积与金额同比降幅分别扩大6.5pct、6.6pct，区域结构分化加剧。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图9：东部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图10：东部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图11：中部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图12：中部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 图13：西部商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图14：西部商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 房地产 图15：东北商品房销售均价、销售面积、销售额累计同比 图16：东北商品房销售均价、销售面积、销售额单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND 3、 地产投资单月转负，新开工持续承压 ◆房地产开发投资 9月，房地产开发投资额为1.45万亿元，单月同比-3.5%（8月+0.3%）；其中住宅开发投资额为10935亿元，单月同比-1.6%。 1-9月，房地产开发投资额为11.26万亿元，累计同比+8.8%；其中住宅开发投资额为8.49万亿，累计同比+10.9%。 图17：房地产开发投资完成额（亿元） 图18：房地产开发投资累计同比/单月同比 资料来源：WIND 资料来源：WIND ◆房屋新开工面积 9月，房屋新开工面积为1.74亿平方米，单月同比-13.5%；其中住宅新开工面积为1.26亿平方米，单月同比-14.3%。 1-9月，房屋新开工面积为15.29亿平方米，累计同比-4.5%；其中住宅新开工