请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2021年11月18日 房地产开发 10月统计局数据点评:拿地开工销售加速下行，到位资金单月降幅收窄 投资：单月投资增速连续两月负增长，累计增速降至7.2%。1-10月份，全国房地产开发投资额124934亿元，同比增长7.2%（两年CAGR6.8%，下同），较前值降低1.6pct；10月单月投资额12365.9亿元，环比降低14.8%，同比降低5.4%。由于土地购臵、新开工降幅持续扩大，房地产开发投资承压，单月投资创近四年除去疫情期间最低增速。考虑到房企现金流压力短期难以缓解，且年末拿地新开工在年内难以形成销售使得拿地新开工动力较弱，预计年内投资增速仍将继续下行。 拿地：土地购臵面积单月和累计同比跌幅均扩大至两位数。累计土地购臵面积15824万方，同降11%（-7.2%）；当月值为2094.0万方，同降24.2%。累计土地成交价款11410亿元，同增0.2%；当月值2063.1亿元，同降0.4%。一方面由于房企资金压力和销售下行预期未变，土地市场热度持续降温；另一方面10月集中供地的城市数量较上月有所减少，导致本月成交规模较上月下降。目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛，供地政策出现一定宽松，但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低，预计后续土地购臵增速仍将继续下行。 新开工：新开工面积单月同比连续七个月为负。1-10月累计新开工面积166736万方，同降7.7%（ -5.2%）；10月新开工13792.4万方，环降20.9%，同降33.1%。由于销售大幅下行，房企现金流紧张的状况难以通过销售回款缓解，房企对新开工保持谨慎。考虑到房企资金问题短期难以转变，且年末新开工不仅难以形成销售还会消耗现金流，因此预计后续新开工将继续放缓，全年维持负增长。 竣工：单月竣工增速由正转为两位数负增长，累计竣工增速连续两月放缓。1-10月累计竣工57290万方，同增16.3%（ 2.8%）；单月竣工6277.3万方，环增46.9%，同降20.6%。单月竣工同比自4月以来首次转负，可能由于房企资金链过于紧张影响工期，房企竣工压力加大。考虑到一方面多地出台加强预售资金监管的政策，旨在确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止资金挪用导致项目烂尾问题出现，加上今年是竣工高峰，而竣工期是合同硬性要求，因此我们预计今年竣工仍将维持正增长。 销售：单月销售金额和销售面积加速下行，销售价格下行幅度收窄。累计商品房销售额147185亿元，同增11.8%（8.8%）；单月销售12390.1亿元，环降21.3%，同降22.6%。由于前期信贷额度受限和楼市调控收紧对购房需求产生抑制，叠加房企流动危机和房地产税试点落地加大短期楼市观望情绪，10月销售降幅显著扩大。值得关注的是，10月中央高层就房地产金融政策密集表态，同时多地政府调整楼市政策，释放出维稳信号。但考虑到市场修复尚需时间，预计销售增速将继续降低，我们建议投资者重点关注政策的边际改善。 资金：房企到位资金单月降幅收窄，个人按揭贷款同增1%。1-10月房企到位资金166597亿，同增8.8%；单月到位资金15111亿，同降9.5%。10月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-27.2%、-27.1%、-2.8%、-12.9%和1%。受到贷款集中度和三道红线影响，房企融资受限，加上销售下行，定金及预收款同比降幅扩大，房企到位资金持续承压，单月同比已经连续四个月为负。但10月个人按揭贷款单月增速由负转正，说明按揭贷款投放已经开始出现恢复的迹象。 投资建议：1.我们认为随着部分高杠杆房企暴雷，后续房地产竞争格局将不断优化，龙头房企后市占率提升，竞争减弱修复盈利空间，推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.商业地产长期逻辑未变，推荐关注运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润臵地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：10月个人住房贷款余额环增1013亿元，住建部通知开展城市更新试点》2021-11-16 2、《房地产开发：广东多地降低个人转让住房交易税率，成都优化预售款监管资金支取条件》2021-11-09 3、《房地产开发：发改委召开外债座谈会；苏州、深圳公布第三批集中供地》2021-11-01 2021年11月18日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 一、累计投资增速降至7.2%，拿地新开工单月降幅扩大 单月投资增速连续两月负增长，累计增速降至7.2%。1-10月份，全国房地产开发投资额124934亿元，同比增长7.2%（两年CAGR6.8%，下同），较前值降低1.6pct；10月单月投资额12365.9亿元，环比降低14.8%，同比降低5.4%。由于土地购臵、新开工降幅持续扩大，房地产开发投资承压，单月投资创近四年除去疫情期间最低增速。考虑到房企现金流压力短期难以缓解，且年末拿地新开工在年内难以形成销售使得拿地新开工动力较弱，预计年内投资增速仍将继续下行。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 10.9% 8.8% 7.2% -20%-10%0%10%20%30%40%50%020000400006000080000100000120000140000160000累计房地产开发投资额 同比 -14.8% -5.4% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160001800020000当月房地产开发投资额 环比 同比 13.0% 10.9% 9.3% -20%-10%0%10%20%30%40%50%020000400006000080000100000120000累计住宅投资额 同比 -3.2% -13.8% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200040006000800010000120001400016000当月住宅投资额 同比 环比 rQsPsMqQvNrOvNqNoMsOqNaQdN9PoMnNmOpOlOpOoPkPqRvN8OrQqOuOsPsNMYtQsM2021年11月18日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 图表5：累计开发投资额分结构 图表6：当月开发投资额分结构 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 分业态看，住宅、办公楼当月投资同比降幅进一步扩大，商业营业用房同比降幅有所收窄。10月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为9421、462和1069亿元，同比增速分别为-3.2%、-33.1%和-5.8%，较前值分别为-1.7pct、-18.9pct和4.9pct。1-10月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为94327、4908和10492亿元，同比增速分别为9.3%、-4.9%和-1.8%，较前值分别为-1.6pct、-4.4pct和-0.5pct。 图表7：累计开发投资额同比增速分业态 图表8：当月开发投资额同比增速分业态 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 13.9% -6.1% -11.9% 3.5% -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2019/09 2019/11 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 建筑工程 安装工程 设备工器具购臵 其他费用 -0.1% -16.1% -4.7% -7.1% -60%-40%-20%0%20%40%60%2019/09 2019/11 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 建筑工程 安装工程 设备工器具购臵 其他费用 9.3% -4.9% -1.8% -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019/10 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 住宅 办公楼 商业营业用房 -3.2% -33.1% -5.8% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019/10 2019/12 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 住宅 办公楼 商业营业用房 2021年11月18日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 分地区看，各地区单月投资同比跌幅进一步扩大，东北地区单月增速骤降至-21%。10月东部、中部、西部和东北地区当月开发投资额分别为6521、2567、2834和443亿元，同比增速分别为-2.5%、-5.0%、-9.1%和-21.0%。1-10月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为65902、26194、27963和4874亿元，同比增速分别为6.8%、12.1%、5.0%和0.8%，较前值分别为-1.1pct、-2.2pct、-1.9pct和-2.9pct。 图表9：累计投资同比增速分区域（%） 图表10：当月投资同比增速分区域（%） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 土地购臵面积单月和累计同比跌幅均扩大至两位数。一方面由于目前房企资金压力和销售下行预期未变，市场热度持续降温，在部分核心城市也出现大规模的零溢价及流拍现象；另一方面，10月集中供地的城市数量较上月有所减少，导致本月土地成交规模较上月有所下降。目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛，供地政策出现一定宽松，但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低，预计后续土地购臵增速仍将继续下行。 1-10月累计土地购臵面积15824万方，同比降低11.0%（-7.2%），较前值降低2.5pct；10月当月值为2094.0万平方米，环比降低30.1%,同比降低24.2%。1-10月累计土地成交价款11410亿元，同比增长0.2%，较前值降低0.1pct；10月当月值为2063.1亿元，环比降低23.6%，同比降低0.4%。 图表11：累计土地购臵面积及同比 图表12：单月土地购臵面积及增速 资料来源：Win