房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月）：需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年4月13日 行业研究 需求侧居民信贷边际回暖，供给侧地产债增量明显 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年3月） 房地产（地产开发） 需求侧：居民短贷及中长贷如期改善，合理购房需求有望得到进一步信贷支持 2022年3月，单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元。2022年3月，单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元；2022年1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 3月5日，全国“两会”明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”；3月16日，金委会提出“对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，同时刚性购房信贷支持力度也有望得到提升。 供给侧：3月境内发债环比大幅增加，海外债发行回暖同比增速转正 3月房企境内外单月合计发债860亿元，环比+159.0%（2月-29.2%），同比-13.2%（2月-25.8%），单月净融资-145亿元（2月-81亿元）。其中3月境内发债较2月放量明显，单月发行703亿元，环比增加133.3%，同比下降18.2%（2月+59.8%），单月净融资161亿元；3月境外发债同比增速转正，市场有所回暖，单月发行157亿元，环比增加411.2%，同比增加19.3%（2月-88.1%），单月净融资额约-307亿元。2022年3月房地产集合信托成立金额约122亿元，同比下降81.5%，占单月集合信托成立规模的比重为14.9%，较2月有所下降。 在多方政策利好的推动下，3月房企境内发债规模回升明显，市场信心逐步修复。海外融资环境有所回暖，中资美元地产债指数亦在3月中旬迎来一波反弹，房企发债规模明显上升，且偏向于发行短期债券，部分房企发行利率较前期有所上升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220322 2月TOP50房企拿地金额环比小幅回升——百城土地成交月度跟踪报告（2022年2月） 20220317 土地购置“高能聚集”，一线住宅“温和涨价”——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年2月） 20220313 2月需求侧居民信贷收缩，供给侧境内外融资环境持续分化——房地产行业流动性跟踪报告（2022年2月） 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 20220220不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） ...................................................................................................... 6 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 ................................................................................................................. 6 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） ...................................................................................................... 6 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 ................................................................................................................. 6 图7：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图8：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ............................................................................................. 9 图9：房企境内债按类型拆分（2015-2022） ........................................................................................................ 9 图10：内房海外债券单月发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图11：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ........................................................................................................ 10 图12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额 ...................................................................... 10 图13：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图14：房地产集合信托累计成立规模及同比增速 ................................................................................................ 11 图15：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4） .................................................................................. 11 图16：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4） ......................................................................................... 11 图17：Market iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100） ........................................................................... 11 图18：Market iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100） ........................................................................... 11 8YeWlUKXoPpO6M8Q9PnPmMoMsQjMoOqMiNpOpM6MnMsOuOpOzRuOpMzR 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：居民短贷及中长贷皆单月边际改善 1） 2022年3月单月新增居民短贷3,848亿元，同比少增1,394亿（-26.6%），环比多增6,759亿元。 2） 2022年3月单月新增居民中长贷3,735亿元，同比少增2,504亿元（-40.1%），环比多增4,194亿元；2022年1-3月累计新增居民中长贷1.07万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.8%（2021年全年水平为30.5%）。 3） 2022年3月16日，据新华社报道，财政部有关负责人日前表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。财政部对于年内不扩大房地产税试点的表述充分传递了稳