光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月）：需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年2月12日 行业研究 需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光 ——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月） 房地产（地产开发） 需求侧：1月居民新增存款6.2万亿，贷款规模低于历史同期 23年1月，居民部门新增存款62000亿元，同比增加7900亿元，环比增加33097亿元。1月新增信贷49000亿元，同比增加9200亿元，环比增加35000亿元；其中居民短贷新增341亿元，同比减少665亿元，环比增加454亿元；居民中长贷新增2231亿元，同比少增5193亿元，环比增加366亿元。新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%。 截至2月10日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.10%/4.91%，主流银行平均放款周期31天。 供给侧：境内优质民企合理融资需求得到有序支持，境外债券发行迎来曙光 23年1月单月房企发债约481亿元，受春节假期影响环比-4.8%，单月净融资-723亿元。其中境内债单月发债391亿元，单月净融资额-164亿元；境外发债迎来曙光，单月发行90亿元，净融资额约-558亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善，1月合景泰富集团、中骏集团控股、雅居乐集团陆续发债传递破冰信号。 22年9月/10月/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至23年1月，PSL余额为3.14万亿元，同比增长12.1%。 民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 截至23年2月10日，C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中10只股价（截至23-2-10）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅17.3%。 中证估值方面，截至23年2月10日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值平均为3.67元，较上周同期均值上涨0.29元；估值收益率方面，15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行0.54BP，达6.48%。 投资建议：2023开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230203 集中供地优化完善，更好促进土地市场平稳运行——对集中供地优化政策的点评 20230116 2023开年监管密集发声，全年地产平稳回暖可期——对近期房地产政策的综合点评 20230201 开年销售弱势，结构分化明显——房地产行业百强销售月报（2023年1月） 20230131 2022年宅地成交量缩价稳，一线城市楼面均价提升明显——土地市场月度跟踪报告（2022年12月） 20230118 2022全年房地产投资下降10％，12月35城新房价格同环比连续三月下降——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年12月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 重点政策跟踪 ................................................................................................................... 4 2、 需求侧：1月居民新增存款6.2万亿，贷款规模低于历史同期 ........................................... 7 2.1、 居民新增存款情况及主要数据图表 ........................................................................................................ 7 2.2、 居民新增贷款情况及主要数据图表 ........................................................................................................ 7 3、 供给侧：境内优质民企合理融资需求得到有序支持，境外债券发行迎来曙光 ..................... 10 3.1、 房企融资情况及主要数据图表 .............................................................................................................. 11 3.2、 主流房企融资情况和存量债券跟踪 ...................................................................................................... 15 4、 房地产行业公募REITs情况跟踪 ...................................................................................... 17 5、 投资建议 ......................................................................................................................... 20 6、 风险分析 ......................................................................................................................... 20 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 .................................................................................................. 7 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 ........................................................................................... 7 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值（亿元） ....................................................................................... 8 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值（亿元） ....................................................................................... 8 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） .............................................................................................. 8 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 ......................................................................................................... 8 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） .............................................................................................. 9 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 ......................................................................................................... 9 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） ......................................................................................................... 9 图10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元） ..................................................................................... 11 图11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元） ..................................................................................... 11 图12：房企境内债按类型拆分（2015-2023） ................................................................................................ 12 图13：内房海外债券单月发行/到期/净融资 .................................................................................................... 12 图14：内房海外债券累计发行/到期/净融资 ..............