房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月）：需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空间尚存

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年9月12日 房地产 需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空间尚存 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月） 行业动态 ◆8月新增居民中长贷同比+28.7%，短期按揭供需具备支撑 8月整体信贷平稳增长，其中居民部门新增信贷单月同比+28.7%，占比约66%，银行保持较强的投放意愿。8月新增居民中长贷5571亿元，同比增长22.7%，连续3个月维持较高增速。与此同时，8月40家主流房企单月销售额同比增长24%。如我们所预期，短期按揭供需表现较强。 8月全国首套、二套平均房贷利率环比分别下降1BP、2BP至5.25%、5.56%，二者相较2019年末分别下降27bp及28BP。 1-8月新增居民中长贷4万亿，同比增速提升至+8.7%（2019年全年+10.1%）。下半年信贷政策回归常态化，总体投放节奏趋于平稳。考虑到房企推盘驱动购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖，预计按揭贷款供需两端具备一定支撑。我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断（基础假设为整体新增信贷约20万亿），下半年行业需求侧资金支持仍将保持平稳态势。 ◆8月供给侧流动性基本平稳，预计房企将加速推盘回笼资金 8月房企境内外合计发债1197亿元，环比基本持平，同比增长57%，单月净融资241亿元。其中8月境内发债697亿元，环比基本持平，同比增长7%，单月净偿还收窄至48亿元。8月境外发债500亿元，环比微降3%，低基数下同比增长350%，单月净融资略降至289亿元。 资金价格方面，8月境内债高资质房企新发利率较前期低位小幅回升，部分中等资质房企新发利率较前期继续改善；境外新发高收益房地产债定价继续修复，期限继续拉长。8月融创、碧桂园、宝龙新发美元债利率较前期继续回落，旭辉新发利率基本持平。 1-8月房企境内外合计发债8529亿元，同比增长4%，净融资约3176亿元，同比下降17%。1-8月房地产集合信托募集资金5134亿元，同比下降7%，占整体集合信托募集资金的比重约29%（2019年全年约37%）。 整体而言，8月行业供给侧流动性基本平稳，受融资监管影响，资金成本短暂波动后回归改善趋势。房地产金融审慎管理，有助于化解金融风险，降低经营不确定性，并且为企业预留了整改时间。叠加下半年境内债迎到期高峰，预计主流房企将加速推盘去化回笼资金。 ◆投资建议： 房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析： 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 预计下半年行业资金面边际趋稳——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年6月） ······································ 2020-07-12 基本面升势明显，更积极地看待2020下半年——A股房地产板块大涨点评 ····································· 2020-07-01 房地产：更积极地看待2020下半年——房地产行业2020年中期投资策略 ····································· 2020-06-22 -12%-2%7%17%27%07-1910-1901-2004-20房地产沪深300 2020-09-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、8月新增居民中长贷同比+28.7%，短期按揭供需具备支撑 核心观点：  8月整体信贷平稳增长，其中居民部门新增信贷单月同比+28.7%，占比约66%，银行保持较强的投放意愿。8月新增居民中长贷5571亿元，同比增长22.7%，连续3个月维持较高增速。8月40家主流房企单月销售额同比增长24%。如我们所预期，短期按揭供需表现较强。  8月全国首套、二套平均房贷利率环比分别下降1BP及2BP至5.25%、5.56%，二者相较去2019年末分别下降27bp及28BP。  1-8月新增居民中长贷4万亿，同比增速提升至+8.7%，对比2019年全年增速为+10.1%。下半年信贷政策回归常态化，总体投放节奏趋于平稳。考虑到房企推盘驱动购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖，预计按揭贷款供需两端具备一定支撑，我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断（基础假设为整体新增信贷约20万亿），下半年行业需求侧资金支持仍将保持平稳态势。 1、从资金量来看 2020年8月新增信贷12800亿元，环比多增2873亿元（+28.9%），同比多增700亿（+5.8%）。其中企业部门单月新增信贷5797亿元，环比多增3152亿元（+119.2%），同比少增716亿元（-11%）；居民部门单月新增信贷8415亿元，环比多增837亿元（+11%），同比多增1877亿元（+28.7%），占8月整体信贷增量达到66%（7月为76%）。 1-8月累计新增信贷14.4万亿，同比增长20.3%；其中企业部门新增信贷同比增长33.4%，占比约67%；居民部门新增信贷同比+4.8%，占比约36%。 拆分居民部门来看，8月单月新增居民短贷2844亿元，环比多增1334亿元（+88.3%），同比多增846亿元（+42.3%）；8月新增居民中长贷5571亿元，环比少增496亿元（-8.2%），同比多增1031亿元（+22.7%），如我们所预期，短期内按揭供需均较强。 2020年1-8月，新增居民中长贷4万亿，同比增速提升至+8.7%（2019年全年增速为+10.1%），占新增信贷比重约28%（2019年全年占比32%）。 2、从资金价格来看 融360数据显示，2020年8月，全国首套、二套平均房贷利率分别下降1BP、2BP至5.25%、5.56%，二者相较2019年末已分别下降27bp及28bp。 光大证券银行团队认为，按揭贷款具有较高的RAROC、违约率低、资本占用少、收益率稳定等优势，是银行较为青睐的优质资产。中长期来看，按揭贷款利率或仍有改善空间。 申万菱信 nMtNnQmPtMnMsRsNrQrQwP7NbPaQsQoOsQpPfQoOwPfQmNtP6MqRqQvPoNqONZsPoO2020-09-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告  主要数据图表 2020年8月，单月新增人民币贷款12800亿元，同比多增700亿元，同比增速约5.8%。其中： 居民部门新增8415亿元，同比多增1877亿元，同比增速为28.7%。 企业部门新增5797亿元，同比少增716亿元，同比增速为-11%。 2020年1-8月，新增人民币贷款14.36万亿元，同比增长20.3%，其中： 居民部门累计新增5.16万亿，同比增长4.8%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约36%（2019年全年为44%）。 企业部门累计新增9.61万亿，同比增长33.4%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约67%（2019年全年为56%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 具体拆分居民部门信贷数据，2020年8月单月新增居民短贷2844亿元，同比多增846亿元，同比增速为42.3%；8月单月新增居民中长贷5571亿元，同比多增1031亿元，同比增速为22.7%。 2020年1-8月，居民短贷累计新增11906亿元，同比增速为-6.2%；累计新增居民中长贷39638亿元，同比增速约8.7%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约27.6%（2019年全年水平为32.4%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -20,000020,00040,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08非银金融机构新增人民币贷款单月值（亿元） 企业部门新增人民币贷款单月值（亿元） 居民部门新增人民币贷款单月值（亿元） 新增人民币贷款单月值（亿元） -100,0000100,000200,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08非银金融机构新增人民币贷款累计值（亿元） 企业部门新增人民币贷款累计值（亿元） 居民部门新增人民币贷款累计值（亿元） 新增人民币贷款累计值（亿元） -10,000-5,00005,00010,00015,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08单月新增居民短贷（亿元） 单月新增居民中长贷（亿元） -600.0%-100.0%400.0%900.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%2018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-08新增居民中长贷单月同比 新增居民短贷单月同比（右轴） 2020-09-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 2020年8月，全国首套平均房贷利率为5.25%（环比-1BP），相当于最新5年期LPR加点60BP。8月，全国二套平均房贷利率为5.56%（环比-2BP），相当于最新5年期LPR加点91BP。 图7：全国首套、二套房贷平均利率（%） 图8：全国首套、二套房贷平均利率环比变化 资料来源：Wind，融360，光大证券研究所 资料来源：Wind，融360，光大证券研究所 -20,000020,00040,00060,00080,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08新增居民短贷累计值（亿元） 新增居民中长贷累计值（亿元） -600.0%-400.0%-200.0%0.0%200.0%400.0%600.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-