2025年公募REITs市场年度报告——政策驱动千帆竞 价值分化始见金

目录 本文阐述了公募REITs 2025年发行概况及市场表现，从资产类别的角度出发分析了公募REITs经营情况，并结合当前政策环境对公募REITs市场进行展望。 发行概况及市场表现....................2资产分类及产品经营情况................4保障性租赁住房REITs...............6仓储物流REITs.....................7园区基础设施REITs.................8消费基础设施REITs.................9交通基础设施REITs................10能源基础设施REITs................11其他.............................12展望.................................13附表.................................15 发行概况：2025年，公募REITs发行数量与规模同比均有所下降，发行节奏趋于平稳；顺势而为，商业不动产REITs试点的启动将为REITs市场带来潜在的增量空间。 资产分类：2025年，已上市公募REITs资产类别新增新型基础设施和市政设施，仓储物流、消费基础设施和园区基础设施为2025年公募REITs发行的主力领域。 分析师 吕伟010-67413489结构融资部行业组长lvwei@dagongcredit.com 经营情况：2025年前三季度，产权类REITs整体经营情况较为稳健，其中消费基础设施REITs表现较为突出；特许经营权类REITs整体承压，其中能源基础设施REITs受发电量、结算电价和政策变化等因素影响，营业收入和可供分配金额同比均大幅下降。 吴维嘉010-67413301结构融资部分析师wuweijia@dagongcredit.com 展望：“十五五”开局之年，预计公募REITs市场将持续深度扩容。在政策驱动下，资产类型正加速向文化旅游、养老及商业不动产等关键领域扩展，市场将更深度融入服务实体经济的新发展格局；商业不动产REITs落地在即，其兴可待，有望在盘活存量商业资产等方面发挥积极作用。 李昱桐010-67413565结构融资部分析师liyutong@dagongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008Email：research@dagongcredit.com 2026年1月27日 一、发行概况及市场表现 自2021年启动以来，我国公募REITs市场经历了从试点开局、快速扩容、短暂调整到提质增效的演进过程，目前已步入常态化发行阶段。2025年，公募REITs市场存量规模持续扩大，资产类型进一步丰富，截至2025年末，共有78只公募REITs上市，总发行规模为2,109.11亿元1。 2025年，公募REITs发行数量与规模同比均有所下降，发行节奏趋于平稳；二级市场价格方面，新发行的市政设施、新型基础设施REITs综合表现最为突出。 发行数量与规模方面，2025年以来，公募REITs市场进入常态化发行阶段,全年新发行上市20只，首次发行规模合计407.81亿元，发行上市只数及发行规模同比有所下降；扩募上市3只，扩募规模30.97亿元。整体来看，2025年公募REITs发行节奏同比虽有所放缓，但趋于平稳。 数据来源：公开资料，大公国际整理 发行场所方面，目前78只公募REITs均在交易所市场发行，截至2025年末，上海证券交易所发行52只，发行规模1,419.89亿元，占比67.32%；深圳证券交易所发行26只，发行规模689.22亿元，占比32.68%。 产品模式和期限方面，78只公募REITs均为契约式封闭基金，封闭期最短为10年，最长为99年，首发加权平均封闭期限为34.40年。 二级市场价格方面，2025年12月31日收盘价格显示，已挂牌上市的78只公募REITs总市值为2,136.52亿元，50只公募REITs收盘价格高于发行价格，其中嘉实物美消费REIT增长率最高，为67.06%；28只公募REITs收盘价格低于发行价格，其中华 夏中国交建高速REIT跌幅最大，为43.94%。从不同资产类别来看，2025年新发行的市政设施、新型基础设施REITs综合表现最为突出，平均涨幅分别为45.19%和44.06%；消费基础设施REITs和保障性租赁住房REITs平均涨幅同比上升，分别为36.44%和30.96%；交通基础设施REITs平均跌幅仍较大，达到17.31%，跌幅同比进一步扩大。 注：1、收盘价取2025年12月31日价格；2、平均涨跌幅为各类资产涨跌幅的算数平均数；扩募产品使用首次发行价格计算；3、园区基础设施平均涨幅为0.12%；4、图中红色表示产权类公募REITs、灰色表示特许经营权类公募REITs。 扩募方面，目前市场上共有9只2公募REITs完成扩募且已在交易所上市，其中2025年新增3只完成扩募，分别为华夏北京保障房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT。截至2025年末，中航京能光伏REIT和华夏基金华润有巢REIT扩募申请已通过并完成注册；此外，中金厦门安居REIT已提交扩募申请。 顺势而为，商业不动产REITs试点的启动将为REITs市场带来潜在的增量空间。 2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入REITs底层资产，在“基础设施REITs”基础上，推出“商业不动产REITs”品种；2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。 从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。商业不动产REITs的推出，标志着中国REITs市场从基础设施“单核驱动”进入基础设施与商业不动产“双轮驱动”的新格局。商业不 动产REITs试点的启动将为REITs市场带来潜在的增量空间。 二、资产分类及产品经营情况 2025年，已上市公募REITs资产类别新增新型基础设施和市政设施；仓储物流、消费基础设施和园区基础设施成为2025年公募REITs发行的主力领域；交通基础设施REITs发行节奏放缓，2025年无新增发行。 2025年，公募REITs资产类别拓展至10大类，产权类底层资产新增新型基础设施，特许经营权类底层资产新增市政设施。截至2025年末，已上市的公募REITs中产权类共53只，包括保障性租赁住房8只、仓储物流11只、园区基础设施20只、消费基础设施12只以及新型基础设施2只；特许经营权类共25只，包括交通基础设施13只、能源基础设施8只、生态环保2只、水利设施1只以及市政设施1只。 数据来源：公开资料，大公国际整理 从发行规模来看，2025年，消费基础设施REITs发行规模为104.45亿元，同比下降47.28%，降幅明显，但仍为2025年发行规模最大的资产类别；仓储物流REITs发行规模为103.10亿元，仅次于消费基础设施REITs，发行规模和发行数量同比均大幅增 长；园区基础设施REITs发行规模为91.57亿元，同比变化不大3；新增新型基础设施REITs发行规模为69.00亿元；保障性租赁住房REITs发行规模为36.75亿元，同比小幅下降4；能源基础设施REITs发行规模和发行数量同比均大幅减少，发行规模下降至18.95亿元；新增市政设施REITs发行规模为14.96亿元；交通基础设施REITs发行节奏放缓，2025年无新增发行，但累计发行规模仍最大；生态环保REITs和水利设施REITs仍未新增发行。 2025年前三季度，产权类REITs整体经营情况较为稳健，其中消费基础设施REITs表现较为突出；特许经营权类REITs整体承压，其中能源基础设施REITs受发电量、结算电价和政策变化等因素影响，营业收入和可供分配金额同比均大幅下降。 整体来看，2025年前三季度，产权类REITs整体经营情况较为稳健，营业收入及可供分配金额同比变化不大，特许经营权类REITs整体承压，营业收入及可供分配金额整体同比有所下降。产权类REITs中，消费基础设施REITs表现较为突出，由于消费基础设施REITs大部分于2024年成立，2024年前三季度的运营数据并不完整，因此营业收入及可供分配金额同比增长幅度较大。特许经营权类REITs中，能源基础设施REITs受发电量、结算电价和政策变化等因素影响营业收入和可供分配金额同比大幅下降；受周边路网变化、路段施工等因素影响，交通基础设施REITs经营情况呈现出分化态势。 （一）保障性租赁住房REITs 已上市保障性租赁住房REITs共计8只，其中2025年上市2只；平均每只发行规模16.44亿元。从项目所在地来看，8只产品底层资产集中分布在上海市、深圳市、北京市等人口净流入的大城市。截至2026年1月13日，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT已完成扩募上市。 2025年前三季度，保障性租赁住房REITs整体经营平稳，表现出较强的抗周期性；华夏北京保障房REIT在2025年6月完成首次扩募，故其营业收入和可供分配金额较去年同期显著增长；其余4只保障性租赁住房REITs营业收入和可供分配金额同比变化均不大。 华夏北京保障房REIT首次扩募新购入朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目。2025年前三季度，华夏北京保障房REIT实现营业收入0.72亿元，同比大幅增长。截至2025年9月末，底层项目出租率为95.52%。租约结构方面，截至2025年9月30日，文龙家园项目个人租赁面积占比80.92%，趸租租赁面积占比19.08%。熙悦尚郡项目全部为个人租户。朗悦嘉园项目个人租赁面积占比89.72%，趸租租赁面积占比10.28%。光机电项目个人租赁面积占比69.93%，趸租租赁面积占比30.07%。盛悦家园项目个人租赁面积占比21.78%，趸租租赁面积占比78.22%。温泉凯盛家园项目个人租赁面积占比52.11%，趸租租赁面积占比47.89%。 2025年前三季度，华夏基金华润有巢REIT实现营业收入0.58亿元，同比基本持平。截至2025年9月末，底层项目出租率5为93.42%，租金单价及租金收缴率保持稳定。2026年1月12日，华夏基金华润有巢REIT完成首次扩募上市，本次扩募持有的不动产项目为有巢马桥保障性租赁住房项目；本次扩募完成后，华夏基金华润有巢REIT资产结构进一步优化，长期投资价值显著提升。 注：图中仅选取完整披露2024年前三季度及2025年前三季度报告的产品作数据对比；下同。数据来源：公开资料，大公国际整理 （二）仓储物流REITs 2025年有5只仓储物流REITs发行上市，合计发行规模103.10亿元，占全年REITs发行规模的23.50%。2025年仓储物流行业面临供给端压力，新增高标仓供给规模较大，导致市场空置率上升、租金承压。 2025年三季度，仓储物流REITs租金水平整体下滑，同比和环比均出现不同程度下降。出租率方面，红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT等维持在90%以上高位，但部分项目因大租户换租或区域市场扰动，出租率有所波动。 中金普洛斯REIT所持有的10个仓储物流园分布于全国5大经济圈的7大物流枢纽，是截至目前国内上市公募REITs中市值最大的仓储物流类REIT。2025年前三季度，受租金水平下滑影响，中金普洛斯REIT营业收入及可供分配金额同步均有所下降。具体来看，截至2025年9月末，除通州光机电物流园和苏州望亭物流园租金单价水平保持平稳或微增外，其余项目租金单价水平均出现不同程度下降，其中