2023年公募REITs市场年度报告-蓄势扩容 经营分化

1 / 15 2023年公募REITs市场年度报告 蓄势扩容 经营分化 2021～2023年REITs发行情况（单位：亿元、单） 2021～2023年各类别资产发行情况（单位：亿元） 作 者 大公国际结构融资部 温鑫 吴维嘉 魏莱 电话：010-67413300 客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 02468101214 - 100 200 300 4002021年1～6月2021年7～12月2022年1～6月2022年7～12月2023年1～6月2023年7～12月发行规模发行单数 - 50 100 150 200 250 3002021年2022年2023年本文统计分析了REITs产品2023年发行概况、市场表现，从资产类别的角度出发分析了各类别REITs产品经营情况，结合发行情况、政策环境提出对REITs产品下一阶段的市场展望。 发行概述：2023年，REITs发行稳步推进，新发行上市5只，已上市REITs产品总市值为750.25亿元；多数REITs产品价格存在回调趋势，最高涨幅为6.17%；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只产品已受理或通过。 资产分类：已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分产业园区、港口物流仓储、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域。收费公路REITs仍为存量主力，2023年能源REITs发行规模实现增长。 经营情况：受区域租赁市场需求等影响，产业园REITs经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 展望：REITs市场规模预期将在新发和扩募的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化；消费基础设施REITs产品预期会成为新的发行增长点；多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保基金参与REITs配置，投资者结构将进一步完善。 2023年度报告 公募REITs 2023年度报告 |公募REITs 2 / 15 一、发行概况及市场表现 中国公募REITs自正式落地以来，已历经三年发展，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展；同时，受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，估值回调、市场价格承压，是机遇与挑战并存的一年。 REITs发行稳步推进，2023年新发行上市5只，已上市REITs总市值达750.25亿元；多数公募REITs产品价格存在回调趋势；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只产品已受理或通过。 发行数量与规模方面，截至2023年12月31日，市场共计29只REITs产品已挂牌上市，发行规模合计964.52亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计364.13亿元；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计429.48亿元；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元。 图1 公募REITs发行规模（单位：亿元） 数据来源：公开资料，大公国际整理 发行场所方面，目前29只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2023年12月31日，上海证券交易所发行20单，发行规模712.35亿元，占比73.85%；深圳证券交易所发行9单，发行规模252.18亿元，占比26.15%。 产品模式和期限方面，29只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为40.05年。 314 50 94 83 48 39 139 26 18 108 16 30 - 200 400 600 800 1,000 1,200累计发行规模当月发行规模 2023年度报告 |公募REITs 3 / 15 表1 2023年公募REITs产品发行概况 基金全称 基金简称 上市时间 发行规模（亿元） 发行份额（亿份） 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 17.57 5.00 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 中航京能光伏REIT 2023-03-29 29.35 3.00 中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金 中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 78.40 8.00 中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金 中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30 15.75 6.00 中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金 中金山东高速REIT 2023-10-27 29.85 4.00 数据来源：公开资料，大公国际整理 市场价格方面，多数公募REITs产品上市后经过2021和2022年相对过热的涨幅后，存在回调趋势。截至2024年1月8日最新收盘价格，已挂牌上市的29只公募REITs产品总市值为750.25亿元，4只产品最新价格高于发行价格，其中国泰君安临港创新产业园REIT增长率最高，为6.17%；25只产品最新价格低于发行价格，其中红土创新深圳安居REIT增长率最低，为-46.54%。 图2 公募REITs价格情况（单位：元/份、%） 注：最新价格为2024年1月8日收盘价 数据来源：公开资料，大公国际整理 此外，2023年华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT以及红土创新盐田港REIT共4只扩募产品均扩募成功。截至2023年底，易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等13只产品已受理或通过。 -50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%-5.00-4.00-3.00-2.00-1.000.001.00中航首钢绿能REIT博时招商蛇口产业园REIT平安广交投广河高速REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT华安张江产业园REIT东吴苏园产业REIT中金普洛斯REIT富国首创水务封闭式REIT华夏越秀高速公路REIT建信中关村产业园REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT鹏华深圳能源REIT红土创新深圳安居REIT华夏北京保障房REIT中金厦门安居REIT华夏合肥高新产园REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT华夏基金华润有巢REIT华夏杭州和达高科产园REIT嘉实京东仓储基础设施REIT中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT中金湖北科投光谷REIT中金山东高速REIT最新价格-发行价格涨幅 2023年度报告 |公募REITs 4 / 15 二、资产分类及产品经营情况 已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分为产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公路为主力领域，2023年能源REITs发行规模实现增长。 截至2023年12月31日，已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产权类和特许经营权类2个大类，其中产权类共16只产品，包括产业园区9只、港口仓储物流3只以及保障性租赁住房4只；特许经营权类共13只产品，包括生态环保2只，收费公路8只以及能源3只。 图3 公募REITs产品类型及发行规模（单位：亿元） 产权类 特许经营权类 产业园区 博时招商蛇口产业园REIT 华安张江产业园REIT 东吴苏园产业REIT 建信中关村产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 国泰君安东久新经济REIT 华夏杭州和达高科产园REIT 中金湖北科投光谷REIT 港口仓储物流 红土创新盐田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 保障性租赁住房 红土创新深圳安居REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居REIT 华夏基金华润有巢REIT 生态环保 中航首钢绿能REIT 富国首创水务封闭式REIT 收费公路 平安广交投广河高速REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏越秀高速公路REIT 华夏中国交建高速REIT 国金中国铁建高速REIT 华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT 中金山东高速REIT 能源 鹏华深圳能源REIT 中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 数据来源：公开资料，大公国际整理 从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为467.15亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量高于其他资产类型公募REITs，发行规模为168.00亿元；港口仓储物流类94.32亿元；保障性租赁住房类60.06亿元；能源类143.12亿元；生态环保31.88亿元。此外，4只扩募成功的公募168.0094.3260.0631.88467.15143.120.00100.00200.00300.00400.00500.00产业园区港口仓储物流保障性租赁住房生态环保收费公路能源2021年2022年2023年 2023年度报告 |公募REITs 5 / 15 REITs主要集中在产业园区类和港口仓储物流类。 产业园REITs受区域租赁市场需求等影响，经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 目前已上市产品中，有28只REITs至少连续发布了2023年第三、四季度报告，1只REITs仅发布了2023年四季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2023年一季度，收费公路REITs营业收入、EBITDA环比表现较为突出；生态环保REITs仅EBITDA环比出现增长；能源REITs营业收入环比减少但EBITDA呈现大幅增长；产业园区REITs多只产品营业收入环比表现较差，部分产品EBITDA有所增长；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs营业收入、EBITDA环比较为稳定。2023年二季度，产业园区REITs持续分化，2只扩募产品营业收入和EBITDA环比均大幅提升；保障性租赁住房REITs经营较为稳健；收费公路REITs营业收入和EBITDA环比以负增长居多；能源和港口仓储物流、生态环保REITs个别产品表现突出。2023年三季度，产业园区扩募产品仍保持环比增长，收费公路REITs营业收入环比增长出现回升，港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和能源REITs整体持续平稳增长。2023年四季度，收费公路、部分产业园区和能源REITs营业收入和EBITDA环比回落较大。 表2 2023年各产品营业收入与EBITDA环比增长率情况（单位：%） 数据来源：公开资料，大公国际整理