关于优化公募REITs发行交易机制工作安排的点评：多举措提升市场流动性及稳定性，持续注入活水助力REITs市场高质量扩容发展

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年8月30日 行业研究 多举措提升市场流动性及稳定性，持续注入活水助力REITs市场高质量扩容发展 ——关于优化公募REITs发行交易机制工作安排的点评 建筑和工程 事件：2023年8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》，从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为及配套支持政策五方面做出优化安排。 优化发行交易机制，多举措提升市场流动性及稳定性。《通知》在多环节提出多举措提升市场流动性：一是发售定价环节合理确定战配规模及优化投资者结构，保障首发流通份额合理充裕；二是二级市场交易环节采用券商分类评价体系挂钩等安排来优化流动性服务商考核，提升做市商积极性；三是后续将多渠道引入增量资金入市。《通知》同时提出多举措提升市场稳定性：一是提出合理审慎约定上市特定期限内网下投资者可交易的份额比例，从而有助于降低打新资金短期抛出引起的市场波动；二是期限、比例等具体要求可以由基金管理人、财务顾问与网下投资者协商确定，通过合理设置期限及比例来降低网下投资者集中抛售份额压力；三是鼓励长期持有型投资者结合基础设施REITs的产品特征，参考权益类产品拓宽优化现有止损线等风控机制安排，以降低市场短期波动触及止损线所带来的集中抛售，鼓励机构长期投资REITs。 严控定价、报价及估值环节，强调估值定价的合理审慎。《通知》要求参与询价的网下投资者合理报价；要求基金管理人及财务顾问合理审慎确定认购价格。同时要求评估机构独立选取并合理设施评估参数，审慎确定评估结果并对不利情形进行压力测试；原始权益人积极配合资产评估并对材料的真实性、准确性、完整性和合法性负责；基金管理人、财务顾问对评估参数和评估方法的选取进行独立核查，确保评估结果审慎合理。通过合理报价及审慎评估定价，明晰参与各方在估值过程中的责任，有助于进一步提升基础设施公募REITs估值的合理性，提升基础设施公募REITs底层资产在运营过程中的达标率。 将持续多渠道引入增量资金，持续注入活水助力REITs市场高质量扩容发展。在增量资金方面，两所在《通知》提出未来将进一步扩大FOF参与投资REITs，配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资，并推动互联互通机制及研究推出ETF产品等。随着2023年7月5日晚多家基金旗下部分FOF将公募REITs纳入投资范围，REITs二级市场持续企稳回升，截至2023年8月29日，已有17家基金管理公司共132只FOF（仅考虑初始基金）将公募REITs纳入投资范围，随着公募REITs基本面的逐步修复及FOF资金的入场，有望助力公募REITs市场企稳回升；通过不断拓宽增量资金来源，也有望保障公募REITs市场在拥有充裕流动性及稳定性的同时，持续高质量扩容，不断增大市值规模，行稳致远。 风险提示：REITs扩容落地不及预期，宏观经济波动使得REITs底层资产运营不及预期。 买入（维持） 作者 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 021-52523822 sunwf@ebscn.com 联系人：吴钰洁 010-52523879 wuyujie@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 -22%-11%-1%10%21%07/2209/2212/2204/23建筑和工程沪深300 资料来源：Wind 相关研报 REITs与PPP: 相似的节奏，不同的结局——建筑装饰行业公募基建REITs系列研究之九（2022-02-18） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业——中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 6th Floor, 9 Appold Street, London, United Kingdom, EC2A 2AP 中庚基金