房地产行业REITs月报：发行交易机制持续优化

发行交易机制持续优化 ——REITs月报 公募REITs发行交易机制持续优化，短期部分REITs面临解禁压力，建议关注增量资金引入情况以及业绩修复预期变化。 投资要点： ⚫市场回顾：（1）收益率，8月中证REITs指数上涨0.13%，表现弱于商品期货、债市，强于股市。从8月涨跌幅看，本月REITs市场涨跌参半，已上市的28支REITs中13支呈上涨趋势；（2）成交量，REITs市场整体成交活跃度小幅下降。8月月度成交额为74.34亿元，日均成交额为3.23亿元，环比下降6.2%；月度成交量为179,724万份，日均成交量为7814.1万份，环比下降6.2%；（3）换手率，8月份换手率与7月持平，均为21%。 数据来源：聚源，万联证券研究所 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间优化调整政策持续落地基金重仓持股比重续降 REITs有望向数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目领域扩容。8月2日上交所召开产业园和仓储物流REITs座谈会，提及“持续培育壮大REITs市场。加快推出数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目，抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程，做好已上市REITs项目扩募相关工作，着力推进重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。”同时提出“推动公募FOF依法合规市场化配置REITs，持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限、资产配置型机构”。 公募REITs发行交易机制持续优化。8月29日，交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》。为促进公开募集基础设施证券投资基金（REITs）市场稳定健康发展，规范基础设施REITs发行交易相关事项，提振投资者信心，通知从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策五个方面来优化发行交易机制。其中关于配套支持方面，提及后续将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs、配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资、积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平、研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性。 预期可供现金分派率情况：截至8月31日，已上市REITs总市值达到916.41亿元，C-REITs整体的现金分派率6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.0%。 风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。 正文目录 1市场回顾...........................................................................................................................41.1 8月中证REITs整体上涨0.13%，强于股市.......................................................41.2各类资产C-REITs市场表现情况........................................................................42 C-REITs市值与月度交易情况........................................................................................62.1我国公募REITs市值变化情况............................................................................62.2 C-REITs市场整体成交情况..................................................................................62.3各类C-REITs成交表现情况................................................................................83行业重点新闻信息.........................................................................................................104主要公司重点公告.........................................................................................................125估值与分派率情况.........................................................................................................156投资建议与风险提示.....................................................................................................16 图表1：C-REITs市场表现情况.......................................................................................4图表2：各类资产月度收益率比较（%）.......................................................................4图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%）...........................................................5图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%）................................................................5图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元）..........................................................6图表6：各类型REITs市值结构......................................................................................6图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）...........................................................7图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份）...........................................................7图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）..................................................................7图表10：大宗交易月度成交量情况（份）....................................................................7图表11：C-REITs日均换手率情况（%）.......................................................................7图表12：已上市REITs月换手率情况（%）.................................................................8图表13：不同资产类型REITs月度日均成交额情况（亿元）....................................8图表14：不同资产类型REITs月度日均成交量情况（万份）....................................8图表15：各类REITs月度成交额情况（亿元）............................................................9图表16：各类REITs月度成交量情况（万份）............................................................9图表17：不同资产类型REITs月换手率情况（%）.....................................................9图表18：各类REITs月换手率情况（%）.....................................................................9图表19：行业重点新闻政策一览..................................................................................10图表20：C-REITs主要公司重点公告一览...................................................................12图表21：C-REITs中证估值及2023年预期可供分配现金派现率情况（截至8月31日）.....................................................................................................................................15 1市场回顾 1.18月中证REITs整体上涨0.13%，强于股市 本月（2023.8.1-2023.8.31）中证REITs指数上涨0.13%，沪深300下跌5.70%、中证全债上涨0.76%、COMEX黄金上涨0.32%、南华商品指数上涨4.23%，中证REITs表现弱于商品期货、债市，强于股市。进入8月后中证REITs指数涨幅有所收敛。 资料来源：Wind，万联证券研究所 1.2各类资产C-REITs市场表现情况 8月C-REITs涨跌不一。从8月涨跌幅看，已上市的28支REITs中13支呈上涨趋势，其中金安徽交控REIT（5.60%）涨幅最大，中航京能光伏REIT（3.94%）、国金中国铁建REIT（3.71%）、华夏合肥高新REIT（3.22%）和中金普洛斯REIT（3.11%）上涨也都超过3%。而华安张江产业园REIT（-4.42%）和华夏中国交建REIT（-3.33%）跌幅超过3%。 8月仓储物流、能源基础设施REITs涨幅居前。8月份，经营权类REITs（+0.39%）小幅 上涨，而产权类REITs（-0.41%）小幅下跌。从底层资产类型来看，2023年8月园区基础设施、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房REITs涨跌幅分别为-1.9%、-1.7%、+1.1%、+0.3%、+2.2%、-0.9%，其中仓储物流REITs上涨幅度最大。 从年涨跌幅看，8月份期间，仅华夏基金华润有巢REIT（+2.95%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.48%）和国泰君安临港创新产业园REIT（+1.36%）上涨，其余均有一定程度下跌，跌幅介于0%-29%，其中建信中关村REIT（-28.54%）跌幅最大。 从上市以来折