2023/08REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制

八月舆情跟踪：行业层面，国家发改委推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；上交所明确部分REITs相关收费标准；沪深交易所FOF投资REITs，推动REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者。产品方面，截至2023年8月底受理中（含通过）REITs产品共3只，一级发行有待加速。 REITs量价回顾：8月保租房、生态环保、仓储物流三类REITs的成交量、成交金额及日均换手率均有上涨，其余资产类型为下跌状态；二级市场表现存在分化，其中中金安徽交控REIT月涨幅达6.02%，而华夏中国交建高速REIT月跌幅为3.14%。 热点关注：沪深交易所从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面优化REITs发行交易机制，需关注后续实际行动的落地与开展。 目录 2023/08 REITs观察：沪深交易所优化REITs发行交易机制..................................1摘要：............................................................................................................................11.2023年8月舆情跟踪................................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................32. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................52.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：沪深交易所优化REITs发行交易机制................................................7瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3REITs成交活跃度回顾.....................................................................................4图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................7图表7经营权型REITs估值表现................................................................................7 1.2023年8月舆情跟踪 1.1行业层面 行业层面，国家发改委推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；上交所明确部分REITs相关收费标准；沪深交易所推动FOF投资REITs，将REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的；地方层面，山东省支持发行消费REITs，给予原始权益人新投项目100万元前期经费补助；北京市争取落地北交所REITs发行交易功能，建立京津冀REITs产业联盟。 1.2产品层面 产品预备方面，浙江新农都实业REIT、南京绕越高速公路REIT发布招标公告；西湖电子东部软件园REIT发布中标公告；招商公路、深高速拟发行公募REITs。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 8月各资产类型REITs成交量、成交金额和区间日均换手率表现分化，有涨有跌。成交量和成交金额方面，保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类REITs上涨，其中保障房与生态环保大幅上涨超过30%，其余三类有所下降，其中交通基础设施降幅最大，超过10%；区间日均换手率方面，同样为保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类上涨，其余走低，活跃度来看，其中园区基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房、生态环保的日均换手率均超1%。 2.2价格回顾 8月产权类REITs中表现分化，保租房、仓储物流8月以上涨为主，产业园REITs分化明显，其中华夏合肥高新、华夏杭州和达和国泰君安东久8月收涨，涨幅分别为3.32%、1.28%、2.06%，其余均为下跌，华安张江光大跌势最猛，为-3.18%；仓储物流和保租房REITs中，红土创新深圳安居收盘于2.662元，较上月下跌0.71%，其余REITs均上涨，涨幅介于1%-4%之间。 8月经营权型REITs整体维持涨势。高速公路REITs中，月涨幅最大的是中金安徽交控REIT的6.02%，而华夏越秀高速公路和华夏中国交建分别下跌0.15%、3.44%。 清 洁 能 源REITs均 上 涨 ， 涨 幅 最 高 的 为 中 航 京 能 光 伏REIT4.13%；生态环保2只REITs略有下降。 2.3估值表现 8月产权型REITs的中债IRR指数涨跌各异。产业园REITs有所分化，中债IRR估值最高的是华夏和达高科的5.92%，最低的是华安张江的4.36%；保租房REITs中，厦门安居和华润有巢的中债IRR均在5%以上，红土深圳保租房偏低，仅有3.99%；仓储物流REITs，嘉实京东中债IRR为5.19%，红土盐田港为4.65%。 8月经营权型REITs的中债IRR指数有涨有跌。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在6%以上，但也存在分化，其中平安广河高达11.85%，而国金中国铁建为6.50%；环保类和新能源REITs中，首钢生物质中债IRR为6.29%，而首创水务、鹏华深圳能源的中债IRR相对偏低，仅在4%~4.5%范围内。 3.热点关注：沪深交易所优化REITs发行交易机制 8月29日，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价 与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。 在发售定价安排方面，原文如下： 【基金管理人、财务顾问应当按照规定做好基础设施REITs的路演推介、询价、定价、配售等工作；结合产品规模、行业特征、原始权益人及其同一控制下的关联方自持比例等情况合理确定战略配售规模，优化投资者结构，保障基础设施REITs首次发售上市后流通份额合理充裕；建立原始权益人与投资者沟通机制，推动网下投资者在充分了解项目基本情况、估值情况、所属市场和行业概况、发售方案等相关内容的基础上参与询价；根据网下投资者报价情况，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，合理审慎确定认购价格。】 解读：目前市场定价权在网下投资者手中，他们往往为了更好地参与项目多按照上限报价，而战配并没有定价权，只能被动接受网下投资者的‘高额’定价，间接会影响其后续二级市场操作。本次的文件提及了报价阶段考虑战配的情况，是对现有问题的有效解决方案。 在询价与认购方面，原文如下： 【参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为；鼓励基金管理人、财务顾问在确定网下投资者配售原则和配售方式时，引导认可基础设施REITs长期投资价值的投资者参与网下询价及认购。基金管理人、财务顾问可以根据项目路演情况，以增加承诺条款等形式，合理审慎约定上市特定期限内网下投资者可交易的份额比例。期限、比例等具体要求可以由基金管理人、财务顾问与网下投资者协商确定。】 解读：参考权益市场，设置分阶段、分时间的减持，可以防止因“打新”投资者频繁抛售引发的市场波动。 在二级市场交易方面，原文如下： 【做市商应当按照规定加强基础设施REITs做市服务工作，提升市场流动性，推动市场健康发展。沪深交易所将优化做市商考核激励机制，配合落实将 基础设施REITs做市业务纳入证券公司分类评价体系的有关安排，表彰优秀基础设施REITs做市商。鼓励长期持有型投资者结合基础设施REITs的产品特征，参考权益类产品拓宽优化现有止损线等风控机制安排。】 解读：目前二级市场上，REITs投资者以保险资金、银行理财、券商自营资管为主，均有很强烈的交易属性或短期持有属性。交易盯市和考核短期化容易在现有小市值状态下引发价格体系的偶发性波动。尤其是在二级市场价格下行时，很容易出发“踩踏局面”。若参考权益类产品拓宽优化现有止损线等风控机制安排，有助于提高长期持有型投资者对于短期二级市场价格波动的容忍度，符合REITs长期持有的属性。 关于资产评估，原文如下： 【评估机构应当按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》等法律法规及本所相关规定开展评估工作，在充分考虑市场环境和底层资产特征基础上，合理设置评估参数，审慎确定评估结果。评估机构应当对评估参数的选取进行独立判断，不得完全依赖第三方意见，同时应充分说明关键核心指标的预测依据及合理性，并对不利情形进行压力测试。 原始权益人应当积极配合基础设施REITs资产评估工作，按照规定提供相关经济行为文件、资产权属证明、财务会计信息和其他资料，并对材料的真实性、准确性、完整性