公募REITs市场2023年年度策略：扩容中追逐确定性，波动中探寻性价比平安证券研究所固收团队刘璐郑子辰2023年1月6日证券研究报告 2报告摘要01.【市场回顾：2022年公募REITs一级市场放量，二级表现趋于波动】2022年新发公募REITs13只、规模约420亿，此外宣布扩募的涉及规模约62亿，新发规模和只数相较21年均有所上升。二级市场方面，2022年以来我国公募REITs表现受到监管引导、估值高低、解禁压力等市场因素的影响整体趋于波动，全年整体累计上涨2.11%，表现好于2022年整体下跌的国内股票、投资级信用债和海外REITs，但不及资产荒背景下的国内高收益信用债；结构上，新上市品种表现好于旧品种、产权类好于收益权类，具体则是能源、保障房板块表现最好，产业园、仓储物流次之，而高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱。其中，能源板块2022年的收益性价比最高，表现在其涨幅最大、回撤最小、夏普比率最高。2.【市场展望：一级市场关注打新，二级市场在波动中寻找性价比】2023年公募REITs的打新红利仍然值得关注。在政策更趋完善以及监管鼓励的大背景下，2023年落地REITs的行业和主体将进一步扩容。且第二批及以后上市的主体上市首日平均涨幅明显上升，市场定价的速度在变快。打新整体仍是确定性比较高的收益来源，分板块来看产权类REITs上市首日涨幅相对更高。二级市场方面，建议在波动中逢低配置，关注三个波动锚。2023年公募REITs整体面临的环境是分子端基本面修复，分母端基准利率上行，预计REITs整体仍为类似2022年的波动市。整体建议在波动中逢低配置，可以关注三个波动锚：（1）REITs整体自身的历史波动幅度，其历史涨跌幅的整体波动范围约为15%；（2）和债券的比价，当前公募REITs估值整体绝对收益率尚可，但相对估值较贵；（3）和股票的比价，REITs指数和沪深300指数之比当前约位于历史80%分位数，整体也相对不便宜。具体行业和择券方面，结合估值和其修复弹性综合判断：受此前疫情影响最大的高速公路、产业园板块，当前其估值也相对便宜，23年的修复弹性可能相对更大；保障房、仓储物流这类本身出租率已经相对较高的板块次之，其中保障房REITs的估值仍相对不贵；能源基础设施板块向后重点关注其盈利的持续性；生态环保板块当前估值仍不便宜。3.【风险提示】1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）公募REITs整体估值波动风险。 CONTENT目录市场回顾：公募REITs跑赢股票、投资级信用债市场展望：扩容中追逐确定性，波动中探寻性价比风险提示 4一级市场：22年以来新发REITs13支，涉及规模约420亿资料来源：wind，平安证券研究所，22年数据截至2022年12月31日41.1•2022年新发公募REITs约420亿，规模较2021年上升：2022年以来新发公募REITs13支，涉及交通基础设施4只、能源基础设施1只、保障性租赁住房4只、园区基础设施4只，新发行规模分别为281.26、35.38、50.06、52.79亿元。相较于21年的发行11只，规模364亿元有所上升。•扩募涉及规模约62亿：2022年9月30日，博时招商蛇口REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创REIT宣告扩募。•截至2022年12月31日，存量公募REITs约784亿，涉及6个行业板块。具体来看，交通基础设施7只、仓储物流2只、保障性租赁住房4只、园区基础设施8只、生态环保2只、能源基础设施1只，发行规模分别为437.30、76.75、50.06、152.25、31.88、35.38亿元。当前存量REITs分布2022年以来新发行REITs的行业分布050100150200250300012345保障性租赁住房交通基础设施能源基础设施园区基础设施只数：个发行规模:亿元(右轴)交通基础设施，7只，437.3亿元园区基础设施，8只，152.25亿元生态环保，2只，31.88亿元能源基础设施，1只，35.38亿元保障性租赁住房，4只，50.06亿元仓储物流，2只，76.75亿元 5二级市场：国内公募REITs表现好于国内股票、投资级信用债和海外REITs资料来源：wind，平安证券研究所，22年数据截至2022年12月30日51.2•2022年，我国公募REITs表现好于股票和投资级信用债，弱于高收益信用债。2022年国内投资级信用债在经济整体疲弱、货币宽松以及年末的防疫政策边际放松的背景下整体先涨后跌，全年微幅下跌0.15%；高收益信用债则在资产荒背景下演绎牛市狂欢，高收益中票2022年以来累计上涨22.26%。公募REITs历经21年下半年以来的大幅上涨后，估值上涨的弹性下降，22年全年趋于波动、涨幅相对有限，累计上涨2.11%。•海外，美国股、债、REITs均下跌，其中2022年富时REIT指数跌幅大于股债。海外REITs跟随海外基本面和基准利率定价，2022年美国在通胀高企、美联储紧缩预期演绎下，避险资产、风险资产全线下跌，REITs整体也大幅下跌，跌幅大于股债。2022年各大类资产表现：海外资产齐跌，REITs表现相对最差；国内公募REITs表现弱于高收益信用债，好于其他大类股债资产5-21.63%-0.15%22.26%2.11%-18.13%-12.73%-11.19%-24.37%-30%-20%-10%0%10%20%30%沪深300投资级信用债高收益信用债公募REITs标普500投资级美元债高收益美元债富时REIT指数国内海外 6二级市场：公募REITs走势历经5个细分阶段资料来源：wind，平安证券研究所，22年数据截至2022年12月30日61.2•时间序列上，2022年以来我国公募REITs趋于波动，整体经历5个细分阶段：（1）1月至2月上旬，承接21年的REITs牛市行情，REITs在这一时期继续快速上涨，指数涨幅达15.97%；（2）2月中旬至3月中旬，受2月上旬存量REITs陆续发布超涨提示性公告影响，REITs急速下跌15.95%；（3）3月中旬至5月末盘整震荡下跌，历经3月的明显回调下跌后，4月上旬小幅盘整上涨，5月市场主要在pricein6月的限售解禁压力，整体缓慢下跌；（4）6月初至9月上旬，前期REITs整体的下跌给估值跌出了一定空间，叠加彼时股票整体下跌，资产荒背景下公募REITs的优势再次显现，REITs整体上涨12.43%；(5)9月中旬以来，整体估值又涨到了偏贵的水平、REITs整体的3季报盈利不及预期、市场对基准利率中枢上行的预期抬升等多个因素的接连影响下，REITs整体再次转为缓慢下跌，截至12月30日，累计跌幅为5.46%。从时间序列来看，公募REITs走势2022年以来整体经历5个细分阶段636037038039040041042043044045046022-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12REITs指数REIT s指数上涨震荡下跌下跌上涨下跌 7二级市场：分板块来看，能源、保障房两个新板块22年以来涨幅最大资料来源：wind，平安证券研究所，22年数据截至2022年12月30日备注：涨幅取自2022年以来的涨幅，且若在2022年内上市考虑上市首日涨幅71.2•整体来看，新上市品种好于旧品种，产权类好于收益权类：•能源、保障房板块表现最好，产业园、仓储物流次之。能源板块22年以来涨幅最大，保障房次之，二者均为22年以来新上市板块，体现出新券有一定的打新收益保护，且能源板块从已有的三季报来看盈利表现良好。除了能源板块的超好表现外，整体是产权类表现好于收益权类，产业园、仓储物流也实现了一定的涨幅。•高速公路和生态环保板块22年以来表现较弱。分个券来看，除了高速公路板块外，其余22年以来新上市品种的累计涨幅全部为正，高速公路板块主要系疫情直接影响通行费收入。生态环保板块主要系21年以来涨幅较大，22年以来估值有所回调。不同板块2022年以来二级市场涨幅不同REITs2022年以来累计涨幅（%，橙色为22年后上市的REITs）资产类型名称2022年以来累计涨幅平安广河高速公路REIT-5.23浙商证券沪杭甬高速REIT-5.25华夏越秀高速公路REIT-10.38华夏中国交建高速REIT-9.02国金中国铁建高速REIT2.20华泰江苏交控REIT0.96中金安徽交控REIT-3.50华泰江苏交控REIT0.96能源基础设施鹏华深圳能源REIT38.45富国首创水务REIT-9.89中航首钢生物质REIT-5.02中金普洛斯REIT13.93红土创新盐田港REIT2.57博时招商蛇口产业园REIT10.41华安张江光大园REIT8.14东吴苏州工业园区产业园REIT2.82建信中关村产业园REIT-7.40华夏合肥高新产园REIT11.64国泰君安临港创新产业园REIT25.97国泰君安东久新经济REIT26.85红土创新深圳人才安居REIT9.46华夏北京保障房REIT13.35中金厦门安居保障性租赁住房REIT11.58华夏基金华润有巢REIT6.66生态环保仓储物流园区基础设施保障性租赁住房交通基础设施10.83%11.07%-8.20%-7.91%38.45%15.70%-20%-10%0%10%20%30%40%50%园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房年初累计涨跌幅年初累计涨跌幅 8二级市场：从其他收益特征属性来看，能源板块2022年的收益性价比最高资料来源：wind，平安证券研究所，22年数据截至2022年12月29日备注：波动率和夏普比率由于时间序列较短且上市首日波动较大，波动率和夏普比率取自上市以来的周度数据且不考虑上市首日涨幅81.2•收益性价比方面：能源基础设施上市以来夏普比率最高，其次是仓储物流板块。•波动性方面：生态环保板块最大回撤最高，主要发生在22年2月以后；园区基础设施波动率最大，生态环保和仓储物流次之。•流动性方面:生态环保板块的换手率最高，能源基础设施次之；仓储物流、高速公路板块换手率相对较低。板块二级市场波动率：高速公路板块波动率相对最小板块最大回撤：生态环保板块最大回撤最高板块夏普比率：能源基础设施>仓储物流≈园区基础设施>生态环保（夏普比率未考虑上市首日涨幅）板块换手率：生态环保板块2022年区间日均换手率最高19.53%17.43%17.32%32.03%4.49%18.33%0%5%10%15%20%25%30%35%园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房最大回撤4.79 2.60 1.23 3.00 2.02 1.90 0.01.02.03.04.05.06.0园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房波动率（%）0.17 0.17 0.01 0.12 0.30 (0.59)-0.8-0.6-0.4-0.200.20.4园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房夏普比率1.520.841.322.131.811.6600.511.522.5园区基础设施仓储物流交通基础设施生态环保能源基础设施保障房2022年日均换手率(%) 9投资者：公募REITs投资者以险资和机构自营为主资料来源：wind，REITs中报、年报，平安证券研究所对于2022年之前上市主体，表格中2022年最新数据为2022年中报数据，对于2022年以后上市主体为上市日数据91.3•从投资者结构来看，公募REITs投资者中机构投资者占比多数超9成。生态环保板块机构投资者占比相对最低（76%），主要系其上市以来个人投资者占比上升幅度最大。随着公募REITs被越来越多的个人投资者关注，各板块机构投资者占比有所下降、个人投资者占比均有所上升，其中生态环保板块变化幅度最大。•从机构资金类型来看，以险资和机构自营为主。公募REITs的网下投资者中以保险资金（金额合计占