绿城中国：央企背书下的高权益拿地与产品溢价策略分析

绿城中国：央企背书下的高权益拿地与产品溢价策略分析 摘要 ·中交集团持股29%实现全面掌控，绿城共享央企开发贷额度，信用背书强于混合所有制企业。●拿地态度极积极，2017-2025年权益拿地销售比均超50%,2024年权益比例升至81%。·聚焦杭沪核心城市，2022-2025年拿地金额占比57%,并动态减仓北京、加仓苏州。●2025年末未售货值2,300亿，去化周期仅1.1年，库存水平处于重点房企最低位。●产品溢价显著,新盘较周边竞品平均溢价15%,2025年销售均价3.3万元/平领跑行业。●预计2026年销售额1,300亿(-15%),业绩压力持续，显著改善拐点预计在2028年。●累计减值计提占存货7.6%,高于积极拿地房企均值(6.3%),减值压力仍在释放中。 Q&A 请介绍一下绿城中国的公司背景、股权结构演变以及当前的治理机制? 绿城中国于1995年在杭州成立，以其优秀的产品力著称。公司最初为创始人宋卫平创立的民营企业，自2012年起经历了一系列股权变革。2012年6月，为应对地产行业低谷及公司因扩张节奏较快导致的现金流紧张，引入九龙仓作为第二大股东，通过两次配股募集50亿港元。目前，九龙仓仍作为财务投资者持有公司股份。2014年末，中交集团从宋卫平等原股东处收购股份，成为并列第一大股东。至2015年5月，中交集团再次增持约4%的股权，持股比例增至近29%,自此成为公司的控股股东。成为大股东后，中交集团对董事会架构进行了调整，实行双联席主席模式。2015年至2019年为磨合与交接期，之后宋卫平辞任主席。至2025年3月，中交集团的刘承云担任董事会主席，董事会五名成员中有三名 来自中交系，标志着中交集团开始对绿城实现全面掌控。近期，公司主席由刘承云变更为赵总，此为人事变动，不影响中交集团的实际控制地位。截至2025年末，中交集团持股29%并对绿城并表。因此，在债务层面，绿城可以共享中交集团在银行的开发贷额度，其央企信用背书强于一般的混合所有制企业。目前的股权结构为：中交集团持股29%,九龙仓持股22.9%,创始人宋卫平持股7.2%。公司的整体管理机制可概括为“央企背景，市场化管理”。 绿城中国在拿地策略方面呈现出哪些主要特点? 公司的拿地策略主要有三个特点。第一，拿地态度积极。自2017年以来，公司持续积极获取土地。2017至2024年，年均权益拿地销售金额比约为58%。2025年，该比例为57%。2026年1-7月，尽管市场整体下行(三百城宅地成交面积下降约25%),且公司拿地主要从5月开始，但权益拿地力度已达到53%,处于行业最高水平。第二，拿地权益比例持续提升。该比例在2016年左右处于低点，至2020年约为56%,后持续提升至2024年的81%。2025年，由于一二线城市土地竞争激烈，拿地权益比例为69%,仍处于中上水平。第三，聚焦战略城市深耕与机会型城市点状布局。杭州和上海是两个最重要的战略核心城市，2022至2025年，这两个城市的拿地金额平均占比达到57%,2025年占比为53%。在核心城市之外，公司会根据市场景气度和项目表现进行动态调整。例如，鉴于北京新房市场表现一般，公司在2024至2025年持续减少投资，2025年未在北京拿地。而在苏州，自2024年四季度狮山逸庐、金鸡湖玫瑰园等顶豪项目热销后，公司开始持续加仓。此外，公司也凭借产品力和前瞻性投资能力，在一些机会型城市进行点状布局，例如2023年重点布局的绍兴、嵊州、丽水等浙江三四线城市，以及2025年开始布局的武汉、成都、深圳、佛山等中南部一二线城市。这种策略体现了公司对自身产品力的信心，能够通过打造标杆项目来激活特定市场。 公词日前的土地储备结构妇何，九其是存量“老货”的构成和去化情况是怎样的? 截至2025年末，公司未售货值约为2.300亿元。其中，2021年及以前获取的“老货”占比略低于一半，约1,150亿元。这部分老货的具休构成为：在建工程100亿元，现房500亿元，以及未开工项目550亿元。从行业比较来看，这一老货占比在重点拿地的房企中处于中等水平。当前去化难度相对较大的项目主要包括江苏启东的一些大盘以及浙江部分小镇项目。从城市能级分布来看，公司未结算货值约为3,800亿元。其中，杭州、上海、西安、苏州四个核心城市合计占比44%;浙江省内(不含杭州)占比15%。公司目前仍在有节奏地推进老货的去化工作。在2025年1,534亿元的自投销售额中，2021年及以前获取的老货贡献了328亿元，占比为21%。 绿城中国近年的销售表现如何，未来的销售预期是怎样的? 2016年以前，公司的行业排名基本维持在前十名左右。但在2017至2020年间，排名有所下降，主要原因有二：一是2016至2018年公司将重心放在拓展代建业务，导致自投业务销售额徘徊在千亿规模，错过了行业高速增长期：二是2012至2016年间，受现金流因素影响，年均权益拿地力度仅为12%,土地储备不足限制了后续销售增长。自2017年恢复积极拿地后，销售规模快速回升。2025年，公司实现自投销售额1,534亿元，行业排名第五，同比下降11%。销售均价领先行业，约为3.3万元/平方米，同比增长13%。展望2026年，预计全年销售额为1,300亿元，同比下降15%。销售额下滑的主要原因是当前库存水平较低，2,300亿元的未售货值对应一点几年的去化周期，在重点房企中处于最低水平之一，因此公司在2026年1-7月保持了非常积极的拿地节奏。截至2026年7月，公司累计销售金额同比下降24%,但销售均价仍维持在3.3万元/平方米的高位水平。预计2027年销售额将恢复增长。 绿域中国的产品力优势是如何形成的，其市场溢价能力体现在哪些方面? 绿城的产品力优势主要由四个因素共同塑造。首先，得益于杭州房地产市场的高度竞争环境。杭州购房者对产品品质要求较高，推动了本土房企普遍以产品力见长。同时，杭州在产品理念上领先于行业，例如在住宅层高标准和精装修推广方面均早于全国性规范。其次，公司建立了领先行业的建设体系与标准。1999年，绿城成为浙江省首家通过ISO质量体系认证的房企。2024年左右，公司发布了行业内首个“好房子”标准，包含200多项细则条款，形成了标准化的实践指南。第三，公司构建了完善且细分的产品体系。从早期的九溪玫瑰园、桃花源等高端别墅产品，到2007年后实施精品战略，扩充了法式平层、合院高层等产品线。近年来，为应对市场竞争，公司持续创新，推出了凤起潮鸣、高层“漾”系列等产品，并最终形成了覆盖从顶豪到刚需的八大产品系，包括云庐、凤起、玫瑰园以及春月系、桂冠系、海棠系等，确保在不同地段能提供与客群精准匹配的产品。第四，产品溢价能力在市场上得到验证。在二手房市场，如上海等城市，绿城的项目相较周边楼盘存在明显溢价。在新房市场，尤其是在浙江义乌、慈溪、温岭等三四线城市，项目开盘通常销售火爆，成功吸引了当地高端客群。例如，2023年义乌的风起潮鸣、近期温岭的湖畔恒庐均成为当地销售冠军。一项针对十几个城市约二十个项目的统计显示，绿城新盘开盘时，相较于周边地段相似的同期竞品，平均溢价率可达15%左右。更重要的是，绿城常将一线城市的高端产品形态引入三四线城市，刷新了当地的价格天花板，例如在义乌成功开发了千万级豪宅。 公司近期的业绩表现和资产减值计提：情况如何，对未来业绩有何展望? 与行业整体趋势一致，公司2025年的业绩表现较为疲弱。从资产减值计提情况来看，自2020年至今，累计计提的减值准备占期末存货的比例约为7.6%。这一水平略高于11家仍在积极拿地的房企6.3%的均值，但显著低于包含不拿地企业在内的行业均值12.5%。目前，减值计提工作仍在推进过程中。预计2026年的 业绩仍将面临较大压力，与行业整体情况相似。业绩的显著改善可能需要等到2028年才能呈现。