2019年5月销售数据点评：销售保持稳增，高溢价下拿地放缓

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 融创中国（01918）2019年5月销售数据点评 强推（维持） 销售保持稳增，高溢价下拿地放缓 目标价：60.00港元 当前价：33.05港元 事件：  6月6日，融创中国公布公司5月销售数据，2019年5月公司实现合同销售金额443.8亿元，同比增长16.0%；实现合同销售面积304.7万平方米，同比增长20.4%。合同销售均价14,570元/平米，同比下降3.7%。1-5月，公司累计实现签约金额1,633.7亿元，同比增长12.2%；实现累计签约面积1,124.5万平方米，同比增长25.8%。 点评：  5月销售443.8亿、同比+16%，销售面积304.7万方、同比+20%，维持稳增 5月公司实现合同销售金额443.8亿元，环比+13.4%、同比+16.0%；实现合同销售面积304.7万平方米，环比+9.9%、同比+20.4%，销量增速维持高增；销售均价14,570元/平米，环比+3.2%、同比-3.7%。1-5月，公司累计实现签约金额1,633.7亿元，同比+12.2%，较前值+1.3pct，累计销售金额克而瑞排名位居行业第五，排名较上月持平，考虑到公司推盘和销售高峰期集中在下半年，后续销售排名有望进一步提升；累计实现签约面积1,124.5万平米，同比+25.8%，较前值-2.1pct；累计销售均价14,530元/平米，同比-10.8%。公司19年预计可售货值约7,800亿元，可售货值充裕，计划销售5,500亿元，对应同比+19.4%，对应去化率71%，考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市，19年销售预计稳增。  1-5月拿地货值2,018亿，排名降至第三、高溢价下拿地略有放缓，土储优质 根据克而瑞数据，公司19年1-5月拿地货值高达2,018亿元，排名第三，较4月下降2位；其中5月单月拿地货值374亿元；19年1-5月拿地建面1,437万方，排名第三，较4月下降1位；5月单月拿地金额仅75亿元，较4月环比-74.0%，高溢价下拿地有所放缓。截至目前，总土储约2.56亿方，对应总货值约3.55万亿元；其中，一线、二线、强三线城市货值分别占比11%、74%、15%。剔除旧改等协议状态土地，并按18年销售均价15,210元/平米、预收账款1,994亿及1-2月销售面积281万方估算，未售建面约1.67亿平，对应货值2.54万亿。公司土储充裕、成本低、聚焦于一二线，可充分保障后续稳健发展和结算利润率。  投资建议：销售保持稳增，高溢价下拿地放缓，维持“强推”评级 融创中国坚持深耕一二线，以逆周期扩张策略，成功在15-17年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放，净负债率望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。此外，公司作为行业龙头之一也有望充分受益“融资、拿地、销售”集中度三重跳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测5.69、7.38、9.57元，目前对应19年PE仅5.0倍，我们继续看好公司销售和业绩的持续双双高增，维持目标价60.00港元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2018A 2019E 2020E 2021E 主营收入(百万) 124,746 194,603 276,337 373,054 同比增速(%) 89.4 56.0 42.0 35.0 归母净利润(百万) 16,567 25,123 32,579 42,266 同比增速(%) 50.6 51.6 29.7 29.7 每股盈利(元) 3.79 5.69 7.38 9.57 市盈率(倍) 7.5 5.0 3.8 3.0 市净率(倍) 1.5 1.2 1.0 0.8 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年6月6日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 总股本(万股) 443,746 已上市流通股(万股) 443,746 总市值(亿元) 1,467 流通市值(亿元) 1,467 资产负债率(%) 89.8 每股净资产(元) 12.9 12个月内最高/最低价 43.55/19.62 《融创中国4月销售点评-销售稳增、可售充裕、拿地逆势扩张》 2019-05-06 《融创中国3月销售点评-销售改善、目标5,500亿，拿地逆势扩张、排名第一》 2019-04-07 《融创中国18年年报点评-业绩靓丽、负债优化，掌握一二线核心资产》 2019-03-31 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年06月09日 融创中国（01918）2019年5月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、融创中国销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 (50)05010015020001002003004005006007001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （亿元） 2017年月度销售 2018年月度销售 2019年月度销售 18年同比（右轴） 19年同比（右轴） （%） 融创中国（01918）2019年5月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 76,181 118,842 168,756 227,821 营业收入 124,746 194,603 276,337 373,054 应收账款及票据 92,556 144,387 205,029 276,789 营业成本 93,610 146,031 207,364 279,941 存货 339,265 476,778 635,574 820,719 销售费用 4,361 6,802 9,659 13,040 其他流动资产 45,236 52,906 75,006 101,158 管理费用 7,357 11,476 16,296 22,000 流动资产合计 553,238 792,913 1,084,365 1,426,487 财务费用 -2,053 2,366 2,361 2,064 固定资产 49,224 49,224 49,224 49,224 公允价值变动收益 0 0 0 0 长期股权投资 0 0 0 0 投资收益 4,552 5,918 6,924 7,962 投资性房地产 16,196 15,386 14,576 13,766 营业利润 20,766 27,900 41,724 58,209 土地使用权 2,798 2,798 2,798 2,798 营业外收支 6,398 15,568 14,646 14,922 其他非流动资产 95,204 148,519 210,897 284,711 利润总额 28,664 43,469 56,370 73,131 非流动资产合计 163,422 215,927 277,495 350,499 所得税 11,219 17,014 22,063 28,624 资产合计 716,660 1,008,840 1,361,860 1,776,987 净利润 17,445 26,455 34,307 44,507 短期借款（含一年内到期长期负债） 92,046 147,215 214,602 291,492 少数股东损益 878 1,332 1,728 2,241 应付账款 41,584 64,871 92,117 124,359 归属母公司净利润 16,567 25,123 32,579 42,266 应交税金 28,104 32,899 46,717 63,068 NOPLAT 7,793 12,873 20,547 29,043 其他流动负债 309,519 482,850 685,646 925,623 EPS(摊薄)（元） 3.79 5.69 7.38 9.57 流动负债合计 471,253 727,835 1,039,082 1,404,541 长期借款 137,364 137,364 137,364 137,364 主要财务比率 其他非流动负债 34,937 54,502 77,393 104,481 2018 2019E 2020E 2021E 非流动负债合计 172,301 191,866 214,757 241,844 成长能力 负债合计 643,553 919,701 1,253,839 1,646,385 营业收入增长率 89% 56% 42% 35% 归属母公司所有者权益 56,836 71,830 89,365 110,196 EBIT增长率 326% 57% 43% 35% 少数股东权益 16,270 17,309 18,657 20,405 归母净利润增长率 51% 52% 30% 30% 所有者权益合计 73,107 89,139 108,021 130,601 获利能力 负债和股东权益 716,660 1,008,840 1,361,860 1,776,987 毛利率 25% 25% 25% 25% 净利率 14% 14% 12% 12% 现金流量表 ROE 29% 35% 36% 38% 单位：百万元 2018 2019E 2020E 2021E 偿债能力 净利润 16,567 25,123 32,579 42,266 资产负债率 90% 91% 92% 93% 折旧与摊销 0 0 0 0 债务权益比 880% 1032% 1161% 1261% 营运资本变动 -24,615 -166,057 -192,193 -224,665 流动比率 117% 109% 104% 102% 其他经营活动现金流 -6,605 -3,552 -4,562 -5,898 速动比率 45% 43% 43% 43% 经营活动产生的现金流量 -14,654 -144,486 -164,176 -188,297 营运能力 资本性支出 0 0 0 0 总资产周转率 0.19 0.23 0.23 0.24 其他投资活动现金流 4,345 17,934 17,007 16,986 应收帐款周转天数 4 3 3 3 投资活动产生的现金流量 4,345 17,934 17,007 16,986 存货周转天数 1,256 1,006 966 936 债务增加 66,976 248,057 293,065 343,944 每股指标 股权融资 0 0 0 0 每股净资产 19 24 28 34 支付股利 3,645 5,527 7,167 9,298 每股收益 3.79 5.69 7.38 9.57 其他筹资活动现金流 0 0 0 0 估值比率 筹资活动产生的现金流 1,657 161,544 174,983 204,224 P/E 7.5 5.0 3.8 3.0 现金及等价物净增加额 7,748 42,661 49,914 59,065 P/B 1.5 1.2 1.0 0.8 现金及等价物期末余额 76,181 118,842