2019年1月销售数据点评：弱市销售稳增，拿地保持谨慎

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 保利地产（600048）2019年1月销售数据点评 强推（维持） 弱市销售稳增，拿地保持谨慎 目标价：20.62元 当前价：12.86元 事件：  2月11日，保利地产公布1月销售数据，1月实现签约金额335.9亿元，同比+6.1%；实现签约面积227.9万平方米，同比+4.6%。1月新增建面49.2万平方米，同比-79.2%；总地价23.0亿元，同比-89.2%。 点评：  1月销售336亿，同比+6%，高基数及市场偏弱环境下销售继续保持稳增 1月公司实现签约金额335.9亿元，环比-8.0%，同比+6.1%，涨幅较上月提升1.6pct，高于克尔瑞主流50房企1月单月平均同比-10.0%；实现签约面积227.9万平米，环比-23.3%，同比+4.6%，涨幅较上月下降13.9pct，略高于我们高频跟踪的46城1月成交面积同比-2.4%；销售均价14,743元/平米，环比+19.9%，同比+1.5%。在1月市场整体走弱以及高基数影响下，公司销售同比仍保持稳定增长，单月销售克尔瑞排名继续稳居行业第四，同时鉴于公司土地储备丰富，并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市，预计19年全年仍将有较不错表现。  1月拿地/销售额比7%，拿地继续保持谨慎态度，拿地成本仍有效控制 1月公司在土地市场新获取莆田和长春2城共2个项目，共新增建面49.2万平米，环比-57.7%，同比-79.2%，其中新增权益建面占比67.0%，拿地权益占比已连续2年多处于67%左右水平；总地价23.0亿元，环比-43.1%，同比-89.2%，拿地额占比销售额仅6.8%，较上月下降4.2pct，1月拿地继续保持谨慎。平均楼面价4,680元/平米，环比+34.4%，较18年拿地均价-24.9%，拿地均价占比销售均价仅31.7%，较18年全年下降10.8pct，拿地成本继续有效控制。公司1月拿地仍延续了18年4季度以来逐渐转谨慎的态度，考虑到公司充分受益于央企融资优势，在土地市场持续走弱背景下，未来拿地弹性仍强。  投资建议：弱市销售稳增，拿地保持谨慎，维持“强推”评级 公司积极变革始于17年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；拿地方面，16-18年-拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、47%，积极扩张坚定；销售方面，17-18年销售额同比分别+47%、+31%，弱市下全年销售继续稳增。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升，并维持公司2018-20年每股收益预测1.58、1.90和2.23元，目前对应18-19年PE为8.1和6.8倍，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2017A 2018E 2019E 2020E 主营收入(百万) 146,342 192,255 250,553 305,488 同比增速(%) (5) 31 30 22 归母净利润(百万) 15,626 18,802 22,559 26,515 同比增速(%) 26 20 20 18 每股盈利(元) 1.31 1.58 1.90 2.23 市盈率(倍) 9.8 8.1 6.8 5.8 市净率(倍) 1.4 1.3 1.1 1.0 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年02月11日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 1,189,503 已上市流通股(万股) 1,177,293 总市值(亿元) 1,529.7 流通市值(亿元) 1,514.0 资产负债率(%) 79.9 每股净资产(元) 9.5 12个月内最高/最低价 15.45/10.23 《保利地产（600048）10月销售点评：销售平稳略增，拿地相对积极》 2018-11-08 《保利地产（600048）11月销售点评：高基数下销售暂弱，拿地态度渐转谨慎》 2018-12-10 《保利地产（600048）2018年业绩&销售点评：业绩、销售稳增，拿地渐转谨慎》 2019-01-15 -25%-14%-3%8%18/0218/0418/0618/0818/1018/122018-02-12～2019-02-11 沪深300 保利地产 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年02月12日 保利地产（600048）2019年1月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、保利地产销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (20)02040608010012001002003004005006007001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （亿元） 保利2017年月度销售 保利2018年月度销售 保利2019年月度销售 18年同比(右轴) 19年同比(右轴) （%） 0.00.20.40.60.81.01.2050010001500200025003000350040004500销售金额 拿地金额 拿地销售比（金额） （%） （亿元） 保利地产（600048）2019年1月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、公司月度拿地销售金额比 图表4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表5、公司2019年1月新增项目地块 公告日期 城市 股权（%） 总地价（万元） 权益地价 容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 2019-01 莆田 52 54,200 28,184 169,926 88,362 3,190 住宅及服务 2019-01 长春 75 175,812 131,859 321,607 241,205 5,467 住宅 合计 230,012 160,043 491,533 329,567 4,679 资料来源：公司公告，华创证券 0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.0010020030040050060070018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-01（倍） （亿元） 保利拿地金额 保利销售金额 拿地/销售比（右轴） 0.00.51.01.52.02.53.03.5010020030040050060018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-01（倍） （亿元） 保利拿地面积 保利销售面积 拿地/销售比（右轴） 保利地产（600048）2019年1月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 货币资金 67,801 133,297 116,083 141,535 营业收入 146,342 192,255 250,553 305,488 应收票据 18 0 0 0 营业成本 100,872 129,937 173,058 214,016 应收账款 1,855 0 0 0 营业税金及附加 12,457 17,261 22,614 27,639 预付账款 54,151 69,753 92,901 114,889 销售费用 3,866 4,999 6,514 7,943 存货 439,040 557,538 638,910 687,348 管理费用 2,845 3,653 4,761 5,804 其他流动资产 83,292 86,997 113,377 138,236 财务费用 2,392 2,662 5,335 5,440 流动资产合计 646,157 847,585 961,271 1,082,007 资产减值损失 66 385 251 153 其他长期投资 18,234 17,578 16,940 16,321 公允价值变动收益 (1) 0 0 0 长期股权投资 23,451 23,451 23,451 23,451 投资收益 1,680 2,101 2,626 3,282 固定资产 4,594 5,148 5,224 5,300 营业利润 25,527 35,459 40,647 47,776 在建工程 0 0 0 0 营业外收入 325 0 0 0 无形资产 4 2 3 4 营业外支出 153 0 0 0 其他非流动资产 4,012 5,256 6,833 8,319 利润总额 25,699 35,459 40,647 47,776 非流动资产合计 50,295 51,435 52,451 53,394 所得税 6,022 8,865 10,162 11,944 资产合计 696,452 899,020 1,013,722 1,135,400 净利润 19,677 26,594 30,485 35,832 短期借款 3,067 3,898 5,192 6,420 少数股东损益 4,051 7,792 7,926 9,316 应付票据 1,357 1,749 2,329 2,880 归属母公司净利润 15,626 18,802 22,559 26,515 应付账款 45,457 58,554 77,986 96,444 NOPLAT 20,138 27,304 32,705 37,565 预收款项 225,306 307,607 350,774 366,585 EPS(摊薄)（元） 1.31 1.58 1.90 2.23 其他应付款 (6,723) (9,272) (12,504) (15,340) 一年内到期的非流动负债 26,428 35,627 35,627 35,627 其他流动负债 68,058 87,663 119,705 183,009 主要财务比率 流动负债合计 362,950 485,826 579,109 675,626 2017 2018E 2019E 2020E 长期借款 147,654 203,654 203,654 203,654 成长能力 应付债券 27,452 32,452 32,452 32,452 营业收入增长率 -5% 31% 30% 22% 其他非流动负债 156 156