2019年2月销售数据点评：弱市销售稳增，拿地继续谨慎

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 招商蛇口（001979）2019年2月销售数据点评 强推（维持） 弱市销售稳增，拿地继续谨慎 目标价：28.00元 当前价：21.28元 事件：  3月9日，招商蛇口公布公司2月销售数据，2月公司实现签约金额83.0亿元，同比+14.6%；实现签约面积38.7万平方米，同比+46.9%；2月公司新增建面27.2万平方米，同比-90.3%；总地价15.2亿元，同比-91.7%。 点评：  2月销售83亿、同比+15%，弱市销售稳定增长、销售均价继续提升 2月公司实现签约金额83.0亿元，环比-29.6%、同比+14.6%，优于克尔瑞主流50房企月平均同比-2.1%；实现签约面积38.7万方，环比-32.1%、同比+46.9%， 高于我们高频跟踪的45城2月成交面积同比+3.0%；销售均价21,483元/平米，环比+3.7%，较18年+4.2%。1-2月公司累计实现签约金额200.9亿元，同比+5.7%，较上月+5.5pct；实现签约面积95.6万平方米，同比+10.6%，较上月+15.9pct。1-2月累计销售均价21,026元/平米，较18年+2.0pct；在2月市场整体偏弱环境下，公司得益于其优异一二线布局（未结转土储中一二线城市占比84%，大湾区占比31%），销售表现仍较不错，销售均价进一步提升，在当前一二线市场有所回暖背景下，预计19年销售仍将继续保持稳增势态。  2月拿地15亿，同比-92%，拿地额占比销售额18%，拿地继续谨慎 2月公司仅在中山市火炬开发区新添1幅居住用地，新增建面27.2万方，同比-90.3%，对应地价15.2亿，同比-91.7%，其中权益占比51%；楼面价5,610元/平米，环比+501.3%，同比-15.2%，项目周边销售均价1.5万元/平米；拿地额占比销售额18.3%，较上月+17.9pct。1-2月公司共新获2地块，共新增规划面积32.9万方，同比-90.3%；总地价15.8亿元，同比-93.6%；拿地额占比销售额8%，较18年下降47pct；平均楼面地价4,792元/平米，较18年楼面均价-33.8%，主要源于1月新增地块系工业用地均价较低。公司1-2月拿地保持了18年9月以来的谨慎态度，并进一步趋谨慎。  投资建议：弱市销售稳增，拿地继续谨慎，维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高；公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势，拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式，非市场化拿地优势明显。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步大幅提升。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升，以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，我们维持预测公司18-20年每股收益1.94、2.42和2.97元，目前现价对应18-19PE为11.0倍、8.8倍，维持目标价28.00元，维持“强推”评级。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 主要财务指标 2017A 2018E 2019E 2020E 主营收入(百万) 75,455 92,211 122,723 159,040 同比增速(%) 19 22 33 30 净利润(百万) 12,220 15,297 19,140 23,511 同比增速(%) 28 25 25 23 每股盈利(元) 1.55 1.94 2.42 2.97 市盈率(倍) 13.8 11.0 8.8 7.2 市净率(倍) 2.5 2.2 1.9 1.6 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年3月12日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 790,437 已上市流通股(万股) 240,233 总市值(亿元) 1,682.05 流通市值(亿元) 511.22 资产负债率(%) 77.2 每股净资产(元) 8.5 12个月内最高/最低价 23.55/15.92 《招商蛇口（001979）2018年度业绩预告点评：业绩稳增、销售靓丽，资源整合加速》 2019-01-28 《招商蛇口（001979）2019年1月销售数据点评：销售持平、排名提升，拿地更趋谨慎》 2019-02-13 《招商蛇口（001979）公司回购点评：重磅回购彰显信心，湾区规划提升价值》 2019-02-21 -28%-15%-3%10%18/0318/0518/0718/0918/1119/012018-03-13～2019-03-12 沪深300 招商蛇口 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年03月13日 招商蛇口（001979）2019年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、招商蛇口销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (40)(20)0204060801001201400501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （亿元） 招蛇2017年月度销售 招蛇2018年月度销售 招蛇2019年月度销售 18年同比（右轴） 19年同比（右轴） （%） 0.00.20.40.60.81.01.2020040060080010001200140016001800销售金额 拿地金额 拿地销售比（金额） （亿元） （倍） 招商蛇口（001979）2019年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、公司月度拿地销售金额比 图表4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表5、公司2019年1-2月新增项目地块 月度 城市 权益 建筑面积 权益面积 总地价 权益地价 楼面价 性质 2019/01 武汉 60 57,550 34,530 5,369 3,222 933 工业用地 2019/02 中山 51 271,502 138,466 152,312 77,679 5,610 居住用地 合计 329,051 172,996 157,682 80,901 4,792 资料来源：公司公告，华创证券 0.00.51.01.52.02.53.005010015020025018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-02（倍） （亿元） 招蛇拿地金额 招蛇销售金额 拿地/销售比（右轴） 0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.005010015020025030018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-02（倍） （亿元） 招蛇拿地面积 招蛇销售面积 拿地/销售比（右轴） 招商蛇口（001979）2019年2月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 单位：百万元 2017 2018E 2019E 2020E 货币资金 45278 65647 73642 95434 营业收入 75455 92211 122723 159040 应收票据 1 0 0 0 营业成本 47039 59627 80364 105522 应收账款 220 0 0 0 营业税金及附加 6673 7335 9876 12903 预付账款 5792 7342 9896 12993 销售费用 1468 1794 2387 3094 存货 164233 179810 227038 270367 管理费用 1282 1566 2085 2701 其他流动资产 71062 76429 101720 131821 财务费用 836 1210 1369 1375 流动资产合计 286585 329229 412294 510615 资产减值损失 331 0 0 0 其他长期投资 27566 26222 24880 23541 公允价值变动收益 (14) 0 0 0 长期股权投资 8264 8264 8264 8264 投资收益 2910 5093 5602 6162 固定资产 3065 2668 2057 1446 营业利润 20752 25770 32245 39607 在建工程 221 221 221 221 营业外收入 158 0 0 0 无形资产 465 442 420 399 营业外支出 176 0 0 0 其他非流动资产 6454 7894 10518 13640 利润总额 20734 25770 32245 39607 非流动资产合计 46036 45712 46360 47511 所得税 5725 7115 8903 10935 资产合计 332621 374941 458654 558126 净利润 15009 18655 23342 28672 短期借款 16768 21255 28647 37615 少数股东损益 2789 3358 4202 5161 应付票据 1185 1503 2025 2659 归属母公司净利润 12220 15297 19140 23511 应付账款 21769 27594 37190 48833 NOPLAT 13742 15845 20278 25206 预收款项 55061 67288 89554 116055 EPS(摊薄)（元） 1.55 1.94 2.42 2.97 其他应付款 5870 6955 9126 11699 一年内到期的非流动负债 13613 13767 14020 14328 其他流动负债 53044 59250 85406 115411 主要财务比率 流动负债合计 167310 197612 265969 346601 2017 2018E 2019E 2020E 长期借款 60697 60697 60697 60697 成长能力 应付债券 8398 8398 8398 8398 营业收入增长率 19% 22% 33% 30% 其他非流动负债 3434 4254 5605 7244 EBIT增长率 40% 15% 28% 24% 非流动负债合计 72529 73349 74699 76338 归母净利润增长率 28% 25% 25% 23% 负债合计 239838 2