东财地产会议：REITs配置价值、策略及风险分析

发布时间：2026-08-10 一、核心要点 1. 本次会议为东财地产相关电话会议，面向机构投资者与受邀客户，第三方专家观点仅代表个人，不构成投资建议，严禁擅自录音转发。 2. 当前REITs市场价格处于上市以来偏低区间，供需格局已从供给冲击转向需求驱动，7月指数基金建仓后增量资金入市有限，价格仍承压。 3. 中国REITs发展可参考美国、新加坡模式，底层资产运营能力为核心，需关注租金合同价格、期限，高标仓、带冷库仓储物流、高端制造厂房等资产质量更优。 4. 不同底层资产风险收益特征存在差异：能源、环保、高速特许经营权类资产防御性强但无进攻性；保租房抗周期、波动率低；消费类资产（如商场）运营对租金影响较大，优质资产收益稳定且具备进攻属性；产业物流园（含高标仓）波动率中高，强运营下价值突出。 5. 产权类REITs估值核心应回归底层资产现金流与租金，而非过多考虑土地残值；短年限、高派息资产需尽调确认收益是否可持续，避免过度依赖大股东贴补。 6. 下半年REITs配置方面，保租房在核心城市因人口涌入需求旺盛，回暖趋势明确，收益远超同区域商品房，是具备抗风险能力的优质底层资产，适合一线、强二线等虹吸效应明显的城市。 7. 国内REITs主要配置资金包括险资（看重资产信用、分红稳定性）、二级混合型基金（将其作为债类替代或弹性补充，易因波动触发顺周期抛售）、理财子（追求稳定收益，对流动性要求高）；当前中国REITs单只规模小、资产分散度不足，指数基金建仓可提升配置分散性，未来散户参与度或提升。 8. 证监会鼓励REITs加速扩募以提升资产分散度，参考新加坡经验，单一资产REITs风险较高，当前政策堵点为发改委监管严格，扩募是REITs成熟发展的关键，会吸引更多机构与民营基金参与。 9. 下半年REITs展望：指数基金建仓将带来被动增量资金，长线资金（社保、年金）或扩大配置比例，核心问题为REITs税收政策待完善，需实现税收中性以支撑长期发展。 10. REIT调租方面，若调升租金且不影响出租率则为利好；若降租吸引租户会打击同类REIT行业，不可取。 11. 上海商业用地续期按七折估残值问题中，卖方因担心后续不确定性急于出售资产，买方则规避此类需续交土地款的资产，优先选择债权打折的不良资产，这类不良资产租售比通常可达10%左右。二、风险与关注 1. 需警惕REITs扩募资产城市能级偏低、部分资产曾被高位定价、土地剩余使用年限不足等问题，可能影响长期价值。2. REITs税收政策待完善，若未实现税收中性，可能对其长期发展形成制约。3. 上海商业用地续期需续交土地款的资产，存在不确定性，卖方急于出售，买方规避，这类资产存在潜在风险。