医疗地产信托公司2026年季度报告

OR 美國醫療產業信託公司MPT營運合夥企業 （其在章程中指定的注册人确切名称） 马里兰 特拉华州（公司注册地或组织地） 20-0191742 20-0242069 （美国国税局雇主识别号） 根据法案第12(b)条注册的证券： 请勾选标记以表明注册人：(1) 在过去12个月（或注册人被要求提交此类报告的更短期间）是否已提交了《1934年证券交易法》第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及(2) 过去90天是否已受到此类提交要求的约束。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表示注册人是否在过去的12个月（或注册人被要求提交此类文件的较短期限内）已通过电子方式提交了所有根据规则S-T第405条需要提交的交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表明注册人是否为大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或成长型公司。参见《交易所法案》第12b-2条对大型加速申报公司、加速申报公司、小型报告公司和成长型公司的定义。 大型加速申报公司 ☒（仅限：Medical Properties Trust, Inc.）加速申报公司☐ 若为成长型新兴公司，请勾选表示注册人已选择不使用根据《交易所法案》第13(a)条提供的任何新或修订的财务会计准则的延期过渡期。☐ 请勾选表示注册人是否为空壳公司（根据交易所法案第12b-2条的定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2026年8月10日，Medical Properties Trust, Inc.流通普通股为5.972亿股，面值0.001美元。 说明 本报告整合了马里兰州公司Medical Properties Trust, Inc.以及特拉华州有限合伙企业MPT Operating Partnership,L.P.截至2026年6月30日止三个月和六个月的10-Q表格季度报告。Medical Properties Trust, Inc.通过MPT OperatingPartnership, L.P.开展其绝大部分运营活动。除非另有说明或上下文另有要求，本报告中的“我们”、“我们”、“我们的”、“Medical Properties”、“MPT”或“公司”均指Medical Properties Trust, Inc.与其合并子公司（包括MPT Operating Partnership, L.P.）。除非另有说明或上下文另有要求，本报告中提及的“运营合伙企业”均指MPTOperating Partnership, L.P.与其合并子公司。 美國醫療產業信託公司、MPT營運合夥企業有限責任公司及其子公司就截至2026年6月30日期間的季度向美國證券交易委員會提交的10-Q表格季度報告 目录 第一部分 — 财务信息第一项 财务报表 3 医疗物业信托公司及其子公司2026年6月30日及2025年12月31日合并资产负债表 3 医疗物业信托公司及其子公司2026年6月30日及2025年合并净利润表 4 医疗物业信托公司及其子公司2026年6月30日及2025年合并综合收益（亏损）表 5 医疗物业信托公司及其子公司2026年6月30日及2025年合并股东权益表 6 医疗物业信托公司及其子公司2026年6月30日及2025年合并现金流量表 7 MPT运营合伙企业及其子公司2026年6月30日及2025年12月31日合并资产负债表 8 MPT运营合伙企业及其子公司2026年6月30日及2025年合并净利润表 9 MPT运营合伙企业及其子公司2026年6月30日及2025年合并综合收益（亏损）表 10 MPT运营合伙企业及其子公司2026年6月30日及2025年合并资本表 11 MPT运营合伙企业及其子公司2026年6月30日及2025年合并现金流量表 12 医疗物业信托公司、MPT运营合伙企业及其子公司合并财务报表附注 13 第2项 管理层对公司财务状况和经营成果的分析 30 第3项 市场风险的数量和质量披露 43 第4项 控制和程序 44 第二部分——其他信息 45 第1项 法律诉讼 45 第1A项 风险因素 45 第2项 未注册的股权证券销售及所得使用 45 第3项 高级证券违约 45 第4项 矿山安全披露 45 第5项 其他信息 45 第6项 附件 47 签名 48 第一部分 — 财务信息 合并净利润表（未经审计） 美國醫療產業信託公司及其子公司 合并综合收益表（未经审计） 合并综合收益表（未经审计） 合并资产负债表（未经审计） 美國醫療產業信託公司及MPT營運合夥企業有限公司及其子公司 合并财务报表（未经审计）注释 1. 组织 メリーランド州の法人であるメディカルプロパティーズトラスト株式会社は、メリーランド州一般会社法に基づき、2003年8月27日に設立され、医療不動産への投資、所有および賃貸業務を行うことを目的としています。当社の運営パートナーシップ子会社であるMPT運営パートナーシップL.P.（「運営パートナーシップ」）は、当社がほぼすべての業務を行うためのものとして、2003年9月に設立されました。現在、当社は直接および間接に、運営パートナーシップにおけるすべてのパートナーシップ利益を所有しており、重要な差異がある場合を除き、当社の必要な開示および運営パートナーシップの開示を統合して報告することを選択しています。 我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）运营。因此，只要我们继续符合REIT资格，并且向我们的股东分配的金额等于或超过我们的REIT应税收入，我们通常不会就我们的REIT应税收入缴纳美国（“美国”）联邦所得税。类似地，我们英国（“英国”）的大部分房地产业务也作为REIT运营，并且通常仅在从英国REIT分配利润时缴纳预扣税。我们在美国进行的某些非房地产活动由我们选择视为应税REIT子公司（“TRS”）的实体进行。我们的TRS实体同时缴纳美国联邦和州所得税。对于我们位于美国境外（不包括那些属于英国REIT的资产）的物业，我们需缴纳物业所在地司法管辖区以及/或法律实体注册地的当地所得税；然而，我们预计不会因境外收入在美国缴纳重大额外税款，因为大部分此类收入通过我们的REIT流转。 我们的主要业务战略是收购和发展医疗设施，并以长期净租赁的方式将设施租赁给医疗运营公司，此类租赁要求承租人承担与物业相关的绝大部分成本。我们租赁的大部分资产为100%拥有；然而，我们通过与其他合作伙伴成立合资企业的方式拥有部分租赁资产，这些合作伙伴与我们持有相同的观点，即医疗设施是任何社区基础设施的一部分，我们将其称为对非合并房地产合资企业的投资。我们还可以向医疗运营商提供以其房地产为抵押的抵押贷款。此外，我们可能对我们的承租人进行非控制性投资（我们称之为对非合并运营实体的投资），这些投资会不时进行，通常与承租人进行较大的房地产交易相结合，这可能增强我们的整体回报，并提供一定的少数股东权利和保护。 我们的商业模式促进收购和再融资，并允许医疗设施运营商将其房地产价值变现，以资助设施改善、技术升级和运营中的其他投资。截至2026年6月30日，我们在美国30个州、欧洲7个国家以及南美洲1个国家共投资于373个设施。我们的物业包括综合急症医院、精神健康设施、术后护理设施（包括住院物理康复设施和长期急症医院）以及独立的急诊/快速诊所设施。 2. 重要会计政策摘要 未经审计的简要合并财务报表：本附注中的未经审计的简要合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则编制的，用于中期财务信息，包括美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和法规。因此，这些报表并未包含按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的完整财务报表所需的所有信息和小注。管理层认为，为使财务报表公允，所有必要的调整（包括正常重复性应计项目）均已包含在内。截至2026年6月30日的三个月和六个月的经营业绩并不一定预示着截至2026年12月31日年度可能取得的业绩。截至2025年12月31日的简要合并资产负债表是根据该日期的经审计财务报表编制的，但并未包含按照美国普遍接受的会计原则编制的完整财务报表所需的所有信息和小注。 根据GAAP编制我们的合并简明财务报表需要管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响合并简明财务报表日资产和负债的列报金额，以及报告期内收入和费用的列报金额，并涉及或有资产和负债的披露。我们相信，截至2026年6月30日（尤其是与我们对房地产可收回性的评估、我们的承租人/借款人按各自协议履行租赁/贷款支付的能力、我们股权和贷款投资的公允价值，以及我们贷款和融资应收账款的信用损失准备金充足性相关的方面）所依据的信息，使得我们合并简明财务报表中的估计和假设是合理的并有充分依据。 关于重要的会计政策以及实际结果如何可能与预计产生差异，请参阅我们截至2025年12月31日年度报告10-K表格（2025年度报告）中包含的合并财务报表及其附注。这些重要会计政策未发生重大变化。 重新分类 前期合并财务报表中某些金额已重新分类，以符合当期列报要求。 可变利率实体 截至2026年6月30日，我们持有某些可变利益实体（VIEs）的贷款和/或股权投资，包括我们的“国际合资企业”美国医疗系统（HSA）和NOR医疗系统（NOR）。我们已经确定，我们并非这些VIEs的主要受益人。截至2026年6月30日，由于我们参与这些VIEs，相关资产的账面价值、分类以及最大损失敞口如下所示（单位：千美元）： (1) 账面价值仅反映我们在可变利益实体中的贷款或股权投资的净账面价值。 （2）我们与涉及可变利益实体（VIE）的贷款相关的最大损失敞口，代表我们当前贷款的账面总额加上应计利息以及任何其他相关资产（例如租金应收款），减去任何负债。我们与我们在可变利益实体（VIE）中的股权投资相关的最大损失敞口，代表此类投资的当前账面价值加上任何其他相关资产（例如租金应收款），减去任何负债。 对于上述VIE类型，我们不合并VIE，因为我们没有能力控制对其经济表现产生重大影响的活动（例如我们的借款人或被投资方的日常医疗保健运营）。截至2026年6月30日，我们不需要通过流动性安排或其他方式向我们的非合并VIE提供财务支持，包括它们可能面临进一步损失（例如现金短缺）的情况。 近期会计发展动态 利润表费用分项 2024年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2024-03《利润表——报告综合收益——费用分拆披露（专题220-40）：利润表费用的分拆》（“ASU 2024-03”），旨在改进公共公司费用披露，并回应投资者要求就通常列报的费用项目中的费用类型提供更详细信息的需求。FASB随后通过发布ASU 2025-01《利润表——报告综合收益——费用分拆披露（专题220-40）：明确生效日期》，进一步明确了该准则的生效日期为2025年1月。该准则适用于2026年12月15日之后开始的年度期间以及2027年12月15日之后开始的期间。我们目前正在评估采用该准则对本公司合并财务报表的潜在影响。 3. 房地产及其他业务 新投资 我们获得了或投资了以下净资产（单位：千万元）： 2026活动 2026年6月1日，我们完成了与ScionHealth（“Scion”）、Lifepoint Health, Inc.（“Lifepoint”）和Lifepoint Behavioral Health（“Lifepoint Behavioral”）（统称“Scion/Lifepoint交易”）的交易，详情见本注释3下“其他租赁活动”小标题。作为该交易的一部分，我们通过以下“处置”小标题下本注释3中所述的房产交换，获得了一处位于肯塔基州的房产，该房产估值1.655亿美元。该房产根据一份带有年度通胀调整递增条款的长期主租赁合同出租给Lifepoint。 2026年第一季度，我们完成了对德国一处房产的收购，交易金额约为2300万欧元（含房地产转让税），该房产根据一份带有年度通胀调整递增条款的长期租赁协