Community Healthcare Trust Inc 2025年季度报告

如果是一家成长型新兴公司，请用复选标记指明注册人是否已选择不使用根据交易所法第13(a)条提供的任何新或修订的财务会计标准所规定的延长过渡期进行合规。 ☐ ：根据交易所法案第12b-2条的定义，以对号表示注册人是否为空壳公司。 注册人截至2025年4月22日拥有2,833,779股普通股，每股面值为0.01美元。1 第一部分。财务信息 2024（未经审计的）2025年3月31日12月31日， 业务概述社区医疗信托公司（以下简称“公司”、“我们”、“我们”）成立于马里兰州于2014年3月28日。该公司是一家完全一体化的医疗房地产公司，拥有和 公司收购向医院、医生、医疗系统或其他医疗服务提供商出租的房地产。截至2025年3月31日，公司持有201处房地产的约12亿美元的总额投资（其中包括一处房地产的部分按销售型租赁核算，总额约为300万美元；两处房地产按持有待售资产分类，净投资总额约为680万美元；一处房地产按融资交易投资核算，总额约为970万美元（参见注释10——其他资产，净额））。这些房地产分布在美国36个州，总计约450万平方米，除持有待售的房地产外，出租率约为90.9%，加权平均剩余租赁期限约为6.7年。本独立注册会计师事务所不对附注中关于平方米数、房产数量或空置率百分比的任何引用，以及根据这些值计算得出的合并财务报表附注中的任何金额进行审查。 演示文稿的基础 合并简要财务报表已根据美国 generally accepted accounting principles (“GAAP”) 编制，用于中期财务信息，并遵循 Form 10-Q 表格和 Regulation S-X 规则第 10 条的说明。这些报表不包含 GAAP 要求的完整财务报表所需的所有信息和小注。本中期财务信息应与公司截至 2024 年 12 月 31 日年度报告中包含的合并财务报表一起阅读。管理层认为，为公允列报所考虑的所有正常、经常性调整均已包括在内。本中期财务信息并不必然代表或表明截至 2025 年 12 月 31 日年度的经营结果。所有关联公司账户和交易均已抵销。 在合并简要财务报表中的估计使用 根据GAAP编制合并简明财务报表需要管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响合并简明财务报表及其附注中报告的金额，包括但不限于，与减值评估、购买价格分配、持有待售资产的估值、应收账款和利息的坏账准备，以及金融工具估值相关的估计。实际结果可能与这些估计存在重大差异。 分部报告 该公司的业务包括收购、拥有或资助与医疗保健相关的房地产物业，这些物业被租赁给全美范围内的医院、医生、医疗保健系统或其他医疗保健服务提供商。该公司将其业务作为一个可报告的经营部门进行运营和管理。经营部门被定义为企业在首席运营决策者（\"CODM\"）决定如何分配资源和评估绩效时，定期评估单独财务信息的组成部分。该公司的CODM为首席执行官，他审查合并总资产和合并净利润，并评估公司投资组合的性能，并据此做出经营决策。除了合并利润表中的费用类别外，没有需要披露的重大部门费用。 附注——合并简要财务报表——续表 现金及现金等价物和受限现金 现金及现金等价物包括购买时原始期限为三个月或更短的短期投资。受限现金包括由抵押票据的出借人持有，用于支付未来房地产税、保险支出以及与某项房产相关的租户改善的资金。由于这些投资的短期到期性质，其账面价值近似于公允价值。下表提供了公司合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金及现金等价物和受限现金的调节表： 尚未采用的会计公告 ASU 2023-09, 收入税（主题740）：改进收入税信息披露，提供了报告实体有效税率调节以及所支付收入税的详细信息。ASU 2023-09中的修订之一包括，按年度披露：(i) 从持续经营中报告的收入税费用（或收益），到（ii）持续经营中所得税前收入（或损失）与法定联邦所得税率的乘积的表格式调节，使用特定类别，包括对某些类别中等于或大于5%指定量化阈值的调节项目的单独披露。ASU 2023-09还要求按年度披露所得税支付总额（扣除退税金额），按联邦、州和外国司法管辖区分项列示，包括对支付给某个司法管辖区（等于或大于总所得税支付总额5%）的所得税（扣除退税金额）的进一步分项信息。ASU2023-09中的修订自2024年12月15日之后开始的年度报告生效。虽然采用不会对财务报表产生影响，但预计将导致合并财务报表附注中增量披露。 ASU 2024-03，损益表费用的拆分，将要求实体就损益表项目中所包含的某些费用类别提供更详细的披露。ASU 2024-03旨在提高透明度，为投资者提供更多关于损益表表面所报告的费用性质的信息。新准则并未改变对损益表表面费用列报的要求。实体将需要以表格形式拆分损益表表面所列示的费用项目，包括但不限于员工薪酬、无形资产摊销以及折旧和摊销。对于每个相关费用项目中的剩余项目，实体必须提供对这些费用性质的定性描述。ASU 2024-03适用于在2026年12月15日之后开始的年度报告期间以及在2027年12月15日之后开始的期间报告期间，尽管允许提前采用。虽然采用预计不会对我们的财务报表产生影响，但预计将导致我们的合并财务报表附注中产生增量披露。 附注——合并简要财务报表——续表注2。房地产投资 截至2025年3月31日，我们在201处房地产项目（其中包括一处部分物业被归类为销售型租赁，租赁总额约为300万美元；两处物业被划分为待售类别，净额总计约为680万美元；一处物业被归类为融资交易投资，投资总额约为970万美元）的投资总额约为12亿美元。公司的投资根据物业类型、地理位置和租户进行了多元化配置，具体数据如下表所示： NOTE 3. 房地产租赁 出租人会计 该公司的房产通常根据不可取消的固定期限经营租赁合同进行租赁，合同到期日为2045年。该公司的租赁通常要求承租人支付最低租金，并设有固定租金续租条款或基于消费者价格指数的租金递增，也可能包括额外租金，其中可能包括与租赁房产相关的税费（包括房产税）、保险、维修及其他运营费用的报销。部分租赁合同还允许承租人根据合同中提供的条件续签或延长租赁期限，在某些情况下甚至可以终止租赁。 当租赁期内租赁款项的收取很可能时，租金收入按照租赁协议期限直线法在租赁期内确认。截至2025年3月31日和2024年的三个月，直线租金分别使租金收入增加约600万美元和800万美元。 购买选项条款 某些公司的租赁合同为承租人提供了购买选择权或购买租赁财产的第一拒绝权。购买选择权条款通常允许承租人在购买时以公允价值或高于公司在购买时对租赁财产的初始投资额购买租赁财产。截至2025年3月31日，公司在九处可于2025年3月31日行使但尚未行使购买选择权的房地产中共有约3150万美元的初始投资总额。 销售型租赁 该公司的一部分房产被作为销售型租赁，其总额约为300万美元，计入公司合并资产负债表中的其他资产净额。截至2025年3月31日，该公司根据此项租赁应支付的未来租赁费用如下（单位：千美元）： 公司在截至2025年3月31日和2024年的每个三个月期间确认了约10万美元的利息收入，该收入包含在公司简明合并利润表的其他经营利息中。 附注——合并简要财务报表——续表租户会计 截至2025年3月31日，公司作为承租人，承担四项非预付费地租赁合同，这些合同被视为经营租赁，包含到期日及至2076年的续约选项，以及两项非预付费地租赁合同，被视为融资租赁，包含到期日及至2109年的续约选项。公司地租赁相关的任何租金增长通常明确声明或基于消费者价格指数。这些非预付费地租赁合同下，公司的未来租赁付款如下（单位：千万元）： 下列表格披露了与场地租赁相关的其他信息。 经营租赁： 注意4. 房地产收购、处置和持有待售资产 融资交易投资 2025年第一季度，该公司以约970万美元的现金对价收购了一处房产，该交易被会计处理为出售-回租交易。租赁合同于交易完成时签署，将于约140万美元的承租人改善工程完成后开始。由于租赁尚未开始，且该交易被会计处理为出售-回租交易，公司不能将收购认定为房地产购买，而是将其会计处理为融资交易，并在公司的合并资产负债表中的“其他资产”项目中记录该房产。参见注释10——“其他资产，净额”以获取更多详情。 附注——合并简要财务报表——续表待出售资产 截至2025年3月31日和2024年12月31日，该公司有两项房产被归类为持有待售，其相应余额分别显示于下表。 注意5. 债务，净额 下表详细列出了该公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的债务情况。 信贷额度 公司的第三次修订和重述信用协议，于2024年10月16日修订（“信用额度”），是由社区医疗保健信托公司作为借款人、几所银行和金融机构作为贷方、以及富国银行作为管理代理方签署的。信用额度提供了一项4.000亿美元的自营信贷额度（“自营信贷额度”）和2.750亿美元的定期贷款（“定期贷款”）。自营信贷额度于2029年10月16日到期。定期贷款包括一项总额为1.250亿美元的本金（“A-4定期贷款”），该贷款于2028年3月19日到期，以及一项总额为1.500亿美元的本金（“A-5定期贷款”），该贷款于2030年3月14日到期。根据信用额度提供的贷款均为仅付息贷款，本金应于每个贷款适用的到期日到期。公司的重大子公司是信用额度项下债务的担保人。 循环信贷额度项下未偿金额按浮动利率计息，利率基于公司选择，具体为：(i) 调整后的期限SOFR或调整后的每日简单SOFR加1.15%至1.75%，或(ii) 基准利率加0.15%至0.75%，具体取决于公司的杠杆率。此外，如果借入金额超过循环信贷额度下借款能力的33.3%，公司必须支付相当于未使用部分循环信贷额度0.20%的年度费用；如果借入金额等于或低于循环信贷额度下借款能力的33.3%，则支付相当于未使用部分循环信贷额度0.25%的年度费用。截至2025年3月31日，公司在循环信贷额度下未偿金额为2.220亿美元，剩余借款能力为1.780亿美元。 期贷款项下的未偿金额将按浮动利率计息，该利率基于公司选择，或为：(i) 调整后的定期SOFR或调整后的每日SOFR加1.65%至2.30%，另加相当于每年0.10%的简单SOFR调整，或(ii) 基准利率加0.65%至1.30%，在每种情况下均取决于公司的杠杆比率。 14 公司已签订利率互换协议，以固定定期贷款及相关部分循环信贷额度上的利率。截至2025年3月31日，公司已固定定期贷款下的2.75亿美元及循环信贷额度下的7500万美元，上述互换协议下的综合固定加权平均利率分别为约4.7%和3.8%。详参附注6——衍生金融工具，了解有关利率互换的更多信息。截至2025年3月31日，未纳入互换协议的1.47亿美元循环信贷额度上的浮动利率约为6.0%。 公司在信贷额度项下的借款能力取决于其持续遵守一系列惯例性正面及负面承诺，包括对留置权、债务、分配、合并、合并、投资、限制性支付和资产出售的限制，以及财务维持承诺。截至2025年3月31日，公司在信贷额度项下的财务承诺符合要求。 NOTE 6. 衍生金融工具 使用衍生品的风险管理目标 公司可能会使用衍生金融工具，包括利率互换、上限、期权、下限和其他利率衍生合约，以对冲其借款相关的全部或部分利率风险。此类安排的主要目的是最小化与公司经营和财务结构相关的风险和/或成本，以及对冲特定的预期交易。公司无意将衍生品用于投机或其他除利率风险管理以外的目的。使用衍生金融工具存在一定风险，包括这些合同安排的对手方可能无法按照协议履行义务的风险。为降低该风险，公司仅与信用评级高的主要金融机构签订衍生金融工具，且公司与这些金融机构及其关联公司可能存在其他财务关系。公司预计任何对手方都不会未能履行其义务。 利率风险的现金流量套期保值 该公司使用利率衍生品的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其利率波动的风险敞口。为实现这