Community Healthcare Trust Inc 2025年季度报告 社区医疗信托公司2025年季度报告

请在方框内勾选注册人是否为大加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条关于“大加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果是一家新兴成长型企业，请通过勾选标记表示注册人是否选择不使用根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计标准。☐ 是的 ☐ 否 ☒截至2025年4月22日，该注册人持有28,337,779股普通股，每股面值0.01美元。请在括号内勾选，以表明注册者是否为空壳公司（根据《交易所法案》第12b-2条定义）。 第一部分：财务信息 项目1。财务报表社区医疗服务信托有限公司缩并合并资产负债表美元和股票（每股金额除外，单位：千） 社区医疗服务信托有限公司压缩合并损益表截至2025年3月31日及2024年三个月（未经审计；每股金额除外，美元和股份均为以千为单位） 社区医疗服务信托有限公司缩编合并综合损益表截至2025年3月31日及2024年三个月(未审计；以千美元为单位) （未经审计；每股金额除外，美元和股份均为以千为单位）社区医疗服务信托有限公司浓缩合并股东权益表截至2025年3月31日的三个月 社区医疗信托公司合并财务报表摘要说明截至2025年3月31日（未经审计） 注意 1. 重大会计政策摘要 业务概览 社区医疗信托公司（以下简称“公司”、“我们”、“我们的”）于2014年3月28日在马里兰州成立。公司是一家全面整合的医疗地产公司，拥有和收购医疗地产，并将其出租给医院、医生、医疗系统或其他医疗服务提供商。截至2025年3月31日，公司投资总额约为12亿美元，投资于201个房地产项目（包括一个部分作为销售收入型租赁计入的项目，总金额约为300万美元，两个被归类为待售资产的财产，净投资总额约为6800万美元，以及一个作为融资交易投资计入的财产，总金额约为9700万美元（参见第10项注释——其他资产净额））。这些财产位于36个州，总面积约为450万平方英尺，租赁比例约为90.9%，未计入待售房地产资产，加权平均剩余租赁期限约为6.7年。本简明合并财务报表注释中提及的平方英尺面积、财产数量或占用百分比，以及从这些值计算得出的任何金额，均超出了我们独立注册公众会计师公司的审核范围。 表现基础 《合并财务报表》是根据美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）编制的，适用于中期财务信息，并遵循10-Q表格的说明和S-X法规的第10条。它不包括GAAP要求完整财务报表的所有信息和脚注。应将此中期财务信息与公司2024年12月31日结束的年度报告10-K表格中包含的合并财务报表一起阅读。管理层认为，所有被认为是公平呈现所必需的正常、重复性的调整都已包括在内。此中期财务信息并不必然代表或表明2025年12月31日结束的年度的经营结果。所有内部公司账户和交易都已消除。 在使用缩略合并财务报表中的估计数 按照GAAP编制的浓缩合并财务报表需要管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响浓缩合并财务报表及附注中报告的金额，包括但不限于与减值评估、购买价格分摊、出售持有资产估值、应收账款和利息收入准备以及金融工具估值相关的估计。实际结果可能与这些估计有实质性差异。 段落报告 公司收购并拥有，或提供资金支持，与医疗保健相关的房地产，这些房地产租赁给全美的医院、医生、医疗保健系统或其他医疗保健服务提供商。公司作为一个报告的运营部门来运营和管理其业务。运营部门是指企业中，首席运营决策者（CODM）定期评估其单独财务信息，以此决定资源分配和评估绩效的组成部分。公司的CODM是首席执行官，他审查总并表资产和并表净收入，并评估公司投资组合的表现，并根据此做出运营决策。除了收入合并报表上的费用类别之外，没有重大的部门费用需要披露。 现金及现金等价物和受限现金 现金及现金等价物包括购买时原定到期日为三个月或更短的短期投资。受限现金包括为支付未来房地产税、保险支出以及与某一物业相关的承租人改进而持有的款项。由于这些投资期限较短，其账面价值大致等于公允价值。以下表格提供了公司简明综合资产负债表和简明综合现金流量表中报告的现金及现金等价物与受限现金的调整表： 会计公告尚未采用 ASU 2023-09号，收入税（主题740）：收入税披露改进，提供了关于报告实体有效税率抵免和收入所得税已支付的明细信息。2023-09号ASU的一项修正包括，按年度披露（i）持续经营活动的报告收入税费用（或收益），到（ii）调整后持续经营净收入与法定联邦收入税率的乘积的表格方式抵免，包括对特定类别（如任何等于或高于5%定量标准的调整项目）的单独披露。2023-09号ASU还规定，按年度披露收入所得税已支付的累计金额（扣除收到的退款），按联邦、州和外国司法区细分，包括对于等于或高于总收入所得税已支付总金额5%以上的单个性别的细化信息披露。2023-09号ASU的修正自2024年12月16日之后的年度报价新开始生效。尽管预计采用该规则不会影响我们的财务报表，但它将在合并资产负债表附注中进行额外的披露。 ASU 2024-03，收入报表费用的细分，将要求实体就收入报表标题中所包含的某些费用类别提供更详细的披露。ASU 2024-03的目标是提高透明度，为投资者提供有关收入报表中费用性质的更详细信息。新准则并未改变收入报表中费用展示的要求。实体将需要以表格形式对收入报表中展示的费用标题进行细分，包括但不限于员工报酬、无形资产摊销、折旧和摊销等。对于每个相关费用类别中任何剩余的条目 字幕，实体必须提供对这些费用性质的定性描述。ASU 2024-03 对始于2026年12月15日之后的年度报告期和始于2027年12月15日之后的临时报告期有效，尽管允许提前采用。虽然预计采用不会对我们的财务报表产生影响，但预计将在我们的合并财务报表附注中增加额外的披露。 注意2. 房地产投资 截至2025年3月31日，我们在大约100个房地产项目中进行了约12亿美元的总体投资（其中包括一笔总金额约为300万美元的销售型租赁房产的一部分，两个归类为待售房产，总净值约为6800万美元，以及一笔计为融资交易型投资，总金额约为9700万美元）。公司的投资根据房产类型、地理位置和租客进行了多元化，详情请见下表： 注3. 房地产租赁 出租会计 公司的财产一般根据不可取消的固定期限经营租赁进行出租，租期至2045年到期。公司的租赁通常要求承租人支付最低租金，租金续租期限固定或根据消费者价格指数进行调整或增加，也可能包括额外租金，这可能包括（包括房产税）税金、保险、维护和其他与租赁财产相关的运营成本赔偿。一些租赁还允许承租人根据租赁条款提供条件续租或延长租赁期限，或在某些情况下解除租赁。 未来最低租赁付款额，根据非可撤销经营租赁，按公司责任计算，截至2025年3月31日为止（单位：千美元），如下所示： 租金收入在租赁协议期限内按直线法确认已赚取，前提是租赁期内的租金收取可能性较大。直线租金在2025年3月31日和2024年的三个月内分别增加了约600万美元和800万美元的租金收入。 购买选项规定 某些公司的租赁协议授予承租人购买选项或优先购买权，以购买租赁的财产。购买选项条款通常允许承租人在公平价值或购买时公司对租赁财产的毛投资金额以上的价格购买租赁财产。截至2025年3月31日，公司对九处带有2025年3月31日可执行购买选项的房地产的总毛投资约为3150万美元，这些购买选项尚未行使。 销售型租赁 该公司有一处物业的一部分账列为销售型租赁，总额约为3.0百万美元，包括在其他资产中，净额反映在公司合并资产负债表的摘要中。截至2025年3月31日，根据此租赁，该公司在未来应支付给各年的租金如下（单位：千美元）： 公司于2025年3月31日和2024年期间的三个月内，分别确认了大约10万美元的利息收入，该收入包含在公司简并式合并利润表的其他经营利息中。 承租人会计 在2025年3月31日，公司作为承租人，根据四份非预付费地块租赁协议（归入经营租赁并带有到期日及更新选项，直至2076年），以及两份非预付费地块租赁协议（归入融资租赁并带有到期日，直至2109年及更新选项），履行了相应的义务。与公司地块租赁相关的任何租金上涨通常要么在合同中明确规定，要么基于消费者价格指数。根据这些非预付费地块租赁协议，公司的未来租赁付款如下（单位：千元）： 经营租赁： 融资租赁： 注意4. 房地产收购、处置及待售资产 融资交易投资 2025年第一季度，公司以现金支付约970万美元购买了一处物业，该交易被视为出售-回租赁交易。租赁协议在成交时签署，并在约140万美元的承租人装修完成之后生效。由于租赁尚未开始，且按出售-回租赁交易核算，公司无法将此次收购视为房地产购买，而是将其作为一项融资交易，并在公司的简化合并资产负债表中将此物业归入其他资产项下。有关详情请参阅第10条注释——其他资产净额。 持有待售资产 截至2025年3月31日和2024年12月31日，该公司有两处被归类为待售的财产，具体余额如下表所示。 第5条 债务，净 下表详细列出了公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的债务情况。 信贷设施 公司于2024年10月16日修订和重述的第三份信用协议（以下简称“信贷设施”），由借款人社区医疗信托公司、参与其中的多家银行和金融机构作为贷款人以及作为管理代理的Truist银行签署。信贷设施包括4亿美元循环信贷（以下简称“循环信贷”）和2.75亿美元的定期贷款（以下简称“定期贷款”）。循环信贷于2029年10月16日到期。定期贷款包括总额为1.25亿美元的贷款（以下简称“A-4定期贷款”），于2028年3月19日到期，以及总额为1.5亿美元的贷款（以下简称“A-5定期贷款”），于2030年3月14日到期。信贷设施下的贷款仅计利息，本金在每项设施适用的到期日支付。公司的主要子公司是该信贷设施下义务的担保人。 循环信贷额度下未偿还金额，根据公司的选择，以浮动利率计息，可以是：（i）调整后的SOFR期限利率或调整后的每日简单SOFR加上1.15%至1.75%，或（ii）基础利率加上0.15%至0.75%，具体取决于公司的杠杆比率。此外，如果借款额大于循环信贷额度下的借款能力33.3%，公司有义务支付等于循环信贷额度未使用部分金额0.20%的年度费用；如果借款额少于或等于循环信贷额度下的借款能力33.3%，则支付等于循环信贷额度未使用部分金额0.25%的年度费用。截至2025年3月31日，公司循环信贷额度下未偿还金额为2.22亿美元，剩余借款能力为1.78亿美元。 应付的定期贷款将按浮动利率计息，该利率根据公司的选择，可以是以下两种情况之一：（i）调整后的期限SOFR或调整后的每日SOFR加1.65%至2.30%，再加上每年0.10%的简单SOFR调整，或者（ii）基准利率加0.65%至1.30%，具体取决于公司的杠杆率。 公司已签订利率互换，以固定定期贷款和部分循环信贷额度下的利率。截至2025年3月31日，公司在定期贷款中固定了2.75亿美元，在循环信贷额度中固定了7500万美元，根据互换合约，两者的综合固定加权平均利率分别为约4.7%和3.8%。关于利率互换的更多细节，请参阅第6号注释——衍生金融工具。截至2025年3月31日，未进行利率互换的1.47亿美元循环信贷额度的浮动利率约为6.0%。 该公司在信用额度下借款的能力受制于其持续遵守一系列惯例的肯定性及否定性承诺，包括对抵押权、负债、分红、合并、兼并、投资、受限付款和资产销售的限制，以及财务维持承诺。截至2025年3月31日，该公司在其信用额度下的财务承诺符合规定。 注意 6. 衍生金融工具 衍生品的风险管理目标 公司可能使用衍生金融工具，包括利率互换、上限、期权、下限以及其他利率衍生合约，对冲其借款相关的全部或部分利率风险。此类安排的主要目标是最大