通用健康房地产投资信托公司2026年季度报告

通用健康地产收入信托 马里兰（州或其他注册或组建地） 19406-0958(Zip Code) 根据法案第12(b)条注册的证券： 请勾选标记以表明注册人：(1) 在过去12个月（或注册人被要求提交此类报告的更短期间）是否已提交了《1934年证券交易法》第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及(2) 过去90天是否已受到此类提交要求的约束。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表示注册人是否在过去的12个月（或注册人被要求提交此类文件的较短期间）内已通过电子方式提交了所有根据规则405 of S-T条例（本章§232.405）要求提交的交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表明注册人是否为大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴成长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“新兴成长公司”的定义。 大型加速申报人 ☐ 非加速申报人 若为成长型新兴公司，如注册人未选择使用根据《交易所法》第13(a)条提供的任何新或修订的财务会计准则的延长过渡期，请用复选标 请勾选表示注册人是否为空壳公司（根据交易所法案第12b-2条的定义）。是 ☑ 否 ☒ 截至2026年7月31日，有表决权普通股数量——13,898,684股 第一部分 财务信息（未经审计）项目1 财务报表 签名合并利润表——2026年6月30日及2025年三、六个月合并利润表 3合并综合收益表——2026年6月30日及2025年三、六个月合并综合收益表 4合并资产负债表——2026年6月30日及2025年12月31日合并资产负债表 5合并所有者权益变动表——2026年6月30日及2025年三、六个月合并所有者权益变动表 6至7合并现金流量表——2026年6月30日及2025年六个月合并现金流量表 8合并财务报表附注 9至18第2项. 管理层对公司财务状况及经营成果的分析与讨论 19至28第3项. 市场风险的数量及定性披露 28至29第4项. 内部控制及程序 29至29第二部分. 其他信息 30第1A项. 风险因素 30第5项. 其他信息 30第6项. 附件 30 本10-Q季度报告涵盖截至2026年6月30日的季度。在本季度报告中，“我们”、“我们”和“我们的”以及“信托”均指通用健康房地产收益信托及其子公司。 本季度报告披露，包括在简明合并财务报表附注2中——与环球健康服务公司（“UHS”）的关系及相关方交易，UHS的全资子公司（德利维尔UHS公司，UHS of Delaware, Inc.）根据1986年12月24日签署且自2019年1月1日起修订重述的年度可续订顾问协议条款，担任我们的顾问。该顾问协议每年12月31日到期，但可由我们续订，前提是我们那些与UHS无关的受托人认定顾问的表现令人满意。该顾问协议已按2025年和2024年相同的条款续订至2026年。我们的高管人员均为UHS的全资子公司德利维尔UHS公司的员工。此外，我们的五家医院设施租赁给UHS的全资子公司，我们的一家医院设施租赁给一家合资 UHS的全资子公司与第三方之间进行投资，而UHS的子公司是十九座医疗/办公大楼或独立急诊部门的租户，这些大楼要么由我们全资拥有，要么由我们共同拥有。在本报告中，“UHS”或“UHS设施”的任何提及，除非上下文另有要求，均指Universal Health Services, Inc.的子公司，包括UHS of Delaware, Inc.。 在本季度报告中，“收入”一词不包括我们持有的、权益从33%至95%不等的不合并有限责任公司（“LLC”）的收入。截至2026年6月30日，我们投资于四家合营LLC/LP。目前，我们采用权益法核算这些投资产生的收入/亏损（参见简明合并财务报表附注第5条——“权益关联方简要财务信息”）。 请参阅与这些简化和合并的财务报表相伴的注释。 通用健康房地产投资信托公司 (unaudited)合并综合收益表截至2026年6月30日及2025年六月三十一日的三及六个月期（金额单位：千元） 通用健康房地产投资信托公司合并权益变动表（截至2026年6月30日六个月）（金额单位：千元）（未经审计） 通用健康房地产投资信托公司合并现金流量表（金额单位：千元）（未经审计） 通用健康地产收入信托注记：简明合并财务报表2026年6月30日（未经审计） （1）通用 本10-Q季度报告涵盖截至2026年6月30日的季度。在本季度报告中，“我们”、“我们”和“我们的”以及“信托”均指通用健康房地产收益信托及其子公司。 在本期10-Q表格季度报告中，“收入”一词不包括我们持有的、权益从33%至95%不等的不合并有限责任公司（LLC）的收入。截至2026年6月30日，我们投资于四家合资有限责任公司/有限合伙企业（LLC/LP）。目前，我们采用权益法核算这些投资中应享有的收入/亏损（见注释5）。 此处所附的合并财务报表未经审计，系根据美国证券交易委员会（SEC）的规则和法规编制而成，反映了所有正常和经常性调整，我们认为，作出这些调整对于公允反映中期期间的结果是必要的。根据美国公认会计原则（U.S. GAAP）编制的财务报表中通常包含的某些信息和小注披露，已根据上述规则和法规予以简化或省略，尽管我们相信，随附的披露足以使所提供的信息不具误导性。建议将本合并财务报表与截至2025年12月31日的10-K年度报告中所包含的合并财务报表、附注及会计政策一并阅读。 遵循美国普遍接受的会计准则编制财务报表，要求我们做出估计和假设，这些估计和假设会影响我们合并财务报表及附注中报告的金额。 (2) 与通用健康服务公司（“UHS”）的关系及相关方交易 租赁：我们于1986年通过从UHS的子公司购买某些物业，并立即将物业转租给相应的子公司开始运营。截至2026年6月30日，我们向UHS的子公司租赁的每家医院的基准租金和租赁及续租条款如下。基准租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租赁还规定支付奖金租金，该奖金租金按季度支付，计算方式是将医院当前季度的收入与基准年相应季度进行比较。除Clive行为健康医院（由UHS与一个无关的第三方合资经营）的租赁外，UHS子公司租赁的医院均由UHS无条件担保，并相互交叉担保。Clive行为健康医院的租赁由UHS（52%）和天主教健康计划-爱荷华州（48%）分别提供分别担保。 由UHS子公司租赁的三家急症医院和三家行为健康照护医院设施所产生的合并收入，分别占我们截至2026年6月30日和2025年6月30日止三个月及六个月的合并收入的约25%和24%，并占我们截至2026年6月30日和2025年6月30日止六个月期间合并收入的约25%。除这六家UHS医院设施外，我们还有十九处房产，包括医疗/办公楼和独立急诊部（“FEDs”），这些房产由我们全资或合资拥有，其中租户包括UHS的子公司。与UHS相关的租户所产生的总收入，分别占我们截至2026年6月30日和2025年6月30日止三个月及六个月期间合并收入的约40%。 2021年12月，我们与UHS及其部分附属公司签署了一份修订后的资产购买和出售协议。根据交易条款，除我们向UHS支付410万美元现金外，UHS的全资子公司从我们手中购买，加利福尼亚州一家急症医院的房地产资产（按其公允市场价值计算），以及UHS转移给我们的两家全资子公司的房地产资产（按其公允市场价值计算），位于南卡罗来纳州艾肯的艾肯区域医疗中心（“艾肯”，包括一家急症医院和一座行为健康中心），以及位于德克萨斯州泰勒的坎扬溪行为健康中心（“坎扬溪”）。由于UHS在艾肯和坎扬溪租赁协议中的购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易按失败出售回租进行会计处理，并且我们根据与UHS的资产购买和出售协议获得的房产按融资安排进行会计处理。根据租赁协议，在2026年，我们按月收取的已收购房产的年度租金总额约为620万美元（其中与艾肯相关的部分为430万美元，与坎扬溪相关的部分为190万美元）。计入我们合并利润表中的租赁付款部分，以及反映为融资租赁利息收入的金额，在截至2026年6月30日和2025年的三个报告期内分别约为130万美元和140万美元，在截至2026年6月30日和2025年的六个报告期内每个期间约为270万美元。这两份租赁均不包含奖励性租金部分。截至2026年6月30日和2025年12月31日的我们的合并资产负债表包括与该交易相关的融资应收账款，分别为8170万美元和8210万美元。 根据我们之间及UHS某些子公司签订的《主租赁合同》（日期分别为1986年12月24日和2021年12月31日，以下简称《主租赁合同》），该合同 governs the leases of McAllen Medical Center、Wellington Regional Medical Center（由1986年12月24日签订的《主租赁合同》管辖）、Aiken Regional Medical Center和Canyon Creek Behavioral Health（由2021年12月31日签订的《主租赁合同》（经修订）管辖），上述均为UHS的全资子公司拥有的医院物业，UHS有权（除其他外），通过在当前租期到期前至少90天通知我们，以如下所述的租赁条款续租租赁物业。UHS还有权在任何下列情况下，按各自评估的公允市场价值从我们处购买相应的租赁设施：(i)在租赁条款或任何续租条款到期时；(ii)如信托发生控制权变更，应提前一个月通知；(iii)如UHS通知我们其打算提供替代物业/物业以交换我们从其处租赁的四个全资UHS医院设施之一（或多处），且我们未能就拟替代的物业与UHS达成协议的情况下，在租赁合同中规定的期限内。此外，UHS拥有优先购买权：(i)在租赁条款期间及之后特定期间内，以任何第三方要约的相同价格、条款和条件购买相应的租赁设施；或(ii)在租赁条款到期后及之后特定期间内，以遵循任何第三方要约的相同条款和条件续租相应的租赁设施。 此外，UHS的全资子公司是某合资企业的管理方和多数股东，该合资企业与其无关联的第三方合作运营并租赁我们位于爱荷华州克莱夫的Clive Behavioral Health（一家拥有100张床位的心理健康护理设施）。根据该设施的租赁协议，合资企业有权（除其他外），在当前租期到期前至少270天通知我们，以租赁协议中规定的条款续租。合资企业还有权在以下任一情况下，以该租赁设施的评估公允市场价值从我们处购买该设施：（i）在租赁期限或任何续租期限到期前至少270天提供通知，或；（ii）在信托（Trust）控制权变更后的12个月内任何时候提供30天通知（如果合资企业不行使其购买权，UHS也拥有此权利）。此外，在向任何第三方出售之前，合资企业拥有优先购买该设施的权利。 下表详细列出了截至与UHS相关的每项医院租赁合同的现有租赁条款和续租选项。 2026年6月30日，包括三所急症医院和三所精神卫生医院： (a) UHS有一项现有租金续租5年的选择权（至2031年）。(b) UHS有一项按市场公允价值租金续租5年的选择权（至2031年）。 (c)UHS有七种5年续租选项，按公允市场价值租金率（2034年至2068年）。自2023年1月1日起，年租金率将以累加和复利方式每年增长2.25%。 (d)与UHS相关的合资企业有五个10年续租选项；前三个10年续租选项将按照租赁协议中规定的计算租金率执行（2041年至2070年），后两个10年续租选项将按照市场公允租金率执行（2071年至2090年）。在每年1月1日至2040年期间（如果前五个10年续租选项中的前三个被行使，则可能持续至2070年），年租金将在累积和复利的基础上增长2.75%。 2024年10月，UHS的两个全资子公司分别对其位于德克萨斯州韦斯拉科和米ッション的两处FED（联邦应急管理局）行使了其5年续租选项，覆盖期自2025年2月1日至2030年1月