邮政房地信托公司-2026年季度报告

目录 第一部分：财务信息 合并资产负债表（未经审计）截至2026年3月31日和2025年12月31日1综合运营报告及综合收益（损失）（未经审计）2026年3月31日和2025年相关三个月2合并资产负债表（未经审计）截止2026年3月31日及2025年32025年及2026年3月31日止三个月的现金流量综合报表（非审计）5注释（未经审计）合并财务报表7 第二部分。其他信息 项目1。法律程序40 项 1A。风险因素40 条目 2。未登记的股权证券销售、所得款项的使用以及发行人购买股权证券40 第3项。默认对高级证券的处理40 条款 4。矿山安全披露40 项目5。其他信息40 第6项展览41签名42 邮政房地产信托公司合并资产负债表（未经审计）(按千计数，除非面值和股权数据） POSTAL REALTY TRUST, INC. 营业及综合收益（亏损）合并报表（未经审计）（单位：千，除以股本和每股数据外）) 注意 1. 机构与业务描述 邮务房地产信托公司（以下简称“公司”）于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，公司完成了其初始公共发行（IPO）的A类普通股，每股面值0.01美元（以下简称“A类普通股”）。公司将其IPO的净收入贡献给了邮务房地产LP，一家特拉华州有限合伙企业（以下简称“运营合伙企业”），以换取运营合伙企业的有限合伙权益单位（以下简称“OP单位”）。公司和运营合伙企业在IPO及某些相关成立交易完成后开始运营。在IPO和成立交易完成之前，公司没有运营活动。 公司对运营合伙企业的兴趣使公司有权按公司对OP单位持股比例分享运营合伙企业的分配，以及按比例分配利润和亏损。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，公司根据合伙协议拥有独家权力管理和运营运营合伙企业的业务，但需受到有限合伙人有限的批准和投票权。截至2026年3月31日，公司持有运营合伙企业约78.9%的股份。作为唯一普通合伙人和多数股份持有者，公司合并了运营合伙企业的财务状况和经营成果。运营合伙企业被视为一家可变利益实体（“VIE”），其中公司是主要受益人。 截至2026年3月31日，该公司拥有位于49个州和1个地区的1,978个物业。该公司的物业主要出租给单一租户，即美国邮政服务（以下简称“USPS”）。该公司还拥有几块土地，未来可能进一步收购，这些土地可能被添加到现有的或未来的与USPS的租赁中，或用于与公司投资战略一致的其他目的。 此外，通过其可征税的REIT子公司（“TRS”），房地产资产咨询服务有限责任公司（“REAC”），公司为首席执行官（“CEO”）安德鲁·斯波德克及其关联方拥有的另外322个邮局房产提供基于费用的第三方物业管理服务，并向邮局房产的第三方业主提供某些咨询服务。 根据公司的章程，公司目前有权发行至多5亿股A类普通股票，27206股B类普通股票，每股面值为0.01美元（“投票等值股票”），以及至多1亿股优先股。 公司选择根据1986年国内税收法（修订后的“法典”）作为房地产投资信托（“REIT”）纳税，从公司结束于2019年12月31日的短期纳税年度开始，并打算继续作为REIT申请资格。作为REIT，公司通常在将其每个纳税年度的REIT应税收入分配给股东的情况下，不会受到联邦所得税的约束。REITs需满足一系列组织和管理要求。此外，TRS及其公司未来可能形成的任何其他TRS所赚取的收入都将受到联邦、州和地方公司所得税的约束。 注意2. 重大会计政策摘要 展示基础 随附的未经审计的合并财务报表包括公司的财务状况和经营业绩、运营合伙企业及其全资子公司的经营业绩。 公司整合了运营合伙企业，这是一家VIE，其中公司被视为主要受益人。主要受益人是拥有（i）指导对实体经济绩效影响最大的活动的权力和（ii）承担VIE损失或享有从VIE获得可能对VIE有重大意义的收益的义务的实体。公司的大部分资产和负债都与运营合伙企业相关。 非控制权益是指不属于公司直接或间接拥有的实体的股权部分。非控制权益必须作为合并报表中股权的一个单独组成部分进行列示。 资产负债表。因此，净利润的展示反映了归属于母公司和少数股东的收入。 附带的未经审计的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）和10-Q表格的说明以及S-X规章第8条编制的，因此，它们不包括完整的财务报表所必需的所有信息和注释。 这份临时财务信息应与公司包含在内的合并财务报表一同阅读。年度10-K表格报告对于截至2025年12月31日的一年。管理层认为，为了公平地展示，已包含所有必要的一般、经常性调整。本期财务信息并不一定代表或表明截至2026年12月31日的年度运营结果。所有重要的公司间账户和交易均已消除。 估计的使用 遵循GAAP编制的财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响报告期间的资产和负债报告金额、或有资产和负债的披露以及收入和费用的报告金额。如公司合并财务报表中所述年度10-K表格报告对于截至2025年12月31日的年度，公司最重要的假设和估计与房地产投资估值和长期资产减值相关。尽管管理层认为其估计合理，但实际结果可能与这些估计存在差异。 提供及其他费用 提供成本记录在合并资产负债表中的“股东权益总额”项下，作为实收资本的减少。 片段报告 公司主要将其物业出租给美国邮政服务（USPS），并将业务报告为一个可报告的业务分部。公司的首席执行官（CEO）是首席运营决策者（CODM），负责分配资源和评估财务绩效。CODM审查净收入，评估公司当前物业组合（主要租赁给USPS）的表现，并据此做出运营决策。净收入被CODM用于评估分部的运营绩效，并监控预算与实际结果。分部资产衡量标准在合并资产负债表上报告为总资产。因此，公司作为单一的运营分部开展业务。合并利润表上的所有费用类别都具有重要意义。利息收入不是净利息费用的重要部分。作为CODM审查的一部分，CEO还单独检查一般和行政费用中的基于股权的薪酬部分，这也被视为一个重要的分部费用。 延期成本和折扣 与公司长期债务发行相关的融资成本，包括公司修订和重述的信用协议（日期为2025年9月19日，以下简称“信用设施”）中的定期贷款设施部分，在相关债务工具的期限内递延并按直线法摊销，以近似有效利率法，并在合并资产负债表上报告为相关债务余额的减少。与信用设施中循环信贷设施部分（以下简称“循环信贷设施”）相关的递延融资成本在循环信贷设施的期限内递延并按直线法摊销，以近似有效利率法，并在合并资产负债表上“预付费用及其他资产净额”中体现。债务折扣代表对因公司收购资产而产生的债务的票面利率和市场利率之间差异的公允价值调整。债务折扣在相关贷款的期限内按直线法摊销至利息费用，并在合并资产负债表上报告为相关债务余额的减少。截至2026年3月31日和2025年12月31日，净未摊销债务折扣为200万美元。 重新分类 某些前期金额已重新分类，以符合当前期间的表述。 Cash and Escrows and Reserves 现金包括3个月或以下到期的不受限制的现金。保证金和备付金由限制性现金组成。下表提供了合并资产负债表和合并现金流量表中报告的现金和保证金及备付金的核对表： 收入确认 公司与租户签订了经营租赁协议，其中一些协议包含未来租金上涨的条款。租金收入在租赁期限内按直线法确认。此外，某些租赁协议规定租户承担房地产税和其他可回收成本，这些成本作为“租赁收入”的一部分，在综合损益表和综合收益（亏损）表中按应计制记录。公司决定收回租赁款项的概率受多种因素影响，包括对公司租户信用评估、经济状况、与租户的历史经验、租户的未来前景以及租赁期限长度等因素。如果目前归类为有可能收回的租赁随后被重新分类为不可能收回，任何未偿还的租赁应收账款（包括直线租金应收账款）将予以核销，并导致租金收入相应减少。对于有租赁激励成本的特定租赁，这些成本包括在“预付费用和其他资产净额”中，并在各自的租赁期限内按直线法摊销，作为租赁收入的减少。 费用及其他主要包括（一）物业管理费，（二）计入融资租赁的财产确认的收入，以及（三）为第三方邮政财产所有者提供咨询服务所赚取的费用。 管理费用源于与公司首席执行官关联实体的合同协议。管理费用收入按照相应协议确认为已赚取。 直接融资租赁的收益按照有效利率法在租赁期间内确认。在租赁开始时，公司将在合并资产负债表中的“对融资租赁的投资，净额”项目下记录一项资产，这代表了公司对直接融资租赁的净投资。这一初始净投资是通过汇总与直接融资租赁相关的总最低租赁付款额以及财产的估计残值（如有）减去未实现收入来确定的。在租赁期间，对直接融资租赁的投资将减少，利息将在合并利润表和综合收益（亏损）表中的“费用及其他”部分确认收入，从而在“对融资租赁的投资，净额”上产生一个恒定的定期回报率。 咨询服务收入通常来自服务合同，这些合同基于以下几种方式产生收入：(一)基于时间和费用的安排（公司根据发生的小时和合同费率确认收入），(二)固定费用安排（公司通过运用比例完成法，根据截至目前的收入确认收入），或(三)基于绩效或条件安排（在公司承诺的服务给客户带来效益的时刻确认收入）。咨询服务可报销的费用，包括与以下相关的费用： 旅游、自付费用、外部顾问及其他外部服务成本，通常计入产生费用当期的收入及一般管理费用中。 公平价值测量 以下估计的公允价值披露是由管理层根据可用的市场信息和适当的估值方法确定的。然而，在解释市场数据和发展估计的公允价值时，需要相当大的判断力。因此，此处提出的估计并不一定是公司在2026年3月31日和2025年12月31日处置资产和负债时可能实现的金额的指标。使用不同的市场假设和/或估计方法可能会对估计的公允价值金额产生重大影响。由于现金、保证金和储备、应收账款、预付费用和其他资产（不包括衍生品）、应付账款和应计费用具有较短的到期期限，因此它们按合理接近其2026年3月31日和2025年12月31日公允价值的金额进行核算。 公司信用设施下的借款公允价值接近账面价值，因为这些借款受可变市场利率影响，经常重新定价。公允价值是根据2026年3月31日和2025年12月31日的调整期限SOFR（如下定义）以及信用设施下的适用利差确定的，属于公允价值层级中的第二级分类。截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司担保借款的公允价值分别约为2980万美元和3000万美元，与34亿美元和3420万美元的主债务余额相比。公司担保借款的公允价值被归类为第三级公允价值估计（如ASC 820《公允价值计量和披露》所提供），通过市场利率贴现未来的合同利息和本金支付来确定。 公司的衍生资产和负债，包括与信贷设施相关的利率互换衍生工具，根据多种可观察到的输入，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性衡量和非此类输入的相关性，按公允价值记录。公司根据预期的未来现金流量（按折现基础计算）以及非履行风险的衡量，定期对其衍生品按公允价值进行估值。公司的衍生资产和负债的公允价值被归类为二级公允价值估计（如ASC 820《公允价值计量和披露》所提供）。公司在评估其衍生资产和负债的公允价值时，考虑了自身的信用风险以及其交易对手方的信用风险。截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司利率互换衍生资产公允价值分别为约260万美元和210万美元，分别包含在合并资产负债表中的“预付费用及其他资产，净额”中。截至2026年3月31日和2025年12月31日，公司利率互换衍生负债公允价值分别为约50万美元和110万美元，分别包含在合并资产负债表中的“应付账款、应计费用及其他，净额”中。 关于资产和负债公允价值的披露基于截至2026年3月31日和2025年12月31日管理层可获得的 pertinent 信息。尽管管理层未察觉到任何可能显著影响公允价值金额的因素，但自2026年3月31日以来，这些金额并未进行全面重估以编制本财务报表，且目前对公允价值的估计可能与本文件所列金额有显著差异。 衍