四角物业信托公司2025年季度报告

For the transition period from致委员会文件编号1-37538 四角物业信托有限公司 根据本法第12（b）条规定登记的证券： 指明是否有勾选表示注册人是否以电子方式提交并在其公司网站上发布了（如有），在上前12个月内（或根据规定S-T规则第405条☑️ ☓ 请在方框内勾选，标明登记人是大型加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司还是新兴增长公司。参见《交易所规则》第12b-2条中对“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 非加速申报人大型加速文件☒ 加速申请人☐较小的报告公司☐ 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记表明，注册人是否已选择不使用根据《交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计准则。☐ 请在括号内勾选，以表明注册者是否为空壳公司（根据《证券交易所规则》第12b-2条定义）。☐是 ☒否 截至2025年5月1日，流通股份总数为：1,004,720,06 第一部分财务信息 第1项。财务报表：2025年3月31日（未经审计）及2024年12月31日合并资产负债表1 2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并利润表2未审计的2025年3月31日止三个月的综合收益合并报表及32025年3月31日止三个月及2024年（未经审计）股东权益变动表4（未经审计）截至2025年3月31日和2024年现金流量汇总表5 (未经审计) 合并财务报表附注（未经审计）6项目2。管理层对财务状况与经营成果的讨论与分析第26条项3关于市场风险的定量和定性披露33 第4项控制与程序33 第二部分项目1。项目1A。项目2。项目3。项目4。第5项第6项其他信息法律程序风险因素未注册股权证券的销售和收益使用默认高级证券矿山安全披露其他信息展览展览索引签名 合并利润表四角地产信托有限公司（千为单位，除股份数和每股数据外）（未经审计） （单位：千，除股份和每股数据外）（未经审计） 备注：合并财务报表（未经审计） 注意1 - 组织 四位角落财产信托股份有限公司（连同其 consolidation 子公司，“FCPT” ）是一家独立、上市公司，实行自治，主要业务涉足餐厅和商业地产的拥有权、收购和出租。我们的大部分业务都通过四位角落业务合伙企业，LP (“FCPT OP”）进行，这是一家中特拉华州的合伙企业，我们是最初和主要的有限合伙人。我们的全资子公司四位角落GP，LLC（“FCPT GP”）是其惟一的一般合伙人。 任何关于“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”提及均指FCPT作为一家独立、上市公司、自管理的公司。 FCPT于2015年7月2日作为马里兰州公司成立，是达登餐饮公司（包括其合并子公司“达登”）的全资间接子公司，目的是以三重净租为基础拥有、收购和租赁物业，用于餐饮和其他零售行业。2015年11月9日，达登完成了对FCPT的剥离，向本公司贡献了拥有418个物业的实体100%的股权利益，这些物业是达登经营的餐厅，代表其五个品牌，以及位于德克萨斯州圣安东尼奥地区的六个长角牛排馆（“Kerrow餐饮经营业务”）以及与之相关的物业或权益。作为交换，本公司向达登发行了全部普通股，并向达登支付了3.15亿美元的现金。随后，达登按比例向持有达登普通股的股东分配了本公司全部未偿普通股，每位达登股东在股权登记日的收盘时，每持有三股达登普通股，就获得本公司一股普通股，并支付现金以替代他们本应获得的任何普通股零股。 我们相信，自2016年12月31日结束的纳税年度起，我们已经按照联邦收入税法对房地产投资信托（简称“REIT”）的资格和税收要求进行了组织并运营，我们打算继续以这种方式运营，以便保持我们的REIT资格。要成为REIT，我们必须满足一系列组织和管理要求，包括至少将90%的REIT应税收入分配给股东的要求，此要求需经过某些调整，并排除任何净资本收益。作为REIT，我们将不对分配给股东的净收入部分缴纳联邦公司所得税。然而，FCPT的应税REIT子公司（简称“TRS”）通常将受到联邦、州和地方所得税的约束。我们在提交2016年税表时进行了REIT选举。 注2 - 重大会计政策摘要 《合并原则与列报基础》 随附的合并财务报表（以下简称“合并财务报表”）包括四角地产信托公司及其合并子公司的账目。在合并过程中，所有公司间账户和交易均已消除。 财务报表合并反映了管理层认为对展示所提供的中期结果公平性必要的所有调整。这些调整被视为正常的、周期性的。 Segment Reporting 公司有两个运营部门，分别是房地产业务和餐饮业务。公司根据运营性质、组织和管理结构，将房地产业务和餐饮业务识别为独立的报告部门，这与业绩监控和绩效评估方式相一致。这与公司首席运营决策者——首席执行官——在评估公司物业和餐饮业务组合的财务表现时所做的决策方式保持一致。 使用估算 编制这些合并财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响报告的资产和负债金额，以及财务报表日期的或有资产和负债的披露，以及报告期间的收入和费用金额。附带的合并财务报表中使用的估计和假设基于管理层对相关事实和情况的评估。实际结果可能与编制附带的合并财务报表时使用的估计和假设不同，这些差异可能是重大的。 房地产投资，净 房地产投资净额按成本减去累计折旧记录。建筑构件按直线法在估计的有效使用寿命内（七年至五十五年）进行折旧。租赁改进，作为建筑物、设备和改进的组成部分反映在我们的合并资产负债表上，净额按不可取消的租赁期限或相关资产估计的有效使用寿命中较短的期限进行摊销。设备按直线法在估计的有效使用寿命内（两年至十五年）进行折旧。新餐厅和零售地点的开发和建设成本在发生期间进行资本化。土地、建筑物和设备处置的收益和损失包括在我们的附注合并利润表（“利润表”）中的净销售收益中。 我们的会计政策涉及土地、建筑、设备和改进，包括我们对这些资产预计使用寿命的判断、资产折旧或摊销的残余价值、确定合理确定的租赁期限，以及确定增强现有资产价值或延长其使用寿命的标准。这些判断和估计，如果使用不同的假设，可能会产生大量不同的报告折旧和摊销费用。如以下进一步讨论所述，这些判断也可能影响我们根据相关资产的现金流量实现，或根据我们对预计未来现金流量的预期变化，在相关资产的账面价值上确认减值损失。 房地产收购 公司评估收购，以确定交易是否应按财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则更新（“ASU”）2017-01的规定，作为资产收购或业务合并进行核算。公司已确定，所收购的土地、建筑物、场地改善以及现有租赁（如果有）各自均为单一资产，因为建筑物和物业改善附着于土地上，无法在不产生重大成本或降低其公允价值的情况下从土地中物理移除并单独使用。此外，公司未收购用于产生输出的实质性流程。由于所收购的资产公允价值的绝大部分集中在单一可识别资产上，且未收购任何流程，因此这些收购不符合业务的标准，应作为资产收购进行核算。相关交易成本通常被资本化，并在所收购资产的使用寿命内进行摊销。 公司根据相对公允价值，将房地产收购的购买价格（包括收购和关闭费用）分配给土地、建筑物和改善部分。建筑物的公允价值确定基于“空置状态”。将价值分配给收购的租赁无形资产（如有）基于避免的成本和因收购租赁财产而确认的收入以及避免“暗淡期”。在估算用于此目的的公允价值时，公司使用第三方专家，该专家获取关于每项财产的各种信息，以及公司的收购前尽职调查和该地点的先前租赁活动。 租赁无形资产 租赁的无形资产，如有的话，与购买房地产同时获得，代表现有租赁和高于或低于市场水平的租赁的价值。对于受现有租赁协议约束获得的房地产，获得的租赁无形资产的价值基于公司对承租人获取成本和资产持有成本的估计，包括在空置期间寻找租户期间可能产生的收入损失，考虑当时的市场条件和在收购时执行类似租赁的成本。高于市场水平和低于市场水平的租赁无形资产是根据收购房地产时根据租赁协议应支付合同金额与公司对当前市场租赁水平的估计之间的差额的现值进行计录的，期限与租赁剩余的初始期限相等。 在场租赁的无形资产按直线法在其相关租赁的剩余初始期限内摊销，并计入折旧和摊销费用。高于市场租赁的无形资产按各自租赁的剩余初始期限摊销，作为租金收入的减少。低于市场租赁的无形资产通常在其各自租赁的剩余初始期限内作为租金收入的增加摊销，但如果公司认为承租人很可能行使续约选项，也可能在续约期间摊销。如果租赁提前终止，任何相关租赁无形资产的未摊销部分将立即确认为减值损失，并计入折旧和摊销费用。截至目前，公司尚未出现重大提前终止情况。 财务土地使用权资产也包含在无形不动产资产中，净额体现在合并资产负债表上。参见租赁以下获取更多信息。 我配比长期资产 土地、建筑物、设备和某些其他资产，包括使用寿命确定的无形资产，在以下情况下进行减值测试：当事件或环境变化表明资产的账面价值可能无法收回时。这些事件和变化可能包括宏观经济条件，可能导致物业运营中断，并表明账面价值可能无法收回。持有和使用的资产的可收回性通过比较资产的账面价值与预期未来现金流量的现值来确定。 备注（续）——合并财务报表（未经审计） 资产的未来未折现净现金流预期。可识别的现金流按最低级别进行衡量，即它们在很大程度上不依赖于其他资产和负债组的现金流，通常在餐厅和零售层面。如果这些资产被判定为减值，则减值认可的金额为资产账面价值超过其公允价值的金额。公允价值通常由评估或类似资产的售价确定。 我们对长寿资产预期使用寿命的判断以及实现未折现现金流量超过这些资产账面价值的可行性，受到诸如资产的持续维护和改进、经济条件变化、使用或运营性能变化、餐饮和零售场所的吸引力以及其他因素，例如我们出售持有的资产的能力等因素的影响。在我们评估长寿资产的持续预期现金流量和账面价值时，这些因素的显著不利变化可能导致我们产生重大的减值损失。 退出或处置活动包括处置资产的费用，通常按照发生额进行费用化。资产处置后，任何损益均按原始减值相同的标题记录在我们合并损益表中。关于减值的准备计入附注合并损益表中的折旧和摊销费用。我们并未在2025年3月31日或2024年的三个月内记录减值费用。 Real Estate Held for Sale 房地产被归类为待售资产，当销售可能性大、将在一年内完成、购买协议已执行、买方有重大存款风险且不存在可能阻止交易及时完成的融资风险时。餐厅和零售场所以及某些其他待处置资产，当在一年内处置这些资产的可能性大时，包括在待售资产中。那些在一年内处置可能性不大的资产，保留在土地、建筑物、设备和改进中，直到其一年内处置的可能性大。对我们运营和财务结果有重大影响或代表我们运营业务战略转变的资产处置，符合作为终止业务报告的要求。待售房地产按账面价值或公允价值中较低者报告，减去估计的销售成本。截至2025年3月31日或2024年12月31日，没有待售的物业。 现金、现金等价物以及受限现金 我们认为所有购买时到期日为三个月或以下的高流动性投资都属于现金等价物。现金及现金等价物可以包括现金和货币市场账户。受限资金包括1031税务递延房地产交易所收益，并包含在我们的合并资产负债表的“其他资产”中。 以下表格展示了我们在合并资产负债表中现金、现金等价物和受限现金与合并现金流量表中所示总金额的 reconcilation。 （单位：千） 债务 公司的债务包括非摊销的定期贷款、循环信贷设施和高级、无担保、固定利率票据（统称为“债务”）。债务按未偿还本金余额，扣除递延融资成本后计入。我们所有的债务目前都是无担保的，非摊销的定期贷款和循环信贷设施的利息按月支付，而高级无担保固定利率票据的利息按半年支付。 推迟的融资成本 与债务相关的融资成本在债务剩余期限内采用有效利率法进行递延和摊销。这些成本在合并资