碧桂园服务（06098）：规模底盘稳固，提质增效驱动业绩修复

碧桂园服务（06098） 房地产服务/公司深度研究报告/2026.08.05 证券研究报告 投资评级:增持（首次） 核心观点 深耕行业三十余载打造全业态综合服务商，规模稳居行业第一梯队：公司大物业板块深化改革稳健发展，孵化业务持续提质增效。依托成熟的服务体系，公司现已构建起涵盖住宅、商办、产业园及多元公建的全业态布局，确立综合运营服务商地位。截至2025年底，公司在管面积约11.6亿平方米，管理项目8268个，业务覆盖全国31个省市及海外，规模稳居行业第一梯队。 基础物管收入持续增长，毛利率水平行业领先：2025年公司基础物管收入同比增长7.3%至279.3亿元，在当前房地产行业下行周期中实属难得。利润方面，受益于项目精细化运营与数字化管理全面推进，公司基础物管业务盈利能力逐步修复，2025年公司基础物管板块毛利率同比提升0.6pct至20.6%，处行业第一梯队。 积极分红回购，股东回报显著提升：2025年公司派息额15.1亿元，以归母核心净利润计算的分红比例达60.1%，同比提升27.5pct，股息率达8.3%（以2025年最后一个交易日收盘价计算；港元汇率采用2025年期末即期汇率）。2025年公司累计回购额4.0亿港元，2026年以来截至7月24日，累计回购额2.2亿港元。公司提升分红比例，积极回购股份，持续强化股东回报。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com ❖投资建议：考虑到公司深耕物管领域多年，行业龙头地位稳固，市场化外拓能力不断提升，业绩具备修复空间。我们预计公司2026-2028年归母净利润为11.6亿元、12.5亿元、13.0亿元，经调整后的归母核心净利润为26.3亿元、26.8亿元、27.2亿元。EPS为0.35元、0.38元、0.40元，对应PE为13.3/12.4/11.8倍。首次覆盖，给予“增持”评级。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖风险提示：物业费降价和收缴风险、关联方经营表现不及预期、市场外拓不及预期 相关报告 内容目录 1三十余载深耕，铸就行业领先地位...........................................................................................................41.1深耕物管领域三十余载，规模稳居行业第一梯队................................................................................41.2股权结构稳定，管理层行业经验丰富....................................................................................................41.3物管基本盘稳固，构筑多元业务版图....................................................................................................62营收稳步增长，净利阶段性承压...............................................................................................................63基础物管规模稳健扩张，精细化运营持续迭代.......................................................................................83.1基础物管收入持续增长，毛利率逐步筑底企稳....................................................................................83.2在管面积稳步扩张，市场化拓展能力持续提升..................................................................................103.3持续迭代精细化运营体系，科技赋能提质增效..................................................................................114社区增值服务积极转型，打造全周期社区生活服务整合运营商.........................................................124.1社区增值收入规模扩张，毛利率阶段性调整......................................................................................124.2社区增值服务市场化转型，驱动规模增长和质量提升......................................................................134.2.1酒类业务经营基础持续夯实...............................................................................................................134.2.2家政业务快速增长，试点验证初见成效...........................................................................................145孵化板块结构优化，经营提质增效.........................................................................................................145.1三供一业收入增长，持续夯实服务与运营基础..................................................................................155.2商业运营经营基础巩固夯实，新增拓展持续落地..............................................................................156积极分红回购，股东回报显著提升.........................................................................................................167盈利预测及估值.........................................................................................................................................168风险提示.....................................................................................................................................................18 图表目录 图1:深耕物管领域三十余载，打造全业态综合服务商............................................................................4图2:公司股权结构稳定，实控人为杨惠妍................................................................................................5图3:公司已构建起以基础物管为核心主业的多元业务版图....................................................................6图4:物管业务是公司最主要的收入来源....................................................................................................6图5: 2025年公司物管业务毛利占比近七成................................................................................................6图6: 2025年公司营收同比增长9.9%至483.5亿元...................................................................................7图7: 2025年公司毛利呈现边际企稳趋势....................................................................................................7图8: 2025年公司毛利率仍处调整阶段........................................................................................................7图9: 2025年公司销管费率同比压降0.8pct至10.1%................................................................................7 图10: 2025年公司归母核心净利润同比下降17.1%至25.2亿元..............................................................8图11:公司基础物管收入及毛利占比情况...................................................................................................9图12: 2025年公司基础物管收入同比增长7.3%至279.3亿元..................................................................9图13: 2025年公司基础物管毛利同比增长10.6%至57.5亿元..................................................................9图14: 2025年公司基础物管收入同比增长7.3%至279.3亿元..................................................................9图15: 2025年公司基础物管毛利率水平居行业前列..................................................................................9图16:公司基础物管在管面积稳步扩张.....................................