马塞里奇房产 2026年季度报告

Washington, D.C. 20549 报表10-Q ☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条编制的季度报告 截至2026年6月30日的季度 从 ___________ 到 ___________ 的过渡期根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条而提交的过渡报告 Commission File No.:1-12504 麦凯瑞公司 （在其章程中指定的注册人确切名称） 根据第12(b)条法案注册的证券： MAC每门课程的标题交易代码普通股，面值0.01美元每个交易所在其注册交易上的名称纽约证券交易所 请勾选标记以表明注册人（1）是否在过去的十二（12）个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间内）已提交了根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及（2）在过去九十（90）天内已受此类提交要求的约束。是 ☒ 否 ☐ 请勾选标记，表明注册人在过去十二（12）个月内（或根据要求提交此类文件的较短期间内）是否已根据《S-T规则》第405条（本章第232.405节）的规定，以电子方式提交了所有必需的交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表明注册人是否为大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或成长型新兴公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“成长型新兴公司”的定义。 X 大加速申报人 加速申报人 ☐ 非加速申报人 ☐ 较小报告公司 ☐ 成长型中小企业 ☐ 若为成长型新兴公司，请勾选表示注册人已选择不使用根据《交易所法》第13(a)条提供的任何新或修订的财务会计准则的延期过渡期。☐ 截至2026年8月3日，注册人普通股（面值每股0.01美元）的流通股数量：283,559,375股 合并股东权益变动表 （金额单位为千美元，股东数据除外） （金额单位为千美元，股东数据除外） (Unaudited)麦凯瑞公司合并现金流量表（单位：千美元） (Unaudited)麦凯瑞公司合并现金流量表（续）（单位：千美元） (Unaudited)（金额单位为千美元，每股金额及每平方英尺金额除外）麦凯瑞公司合并财务报表注释 1. 组织 麦凯瑞公司（以下简称“公司”）从事于在美国各地收购、拥有、开发、再开发、管理及租赁区域购物中心和社区/电力购物中心（以下简称“中心”）的业务。 公司于1994年3月16日首次公开募股（IPO）完成后开始营业。截至2026年6月30日，该公司是Macerich合伙企业，有限合伙（以下简称“运营合伙企业”）的唯一普通合伙人，并持有其96%的股权。该公司组建的目的是为了符合《1986年税收法典》（以下简称“税法”）修正案规定的房地产投资信托（“REIT”）资格。 公司资产组合的物业管理、租赁和再开发业务由公司的管理公司提供，包括：Macerich Property Management Company, LLC（一家由单一成员组成的特拉华有限责任公司）、Macerich Management Company（一家加利福尼亚州公司）、MacerichArizona PartnersLLC（一家由单一成员组成的亚利桑那州有限责任公司）、MacerichArizona Management LLC（一家由单一成员组成的特拉华有限责任公司）、Macerich Partners of Colorado LLC（一家由单一成员组成的科罗拉多州有限责任公司）、MACW Mall Management, Inc.（一家纽约州公司）以及MACW Property Management, LLC（一家由单一成员组成的纽约州有限责任公司）。上述七家管理公司在此统称为“管理公司”。 本10-Q表格季度报告中对公司的所有提及均包括公司本身、由公司拥有或控制的实体以及公司的前身，除非上下文另有说明。 2. 重要会计政策摘要： Basis of Presentation: 本公司随附的合并财务报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制的，用于中期财务信息，并遵循了10-Q表格的说明以及S-X条例第10条的规定。这些报表并未包含GAAP要求完整财务报表所需的所有信息及注释，且未经独立注册会计师事务所审计。 公司唯一的重大资产是其对运营合伙企业的投资，因此，公司绝大部分资产和负债代表了运营合伙企业的资产和负债。此外，运营合伙企业投资了多家合并的变相权益实体（“VIEs”），包括三坦村区域中心。 运营合伙企业的合并可变利益实体包括以下资产和负债： (Unaudited)麦凯瑞公司（金额单位为千美元，每股金额及每平方英尺金额除外）合并财务报表附注（续） 2. 重要会计政策摘要：（续） 未经审计的中间期合并财务报表应与公司提交的截至2025年12月31日的10-K年度报告中所包含的经审计的合并财务报表及其附注一并阅读。管理层认为，为公允列报中间期合并财务报表所必需的所有调整（包括正常重复性调整）均已作出。按照公认会计原则编制合并财务报表需要管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表日资产和负债的列报金额，以及或有资产和负债的披露，还会影响报告期间收入和费用的列报金额。实际结果可能与这些估计存在差异。截至2025年12月31日的合并资产负债表是根据经审计的财务报表编制的，但并未包含GAAP要求的所有披露。 下表列示了公司合并资产负债表上报告的期初及期末现金、现金等价物和受限现金的期初与期末余额调节情况，以与其合并现金流量表中所示的总额相核对。 Recent Accounting Pronouncements: 2024年11月，财务会计准则委员会（以下简称“财务会计准则委员会”）发布了《财务会计准则更新》（以下简称“更新”）2024-03，即《利润表——报告综合收益——费用分拆披露（子主题220-40）：利润表费用分拆》（以下简称“更新2024-03”）。更新2024-03中的修订适用于所有公共商业实体，并要求披露某些成本和费用的特定信息。更新2024-03自2026年12月15日之后开始的年度报告期间以及自2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期报告期间生效，并允许提前采用。公司目前正在评估采用更新2024-03的潜在影响。 2024年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《债务——可转换债务及其他选择权（子主题470-20）：可转换债务工具的诱导转换》（ASU 2024-04）。ASU 2024-04中的修订澄清了确定某些可转换债务工具的结算是否应作为诱导转换进行会计处理的要求。该新指南适用于2025年12月15日之后开始的年度报告期间以及这些年度报告期间内的中期报告期间。该公司自2026年1月1日起采用ASU 2024-04。由于该公司未进行任何与交换相关的结算、修改或诱导交易，因此该采用对公司的合并财务报表没有产生重大影响。 2025年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《中期报告（主题270）：窄范围改进》（ASU 2025-11）。ASU 2025-11中的修订澄清了《会计准则汇编》（ASC）270中的中期报告信息披露要求，并引入了报告最近财务报表批准后发生的重要事件的新披露原则。 麦凯瑞公司 （金额单位为千美元，每股金额及每平方英尺金额除外） (Unaudited) 2. 重要会计政策摘要：（续） 年度期间。ASU 2025-11自2027年12月15日之后开始的财政年度内的临时期间生效，并允许提前采用。公司目前正在评估采用ASU 2025-11的潜在影响。 3. 每股收益（“EPS”）: 下表 reconciles（核对）了截至2026年6月30日和2025年6月30日的三个月和六个月期间计算每股收益（EPS）所使用的分子和分母（单位：千股）： 4. 对未合并合营企业的投资： 公司在其非合并联营企业中进行了以下最近的融资或其他事件： 2025年2月7日，公司位于Flatiron Crossing的合资企业全额偿还了14,532美元的夹层贷款和第一抵押贷款中的14,532美元，并为第一抵押贷款剩余的140,480美元获得了90天的延期。夹层贷款的利率为SOFR加12.25%，第一抵押贷款的利率为SOFR加2.90%，加权平均总利率为SOFR加3.70%。在延期期间，第一抵押贷款的利率为SOFR加2.90%。2025年3月28日，公司位于Flatiron Crossing的合资企业全额偿还了第一抵押贷款剩余的140,480美元（其中公司按比例分摊的金额为71,644美元）。 2025年6月30日，该公司将其在亚利桑那州菲尼克斯市天堂谷购物中心持有的剩余5%有效权益以55,322美元的价格出售。该公司将所得款项用于一般公司用途。该公司在此交易中确认了约11,570美元的损失（参见注释6——物业，净额）。 2025年7月30日，公司合资企业完成了对阿特拉斯公园（Atlas Park）720,000美元的出售。同时，合资企业所欠的65,000美元贷款（其中32,500美元为公司份额）已全部付清。公司使用其净收益份额用于一般公司用途。该交易中公司的收益份额为11,953美元。 自2026年2月6日起，位于第二十九街的15万美元（按公司应占比例计算为76,500美元）贷款已进入违约状态。公司的合资企业正与贷款方就该项贷款的条款进行谈判。 (Unaudited)麦凯瑞公司（金额单位为千美元，每股金额及每平方英尺金额除外）合并财务报表附注（续） 4. 对未合并合营企业的投资：（续） 2026年4月7日，公司位于德普特福德购物中心的合资企业，将现有的131,212美元贷款（公司按比例占66,918美元）替换为一笔115,000美元的仅付息贷款（公司按比例占58,650美元），该贷款利率固定为6.95%，到期日为2031年5月6日。 2026年6月18日，公司以1,400美元的价格将其持有的西亩公司（WestAcres）19%股权出售，西亩公司是位于北达科他州法戈的一个67.3万平方米的区域性零售中心。出售价格中包含买方承担公司按比例应分担的12,850美元未偿贷款。公司将所得款项用于一般公司用途。与此交易相关的收益为6,565美元（参见注释6——房产，净额）。 下表列出了所有未合并的合营企业的合并及简化资产负债表和经营报表。 麦凯瑞公司 非合并经营主体合资企业的合并及简化经营报表：4. 对未合并合营企业的投资：（续） 麦凯瑞公司 （金额单位为千美元，每股金额及每平方英尺金额除外） (Unaudited) 5. 衍生工具与套期保值活动： 公司使用利率上限协议来管理某些浮动利率债务的利率风险。公司分别就2026年6月30日止三个月和2025年6月30日止三个月的衍生工具公允价值变动，确认了2美元和1美元的其他综合收益，以及4美元和21美元的其他综合收益。其他综合收益中的金额代表公司按比例享有的来自某些未合并合营企业的被套期保值衍生工具。以下衍生工具截至2026年6月30日和2025年12月31日处于未到期状态： 上述衍生工具已按其整体公允价值（第二层次计量）进行估值，并计入递延费用及其他资产净额。公司利率衍生工具的公允价值系通过对其预期现金流进行折现现金流分析而确定。该分析反映了衍生工具的合同条款，包括到期期限，并使用可观察的市场输入数据，包括利率曲线和隐含波动率。公司在公允价值计量中纳入信用估值调整，以恰当反映其自身信用风险及交易对手方信用风险。 尽管公司已确定，其用于评估衍生工具公允价值的绝大部分输入数据属于公允价值层次结构的第二层级，但其衍生工具相关的信用估值调整则使用第三层级的输入数据，例如当前信用利差估计值，以评估公司及其交易对手的违约可能性。公司已评估信用估值调整对其衍生工具头寸整体估值的影响程度，并确定该信用估值调整对其利率上限整体估值