马塞里奇房产 2025年季度报告

华盛顿特区 20549 FORM 10-Q ☒根据1934年《证券交易法》第13节或15(d)节提交的季度报告 截至2025年6月30日的季度 ☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条的过渡报告 对于从 ___________ 到过渡期___________佣金文件编号：1-12504 THE MACERICH COMPANY（注册人章程中指定的法定全称）马里兰95-4448705（国家或其他司法管辖区(I.R.S. 雇主识别号)(公司或组织) 惠普路401号，700室，圣莫尼卡，加利福尼亚州90401（主要行政办公地址）(Zip Code)(310) 394-6000（注册人电话号码，包括区号）N/A（旧名称，旧地址和旧财政年度，如果自上次报告以来已变更）根据《证券法》第12(b)条注册的证券：在每一交易所上市的每类证券的标题交易符号已注册普通股，0.01元面值MAC纽约证券交易所 请勾选是否该注册人（1）在前十二（12）个月内（或在该注册人被要求提交此类报告的较短期间内）已根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条提交了所有应提交的报告，以及（2）在最近九十（90）天内已受此类提交要求约束。是 ☒ 否 ☐ 请勾选表明注册人是加速提交上市申请人、加速上市申请人、非加速上市申请人、小型报告公司还是新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2规则中“加速提交上市申请人”、“加速上市申请人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 第一部分财务信息项目1。财务报表（未经审计）3 截至2025年6月30日和2024年12月31日的合并资产负债表3 麦凯瑞公司 合并财务报表附注 （单位：千美元，每股金额和每平方英尺金额除外） 1. 组织： 麦里奇公司（“公司”）从事在美国各地收购、拥有、开发、重新开发、管理和租赁区域购物中心和社区/电力购物中心（“中心”）的业务。 该公司于1994年3月16日完成首次公开募股后开始运营。截至2025年6月30日，该公司是The Macerich Partnership,L.P.（“经营合伙企业”）的唯一普通合伙人，并持有其96%的股权。该公司组建的目的是符合1986年《国内税收法典》（修订版）（“税法”）规定的房地产投资信托（“房地产投资信托”）资格。 公司资产管理、租赁和再开发业务由公司的管理公司提供，包括：Macerich Property Management Company, LLC（特拉华州单一成员有限责任公司）、Macerich Management Company（加利福尼亚州公司）、Macerich ArizonaPartners LLC（亚利桑那州单一成员有限责任公司）、Macerich Arizona Management LLC（特拉华州单一成员有限责任公司）、Macerich Partners of Colorado LLC（科罗拉多州单一成员有限责任公司）、MACW Mall Management, Inc.（纽约州公司）以及MACW Property Management, LLC（纽约州单一成员有限责任公司）。上述七家管理公司统称为“管理公司”。 本10-Q表格季度报告中所有对公司（包括公司本身、由公司拥有或控制的实体以及公司的前身）的提及，除非上下文另有说明。 2. 重要会计政策摘要： 演示基础： 本公司随附的合并财务报表已根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制，用于中期财务信息，并遵循了10-Q表格和S-X条例第10条的指示。它们并未包括GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和小结，且未经独立注册会计师事务所审计。 公司唯一的重大资产是其对运营合伙人的投资，因此，公司的大部分资产和负债代表了运营合伙人的资产和负债。此外，运营合伙人在多家合并的变利益实体（“VIE”）中进行了投资，包括三坦村区域中心。 运营合伙企业的合并可变利益实体包括以下资产和负债： 资产： 2. 重要会计政策摘要：（续） 未经审计的中期合并财务报表应与公司提交的截至2024年12月31日的10-K年度报告中所包含的经审计的合并财务报表及附注一并阅读。管理层认为，为公允列报中期合并财务报表所必需的所有调整（包括正常重复性调整）均已做出。按照公认会计原则编制合并财务报表需要管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的列报金额、合并财务报表日或有资产和负债的披露以及报告期收入和费用的列报金额。实际结果可能与这些估计存在差异。2024年12月31日的合并资产负债表来源于经审计的财务报表，但未包含所有公认会计原则要求的披露。 下表展示了公司合并资产负债表上报告的期初和期末现金、现金等价物和受限现金的调节，以及其合并现金流量表上显示的总额： 周期开始 近期会计准则： 2023年12月，美国财务会计准则委员会（简称“FASB”）发布了《财务会计准则更新》（简称“ASU”）2023-09号，即《关于所得税信息披露的改进》。该准则要求披露报告主体的有效税率调节的详细信息，以及所得税支付信息，并将于2024年12月15日之后开始的会计年度生效。新要求应以前瞻性方式应用，并可选择追溯应用。允许提前采用。该公司已确定，ASU 2023-09号对其合并财务报表和相关披露将不会产生重大影响。 2024年11月，美国财务会计准则委员会发布了《损益表——报告综合收益——费用分解信息披露（220-40）：损益表费用分解》，其中ASU 2024-03的修订适用于所有公共商业实体，并要求披露某些成本和费用的特定信息。ASU 2024-03于2026年12月15日后开始的年度报告期间以及2027年12月15日后开始的财政年度中的期间生效，允许提前采用。该公司目前正在评估采用ASU 2024-03的潜在影响。 2024年11月，FASB发布了ASU 2024-04，债务——具有转换和其他选择权的债务（子主题470-20）：可转换债务工具的诱导转换。ASU 2024-04中的修订澄清了确定某些可转换债务工具的结算是否应作为诱导转换进行会计处理的要求。新的指南适用于2025年12月15日后开始的年度报告期以及这些年度报告期内的中期报告期。该公司目前正在评估采用ASU 2024-04的潜在影响。11 麦凯瑞公司 3. 每股收益 (\"EPS\"): 下表 reconciles the numerator and denominator used in the computation of EPS for the three and six months ended June 30, 2025 and 2024 (shares in thousands): 4. 对未合并合营企业的投资： 公司在其非合并联营企业中进行了以下最近的融资或其他事件： 2024年1月10日，公司在大道购物中心（Boulevard Shops）的合资企业用一笔新的24,000美元贷款替换了现有价值23,000美元的房产抵押贷款，该新贷款按可变利率（SOFR+2.50%）计息，整个贷款期间只付息，并将于2028年12月5日到期。该新贷款在整个贷款期间设有利率上限，固定利率为7.5%。 该公司与西蒙地产集团（Simon Property Group）拥有一家50/50的合资企业，该合资企业最初成立是为了开发位于加利福尼亚州卡森（Carson）的洛杉矶高级折扣购物中心（Los Angeles Premium Outlets）。在2024年3月31日结束的三个季度中，该公司评估了其投资，并得出结论，由于某些条件，该公司不应继续在该开发项目中投资资本。因此，该公司确定该投资是以非暂时性为基础发生减值的，并通过非合并联营企业股权损失的方式，在2024年第一季度核销了其全部57,686美元的投资。 2024年5月14日，公司收购了其在新河联营公司中未之前拥有的箭头小镇中心的剩余40%股权，总购买价格为36,447美元，并承担了其联营伙伴在该房产中的债务份额。自2024年5月14日起，公司现在拥有并合并了其箭头小镇中心的100%股权（参见注释15——收购）。 2024年5月14日，公司通过无需现金对价并承担其财产上联营伙伴的债务份额，收购了其在太平洋高端零售有限责任公司联营企业中此前未拥有的剩余40%股权。自2024年5月14日起，公司现已拥有并合并了其在南普拉特购物中心100%的权益（参见注释15—收购）。 2024年6月13日，公司与合资伙伴的合伙协议进行了修订，因此，公司不再将其对钱德勒时尚中心的投资作为融资安排进行核算。生效 目录 麦凯瑞公司 合并财务报表附注（续） （单位：千美元，每股金额和每平方英尺金额除外） (未经审计) 4. 对未合并合营企业的投资：（续） 2024年6月13日，公司按权益法在其账上核算其对钱德勒时尚中心的长期股权投资（参见注释12—融资安排和注释16—处置）。 2024年6月27日，公司在中德勒时尚中心的合资企业以一笔275,000美元的新贷款对现有256,000美元的房产贷款进行了再融资，该新贷款的利率为固定利率7.06%，整个贷款期间仅支付利息，并于2029年7月1日到期。公司就此次交易收到177,000美元的分配。 2024年6月28日，公司位于Country Club Plaza的合资企业在出售该物业后获得175,600美元。同时，该交易中，贷款金额为295,470美元的合资企业剩余欠款（按公司比例计算为147,735美元）被贷款人免除。 2024年7月31日，公司将其持有的位于亚利桑那州菲尼克斯市、面积为61.1万平方米的区域性零售中心Biltmore Fashion Park 50%权益以110万美元的价格出售，公司使用净收入偿还债务。公司因该交易确认了约42,815美元的收益（参见注释6—物业，净额）。 2024年10月24日，公司收购了其合资伙伴在太平洋顶级零售信托投资组合中的40%权益，该投资组合包括洛斯赛里托中心、华盛顿广场和拉克伍德中心，净购买价格约为1221万美元，其中包括承担合作伙伴的房产层面债务。由于此项交易以及持有期限的缩短，合资企业计提了减值损失。公司分担的减值损失为117万美元。公司现在拥有并合并了这些物业的100%权益（参见注释15—收购）。 2025年2月7日，公司位于Flatiron Crossing的合资企业全额偿还了14,532美元的夹层贷款和14,532美元的首抵押贷款，并获得了首抵押贷款剩余140,479美元的90天延期。夹层贷款的利率为SOFR加12.25%，首抵押贷款的利率为SOFR加2.90%，加权平均总利率为SOFR加3.70%。延期期间的首抵押贷款利率为SOFR加2.90%。2025年3月28日，公司位于Flatiron Crossing的合资企业全额偿还了首抵押贷款剩余的140,479美元（其中公司按比例分摊的金额为71,644美元）。 2025年6月30日，公司将其在亚利桑那州凤凰城天堂谷购物中心剩余的5%有效利息以5532美元的价格出售。公司使用所得款项用于一般公司用途。公司就此项交易确认了约1157美元的损失（参见注释6——物业，净额）。 合并并精简的资产负债表和损益表如下，适用于所有未合并的合营企业。 麦凯瑞公司 非合并联营企业使用的重大会计政策与公司使用的相似。 4. 对未合并合营企业的投资：（续） 公司使用利率上限协议来管理某些浮动利率债务的利率风险。公司分别记录了截至2025年6月30日和2024年6月30日的三个月和2025年6月30日和2024年6月30日的六个月与衍生工具公允价值计量相关的其他综合收益，分别为1美元和305美元，以及21美元和920美元。其他综合收益中的金额代表公司从某些未合并合营企业中的对冲衍生工具的按比例份额。 6.财产，净值： 资产净值由以下部分构成： 折旧费用为2025