马塞里奇-格林埃克斯购物中心重建网络研讨会要点

美国|房地产投资信托基金 Macerich-绿地广场再开发网络研讨会要点 展示1-相邻中心无购物者重叠 股票分析2025年5月15日 绿色田园是MAC的五座堡垒资产之一，其1.3亿美元的重开发将通过增加以杂货店为支撑、面向外部的翼楼，提升其市场定位，增加人流、可见度和相关性。强劲的预售以及向混合模式零售的转变，强化了MAC在供应受限市场（如纽约都市区）通过关键中心驱动更高价值的战略。重开发工作将于2026年秋季全面完成。 绿野广场年租金收入达10亿美元：绿野广场每年吸引约2000万游客（MAC旗下仅次于泰森角，位居第二 ），服务于皇后区与纳苏县边境的密集高端商业区。这个100英亩的场地同时吸引郊区驾车者和城市公交 乘客，4英里范围内平均家庭收入约为13.7万美元，远高于美国平均水平（8万美元）。由于30分钟车程内没有竞争性超级区域购物中心，且当地规划限制新仓储式零售店铺的建设空间，绿野广场面临较高的进入壁垒，从而拥有定价权。 . 来源：公司资料 展品2-朝霞高速公路零售租户可见性 通过减法实现加法-东北象限的再开发：MAC于“23/24”年购入了空置的西尔斯大楼和半利用的科尔士大楼 ，从而控制了约40万平方英尺的过时/过深、阻挡视线的空间。这损害了直营店租赁活动，因为只有13%的商场流量来自附近的入口。在重新开发后，这个1.3亿美元的项目将增加新的户外景观绿化，安装一条从日出公路可见的新玻璃入口，并将楼层平面重新切割成一个8万平方英尺的杂货主力店（ShopRite；预计将成为重要的流量生成点）、1.7万平方英尺的外向型餐饮，以及2万至3万平方英尺的直营空间。MAC正遵循在国王广场西尔斯大楼使用的同一再开发剧本，例如移除低产出主力店、改善视线、释放给折扣零售、杂货和餐饮的混合业态；项目后的箱体销售额增长了5倍以上。 . 来源：公司资料 图3-新户外用餐区和人行道 交付前强劲租赁：项目已预租未来GLA的50%，另17%处于意向协议阶段，在承保前。已公布的早期品牌包括ShakeShack、熊猫快餐的首个长岛门店、Dave'sHotChicken，以及一个2层娱乐概念。目前建设正在进行中，交付预计将滚动进行以减少停工（类似于KingsPlaza）。内部外壳将于2026年春季交付给租户，而场地工作、景观设计和车道将在秋季后期完成。购物中心其余部分（包括已完全租赁的Commons ）将在整个建造期间保持开放和全面运营。 . 来源：公司资料 绿色田野演变为多格式零售园区：MAC将重新开发视为超越替换/重新商品化，并通过结合封闭式零售、露天餐饮和杂货店来重新定位绿色田野为一个多格式零售园区。目前，MAC在其投资组合中拥有五家杂货店，并在绿色田野新增了ShopRite。绿色田野公馆拥有全国家庭购物广场（Aldi）的第一家门店。这次转型使该资产更紧密地与零售商今天想要的租赁方式相匹配，具有核心客流、更好的指示牌、更高的可见性和外部通道。 琳达·蔡*|股权分析师 1(212)778-8011|ltsai@jefferies.com 乔纳森·彼得森*|股权分析师 (212)284-1705|jpetersen@jefferies.com 阿明德·梅赫里*|股权助理 +1(212)778-8456|amehri@jefferies.com 布兰登·卡特勒*|股权助理 +1(332)236-6839|bcutler@jefferies.com 凯蒂·埃尔德斯*|股权助理 +1(917)421-1968|kelders@jefferies.com *JefferiesLLC/JefferiesResearchServices,LLC 请参阅本报告第2-7页的分析师认证、重要信息披露信息以及非美国分析师状态信息。 公司估值/风险 麦凯瑞公司 我们的价格目标是基于DDM推导的。上行风险包括杠杆率的显著改善、租赁量的加速增长以及ABR的显著改善。下行风险包括租户违约、入住率改善不及预期以及定价权减弱。 分析师认证： 我，李娜·蔡，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我对所涉证券（或公司）的个人观点。我也证明，我的任何部分补偿均未直接或间接地与本研究报告中所表达的特定建议或观点相关。 我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券（及公司）的个人看法。我还证明，我的任何一部分薪酬都不直接或间接地与本研究报告中所表达的特定建议或观点相关。 我，艾哈迈德·梅赫里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我就相关证券（或公司）的个人观点。我还证明，我的任何部分薪酬都不曾、正在或将来会直接或间接地与本研究报告中的具体建议或观点相关。 我，布兰登·卡特勒，证明本研究报告中所表达的所有观点都准确反映了我对所涉证券（及）所涉公司（及）的个人观点。我还证明，我的任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。 我，凯蒂·埃尔德尔斯，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我对所涉证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何一部分报酬都与本研究报告中所表达的特定建议或观点没有直接或间接的关系。 如同所有高盛的员工一样，负责本报告所述金融工具覆盖的分析师的部分薪酬基于公司的整体业绩，包括投资银行收入。我们力求根据适当情况更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，大部分报告将在分析师判断合适的情况下不定期发布。 投资建议记录 (MAR第3条第1款e项和第7条)推荐已发布推荐已分发 2025年5月15日，东部时间10:37。 2025年5月15日，东部时间10:37。 杰富瑞评级说明 买入-描述了我们预期在12个月内提供总计回报（价格上涨加上收益）15%或更多的证券。持有-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为+15%或-10%的证券。 表现不佳-描述了我们预期在12个月内提供的总回报（价格涨幅加上收益）为负10%或更低的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期总回报（价格涨幅加上收益）在12个月内为20%或更高，因为这些公司的波动性通常高于整体股市。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期总回报（价格涨幅加上收益 ）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期总回报（价格涨幅加上收益）在12个月内为负20%或更低。 NR-投资评级和目标价位已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或杰富瑞政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖该公司。 限制-描述发行人，在Jefferies参与某些交易的同时，公司政策或适用证券法规禁止某些类型的沟通，包括投资建议。 监控-描述公司基本面和财务状况正在被监控的证券，且不提供任何财务预测或对公司投资价值的意见。 估值方法论 杰富瑞的评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期时间、增长/价值、波动率和未来12个月的预期总回报。目标价格基于多种方法，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、EPS、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、PE/增长、P/CF、P/FCF、溢价（折价） 未来12个月的平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组P/E、各部分总和、净资产价值、股息回报率以及净资产收益率（ROE）。 杰弗里特许经营精选 杰弗里特许经营权精选包括我们股权分析师在过去12个月内提出的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利风险/回报比以及杰弗里分析师推荐的投资主题等因素。杰弗里特许经营权精选将仅包括买入评级的股票，具体数量可能因分析师的纳入建议而变化。当纳入原因发生变化、股票达到预期回报、不再被评为买入或/且触发止损时，股票将被添加或移除。标准普尔指数股票120天波动率处于最低四分位的股票将继续维持15%的止损，其余股票则为20%的止损。特许经营权精选并非旨在代表推荐的股票组合，也非按行业划分，但我们会注明我们认为该精选属于哪种投资风格，例如成长型或价值型。 可能阻碍我们实现价格目标的風險 本报告为通用传阅版本，不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并非适合所有投资者，投资者必须根据其特定的投资目标和财务状况 ，并视其必要利用其自身的财务顾问做出自己的投资决策。本报告中推荐的金融工具的过往业绩不应被视为对未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格 、价值及其收入均可能上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变动可能对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如果价格以非美元货币显示，请注意我们的当地货币价格目标是基于前一交易日汇率进行货币转换得出的（除非另有注明）。在此日期之后，如果汇率发生波动，将影响非美元目标价格，不再应依赖于此。此外，投资于其价值受基础证券货币影响的证券（如ADR）的投资者，实际上承担了货币风险 。 本报告中提到的其他公司 •麦里克公司（MAC：15.62美元，买入） 评级和目标价历史记录：Macerich公司(MAC)截至2025年05月13日 7月22日 10月22日 1月23日4月23日 23jul23oct23jan24apr24jul24oct24jan25apr25 0： 购买：$17.00 04/10/2025 4持有：$15.00 $14.0008/12/202 07/04/2024持有 24持有：$15.00 持币:$12.00 07/17/2023 持倫:$10.00 03/17/2023 持币:11.00 12/05/2022 持有：9.00 10/18/2022 持倫:$10.00 08/24/2022 持有：9.00 06/30/2022 25 20 15 10 5 10/13/2023 持币:11.00 10/14/2024 持仓：$17.00 01/01/2024持仓 :14.00 12/04/2024 持币:$19.00 03/28/2024持有 ：$16.0004/15/2 01/01/2025 购买：$23.00 03/05/2025 买入：21.00 注意：上图中评分和目标价历史图表中的每个方框代表分析师在过去三年中针对某公司发起的行动，包括对该公司评级或目标价做出变更，或停止对该公司的覆盖。图例： 一：启动覆盖D：已丢失覆盖范围 B:买 H：持UP：表现不佳 评分分布ib服务/过去12个月jil市场服务/过去12个月 计数 百分比 计数 百分比 计数 百分比 买入 2112 60.74% 382 18.09% 125 5.92% 持 1213 34.89% 109 8.99% 21 1.73% 表现不佳 152 4.37% 5 3.29% 4 2.63% 其他重要披露 其他重要披露 杰弗里斯从事业务并寻求与其研究✲告中所涵盖✁公司进行业务往来，并期望从这些公司获得或打算寻求投资银行服务✁✲酬等其它活动。因此，投资者应意识到杰弗里斯可能存在利益冲突，这可能会影响本✲告✁客观性。投资者应将本✲告视为其投资决策中✁一个单一因素。 杰富瑞股票研究指✁✁由以下杰富瑞金融集团股份有限公司(\"杰富瑞\")公司聘用分析师生产✁研究✲告： 美国：JefferiesLLC，✁一家在美国证券交易委员会注册✁证券经纪商和FINRA✁会员（由JefferiesResearchServices,LLC分销，该公司也✁在美国证券交易委员会注册✁）注册✁投资顾问（向客户单✃✯付此类研究✁费用）。 加拿大：杰富瑞证券公司，✁一家在十三個加拿大管轄區註冊✁投資經紀公司，也✁加拿大投資監管組織✁經紀成