2026年上半年首尔酒店业报告

1H 2026 关键要点 性能与供应 旅游业 投资 79% 2.1万亿韩元2025年交易量——四星级酒店占比最大 1894万 100% +67% +108% 与2019年相比，复苏率超过全球平均水平（104%） 与疫情前水平相比的RevPAR增长率 2025年交易：全部用于酒店用途 • 强大的入境需求推动了ADR和RevPAR的增长 • 疫情期间小型和中型酒店的关闭和转型造成了结构性供需失衡 • 自2023年以来，新增供应量仅为疫情前水平的四分之一 • 高入住率和ADR水平预计将在中期内持续，得益于有限的供应 • 韩国在韩流文化热潮中重新定位为全球文化目的地 • 入境需求已从中国多元化，美国、欧洲、日本和台湾的增长有所贡献，降低了单一市场风险 • 旅游业需求已从团队包价游转向自由行（FIT），支持了更高的人均消费 • “智能奢华”的需求以及强劲的ADR增长正推动投资者偏爱四星级酒店 • 2025年所有交易都将保留酒店使用权限。从疫情期间的转化清晰转变为非酒店用途• 记录了高RevPAR，支持重新评估酒店作为长期创收资产• 机构投资者、房地产投资信托基金和私募股权基金尽管利率环境高企，但仍保持活跃。 旅游业 跨国需求驱动下更稳定的酒店市场 韩国入境游客人数创新高，受韩流文化热潮推动 国际游客的国籍构成已从疫情前水平发生变化，随着东亚（日本和台湾）、美国和欧洲的需求增加，虽然中国游客的占比有所下降，但游客群体变得更加多元化。这种国籍的多元化有助于降低对单一市场的依赖风险，同时，高收入西方游客的持续涌入对酒店平均每日房价产生了积极影响。 国际游客赴韩数量稳步增长，年均增长率约为7%，从2011年的约980万增长至2019年的约1750万。这一增长主要得益于中国团体旅游的扩张，尽管在2017年天基反导系统（THAAD）争端导致中国游客暂时减少后，市场仍持续增长。 新冠疫情对旅游业造成了冲击，2021年入境游客数量降至97万人次，仅为疫情前水平的6%。与全球平均下降31%相比，韩国因严格的隔离措施和入境限制，经历了更严重的下滑。 截至2025年，中国仍然是韩国最大的入境客源市场，约有548万游客。然而，入境人数仅恢复至2019年水平的91%，且中国在入境游客总数中的占比已从疫情前的约35%下降至2025年的29%。 随着隔离要求的放宽和免签入境的恢复，复苏于2022年底开始。全球对韩流文化的兴趣，包括K-pop、K-drama、K-beauty和K-medical，转化为旅游需求，加速了复苏进程。与以往围绕内容消费的韩流不同，此次浪潮演变为“以目的为导向的访问”，游客们来到韩国，亲身体验K-pop艺人的场地、电视剧拍摄地以及精品店和美容店。 日本2025年接待游客约365万人次，较2019年水平增长112%以上。尽管日元疲软，但前往观看K-pop演唱会、购物和用餐的游客抵消了这一影响。台湾及其他亚洲市场分别以150%和104%的复苏率展现出强劲增长。亚洲游客仍占韩国旅游业绝大部分份额，虽然中国游客占比有所下降，但其他亚洲国家游客则呈现均衡增长。 韩国旅游组织 美国和欧洲市场的复苏率相较于2019年有所提高，分别为143%和120%。西方游客倾向于选择文化体验、精致餐饮、健康养生和豪华住宿，而非团队游，他们的停留时间更长，消费也更高。他们偏爱4至5星级酒店，并且是餐饮、水疗和附属服务的活跃消费者。这与中国游客形成了鲜明对比，后者此前高度依赖以团队购物为中心的中低端住宿。国民构成多样化被视为一个积极的转变，它正在重塑首尔酒店市场的需求基础，使其更加稳定和高附加值。 在此势头驱动下，2025年韩国国际游客数量达到创纪录的1894万人次，相当于2019年水平的108%，并超过了全球复苏平均水平的104%。在旺盛的潜在需求爆发和K文化所创造的结构性需求基础的支撑下，韩国旅游市场迈入增长新阶段。外国游客正通过在住宿、餐饮和零售领域产生连锁效应来支持国内市场，其消费已超越简单的旅游支出。 中国全面复苏的步伐仍然是首尔酒店市场的一个关键变量。 即使中国需求的复苏被推迟，民族多元化预计将提供一个更富有弹性的需求基础，并降低对特定市场波动的敞口。 性能 新冠疫情后首尔酒店OCC恢复及需求结构变化 创纪录的RevPAR增长超越了简单的复苏 首尔酒店市场的入住率（OCC）在2017-2019年的疫情前时期维持在约70%的稳定水平，这得益于中国入境需求的增长以及国内旅游需求的支持，尽管供应持续增长。然而，随着COVID-19的传播加剧且入境外国旅游业放缓，入住率在2020年暴跌至31.8%，2021年维持在39.8%，标志着严重的下滑。 每间可售房收入（RevPAR），作为衡量酒店运营盈利能力的关键指标，综合反映了入住率和平均每日房价（ADR），预计到2025年将达207,300韩元，创下历史新高。这比2019年疫情前的峰值124,305韩元增长了67%，表明市场已超越简单的复苏周期。 在2020至2021年的疫情期间，每间可售房收入（RevPAR）分别降至47,874韩元和60,754韩元，入境旅游的崩溃给入住率（OCC）和平均每日房价（ADR）都带来了压力。自2023年起，随着外国游客的涌入真正开始，RevPAR持续稳步上升，这表明正在发生的结构性改善超越了简单的后疫情反弹。 随后的复苏是分阶段的。在解除隔离要求并恢复免签入境后，OCC于2022年反弹至65.0%，2023年达到77.2%，2024年进一步增至78.9%，超越了疫情前的水平。这种复苏不仅体现在入境需求的激增上，也体现在供需结构上，即在疫情期间因关闭而损失的客房数量尚未完全恢复。 目前，平均每日房价（ADR）对每可售房收入（RevPAR）增长的贡献远超入住率（OCC）。虽然入住率与2019年相比仅略有提升，但平均每日房价在同一时期预计增长了约63%。这意味着收入的增加并非源于客房数量的增加，而是因为能够以更高的价格销售客房。这是因为，在供应受限的情况下，强劲的入境需求增强了酒店的定价能力。 外国游客的比例也恢复到了2019年的水平，外国人占所有游客的60.8%。在此之前，该数字在2020年暴跌至26.1%，在2021年进一步降至12.7%，当时市场主要由国内“宅度假”需求支撑。到2024年，外国游客的比例恢复至66.1%，回到了疫情前的水平，预计到2025年将约为71.2%，超过疫情前水平。这两个指标（入住率和外国游客比例）的同步改善表明，首尔酒店市场正处于持续、入境驱动的增长阶段，而非依赖国内替代需求的暂时性复苏。 此外，也有原因表明，ADR（平均每日房价）的上升趋势在短期内不太可能放缓。自疫情以来，运营成本——包括人工、水电和物料——全面上涨，限制了酒店降价的能力。与此同时，高消费西方游客比例的增长正在支撑高端房的需求。此外，随着超豪华品牌进入首尔成为现实，市场整体价格基准有可能上涨。 旅行模式也在重塑酒店需求。随着从团队包价游向个人独立旅行（FIT）的转变加速，旅行者越来越倾向于根据品牌、地理位置和体验价值仔细比较和选择酒店。这支撑了对提供超出住宿之外服务的酒店的需求，特别是市中心豪华酒店和以设计为导向的精品酒店，它们能让客人体验当地文化和生活方式。 性能 在ADR增长背景下，四星市场的崛起 相比之下，四星级和三星级酒店对客房收入依赖度高——分别为77%和84%——导致其收入受经济状况或需求变化的影响波动性较大。虽然客房收入占比高的酒店在需求旺盛时期（如当前）表现出强劲的盈利能力，但当市场状况恶化时（如疫情期间），它们也面临着相应更大的下行风险。就确保收入稳定性而言，在中长期内，对于四星级及以下评级的酒店而言，拓展非客房收入来源被视为一项关键的管理挑战。 2017年至2024年，首尔所有酒店细分市场中的ADR均显著增长。五星酒店细分市场在此期间增长了约65%，即使在疫情期间仍持续展现出ADR的韧性，这得益于国内“酒店度假”需求的支持，因为海外旅行受限。自2022年以来，随着入境需求的复苏，ADR持续上涨。超豪华品牌潜在的进入可能进一步扩大五星市场的最高定价区间。 四星级细分市场在三个类别中实现了最高增长率，与2017年相比，2024年增长了约92%。尽管2020年受疫情重创，平均每日房价（ADR）大幅下跌，但此后迅速恢复。2022年，该细分市场录得40%的年增长率，随后在2023年和2024年以20%左右的增长率持续增长，这主要受需求结构变化的推动。自疫情以来，新涌现的需求细分市场——如K文化旅游、医疗旅游以及来自西方国家的长途旅客——均有所增长。这被解读为对单位房价的强劲上涨压力，因为偏好合理价位和品牌体验的“智慧奢华”旅客的需求已集中投向四星级酒店。 通过星级评级看收入组合的收入稳定性和竞争力 一家酒店的营收结构因其星级评定而有显著差异。总体而言，客房收入占比最大，约为60%，其次是餐饮收入（F&B）占28%，其他收入占12%，这表明其市场结构相对较依赖客房收入。高星级酒店的非客房收入占比更高，且营收结构更加多元化，这增强了其抵御需求冲击的韧性。 与2017年相比，三星级酒店也增长了约71%。平均每日房价（ADR）的复苏得益于疫情期间大规模关闭导致的中低端供应减少。然而，与四星级酒店的差距从2017年的约22%扩大到2024年的约38%；这并不意味着三星级酒店落后了，而是四星级酒店增长速度更快。随着ADR差距的扩大，低星级酒店重新定位自身的动力正在增强。越来越多的酒店正考虑通过改造升级为四星级或吸引全球品牌来提高房价等策略。 相比之下，五星级酒店的客房收入占比相对较低（约44%），而餐饮收入（约40%）则占据绝对大的份额。这是因为五星级酒店将其餐饮部门——包括餐厅、酒吧和宴会厅——作为核心品牌体验和独立的收入来源来运营。在韩国，高端餐饮文化，如精致餐饮和おまかせ，日益受欢迎，这也对酒店餐厅的需求产生了积极影响。首尔的主要五星级酒店餐厅被本地和游客都视为美食目的地，并具备独立的创收能力。 供应 持续存在的供需失衡，新供应有限 首尔酒店客房供应从2011年的20,230间稳步增长至2019年的52,160间，得益于中国旅游业的强劲增长和有利的制度环境。2012年颁布的《旅游住宿设施扩张特别法》通过放宽区域规划、简化许可程序和降低停车要求等措施，促进了酒店发展，支持了2010年代中后期的供应扩张周期。 当前市场面临更严格的发展条件，包括市中心土地供应有限和建筑成本上升，这与监管放松、低利率以及对中国需求的乐观预期形成了对比。 办公转换酒店（Office-to-hotel conversions）作为一种潜在解决方案已引起关注，但符合条件的资产数量仍然有限。酒店需要符合结构、机械和运营规范，包括卫浴设施、层高、服务流线、通风和隔音标准，这通常使得新建项目比改造项目更具可行性。鉴于近期供应管道有限，首尔（Seoul）的较高入住率（OCC）和平均每日入住率（ADR）水平在短期内仍将维持。虽然规划中的超豪华酒店可能扩大市场高端部分，但它们客房数量有限且开发周期漫长，表明其对整体供需平衡的影响将保持有限。 自2019年以来，新增供应的步伐显著放缓。到2022年，由于疫情期间的关闭和改造超过了新增数量，房间总数有所减少。许多无品牌的中小型酒店关闭或改造为商住两用楼或服务式公寓，其中大部分库存并未恢复酒店用途。尽管自2023年以来已新增供应，但年供应量仍维持在约1000间房，不到2010年代水平的一成。 截至2025年，首尔的总酒店客房库存约为53,675间。随着入境需求达到历史高位，供应未能跟上步伐，造成了供需失衡。与2010年代中期那次由多种因素驱动的开发热潮不同，当时... 供应 由于豪华产品线的扩张而导致的供应结构预期变化 首尔酒店客房供应目前由20%的五星级、25%的四星级、31%的三星级和24%的其他等级构成。其中，三星级和四星级酒店占比较大，主要面向注