公募REITs周报（第76期）：二季报延续分化，指数震荡走弱

二季报延续分化，指数震荡走弱 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数跌2.3%，所有类型REITs均收跌。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs。截至2026年7月24日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高74BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为425BP。REITs板块延续震荡调整走势，二季报业绩披露进一步强化了板块分化格局，产权类REITs调整幅度整体大于特许经营权类。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.73企业/公司/转债规模(千亿)85.0/22.6/5.0 中证REITs指数周涨跌幅为-2.3%，年初至今涨跌幅为-8.7%。截至2026年7月24日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为710.62点 ， 整 周（2026/7/20-2026/7/24）涨跌幅为-2.3%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（2.7%）和中证转债（0.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.5%）>中证转债（+0.6%）>沪深300（0.4%）>中证REITs（-8.7%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.8%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月24日为2289亿元，较上周减少59亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周增加0.02%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 所有类型REITs均收跌。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.9%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中海商业REIT（+4.18%）、华泰江苏交控REIT（+2.98%）、中金中国绿发商业REIT（+2.51%）。 相关研究报告 《超长债周报-TL增仓新高》——2026-07-26《转债市场周报-兼顾科技主线及低位资产，关注发行人转股意愿》——2026-07-26《超长债周报-二季度GDP回落至4.3%，超长债高位震荡》——2026-07-20《公募REITs周报（第75期）-指数走弱，供给扩容》——2026-07-19《转债市场周报-小微盘风格修复，转债表现坚挺》——2026-07-19 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；产业园REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.3%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（1180万元）、华夏基金华润有巢REIT（1004万元）、汇添富九州通医药REIT（551万元）。 公募REITs二季报公布。从已披露2026年二季报的公募REITs来看，二季度合计实现收入56.4亿元、可供分配金额35.1亿元，基于可比数据，选择连续两年有数据披露的REITs，本季度合计实现收入45.7亿元，同比下降1.3%；可供分配金额25.3亿元，同比下降2.3%。不同资产分化显著，收入增速呈现市政、保障房、生态环保、消费类保持正增长，交通类基本持平，产业园、仓储物流、能源、水利依次承压的格局。 南方润泽科技数据中心REIT扩募申请获受理。7月17日，南方基金管理有限公司发布公告称：南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请事项于2026年7月16日收到中国证监会和深圳证券交易所的受理通知。根据扩募招募说明书，本次扩募基金平价模拟发售规模为76.97亿元。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs 截至2026年7月24日，中证REITs（收盘）指数收盘价为710.62点，整周（2026/7/20-2026/7/24）涨跌幅为-2.3%，表现弱于中证全债指数（0.1%）、沪深300指数（2.7%）和中证转债（0.4%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+2.5%）>中证转债（+0.6%）>沪深300（0.4%）>中证REITs（-8.7%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年7月24日，近一年中证REITs指数回报率为-17.8%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月24日为2289亿元，较上周减少59亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周增加0.02%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 所有类型REITs均收跌 截至2026年7月24日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-2.4%、-1.9%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收跌。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月24日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年7月24日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中海商业REIT（+4.18%）、华泰江苏交控REIT（+2.98%）、中金中国绿发商业REIT（+2.51%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；产业园REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额16.3%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（1180万元）、华夏基金华润有巢REIT（1004万元）、汇添富九州通医药REIT（551万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年7月24日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有12只，已反馈的产品15只，已受理的产品2只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年7月24日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高74BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为425BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 公募REITs二季报公布。从已披露2026年二季报的公募REITs来看，二季度合计实现收入56.4亿元、可供分配金额35.1亿元，基于可比数据，选择连续两年有数据披露的REITs，本季度合计实现收入45.7亿元，同比下降1.3%；可供分配金额25.3亿元，同比下降2.3%。二季度产权类REITs、特许经营权类REITs的平均分派率分别为5.08%、8.85%。不同资产层面分化显著，收入增速呈现市政、保障房、生态环保、消费类保持正增长，交通类基本持平，产业园、仓储物流、能源、水利依次承压的格局。 南方润泽科技数据中心REIT扩募申请获受理。7月17日，南方基金管理有限公司发布公告称：南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请事项于2026年7月16日收到中国证监会和深圳证券交易所的受理通知。根据扩募招募说明书，本次扩募基金平价模拟发售规模为76.97亿元。净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目及补充流动资金等。上述项目包括润泽人工智能应用中心项目、润泽智算中心项目、润泽（惠州）国际信息港（一期）升级改造项目等。本次收购标的为坐落于河北廊坊经开区润泽（廊坊）国际信息港A区的A-7、A-8两座数据中心。拟购入不动产项目2026年4-12月和2027年预计分派率为5.78%（已年化）、5.39%。 两单公募REITs获深交所审核通过。7月23日，深圳证券交易所官网显示，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金和华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金审核状态为通过。平安西安高科产业园REIT是陕西省首个本土公募REITs产品，申报主体西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司。项目核心资产集中在西安高新区软件新城版块，13栋现代化产业楼宇构成资产包，总建筑面积32.5万平方米。华泰紫金华住安住商业不动产REIT由华泰证券（上海）资管同时担任基金管理人及专项计划管理人，原始权益人为上海安住此间商务信息咨询有限公司。底层资产包含广州天河体育中心美居&全季酒店和上海江桥万达桔子水晶酒店，基金拟发行5亿份，申报阶段预计募资13.2亿元，存续期32年。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分