当前房地产贷款质量下降对银行风险的影响

摘要一 当前房地产行业调整对银行资产质量的影响持续深化。尽管房地产贷款在银行信贷结构中的占比持续下降，但其对银行资产质量仍造成明显压力，对公房地产业贷款和个人住房贷款不良率均呈上升趋势，成为银行不良贷款的主要来源，中小银行受冲击尤为明显。在贷款展期、政策托底及不良资产证券化等因素共同影响下，银行的房地产相关风险存在一定程度的滞后暴露与低估。银行不良贷款生成率、关注类贷款占比与不良贷款率剪刀差、逾期90天以上贷款占比等指标均呈上升趋势，未来银行资产质量将承受更大的压力。 压力测试显示，银行体系具备足够的韧性应对当前及未来风险冲击，整体风险可控，但需关注风险滞后暴露、区域分化等结构性问题。在房价不同跌幅情景下，商业银行整体不良贷款率均有所上升，房地产对公贷款是主要风险来源，经济增长与居民收入放缓的间接影响相对较小。从结构上看，国有大型银行风险抵御能力较强，股份制银行因房地产敞口较高而承压明显；城市商业银行和农村商业银行受区域集中度高、拨备缓冲不足等因素影响，面临更大的风险压力。 房地产调整对银行资产质量的冲击呈现出“直接风险上升、隐性风险累积、结构分化加剧”的特征，建议建议扩大“白名单”机制覆盖范围，强化银行风险识别与分类监管，对中小银行实施差异化监管与资本补充支持。 专题报告系列 截至2025年末，全国房地产贷款余额为51.95万亿元，占银行业贷款余额的22.22%。近年来银行涉房贷款增速放缓，但房地产相关信贷仍然是银行资产负债表中规模最大的资产类别之一，其质量变化将直接决定银行整体资产风险的走向。2025年末，六大行个人住房贷款不良贷款率普遍呈上升趋势，其中交通银行和工商银行较上年末分别提高了0.43个百分点和0.33个百分点，部分中小银行房地产业不良贷款率则明显上升。当前，房地产行业正处于从“高杠杆、高周转”旧模式向高质量发展转型的关键阶段，商业银行涉房贷款面临存量风险化解的压力。报告结合最新数据分析房地产贷款质量下降对银行风险的影响，并做了压力测试。 一、当前房地产贷款占比下降但结构分化 近年来，商业银行房地产行业贷款规模持续下降。从上市商业银行的贷款结构来看，2020年以来，房地产业对公贷款占比逐步下降（指银行对房地产行业的贷款），截至2025年末，国有大型商业银行下降至4.71%、股份制银行下降至6.40%、城市商业银行下降至5.35%、农村商业银行下降至3.78%（图1）。商业银行对公房地产业贷款占比下降受国家宏观调控政策、房地产企业风险的影响，也是银行基于风险资产判断主动调整贷款投向的结果。2020年8月，国家监管部门首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，提出以“三条红线”为原则对房地产企业融资实施管理，并对房地产企业实施“四档管理”。2020年12月，监管机构开始对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理，继续收紧房地产企业融资政策。2020年房地产企业陆续出现债券违约，银行迅速收紧对房地产企业贷款，实施白名单管理、提高风控要求等，房地产企业贷款占比快速下降。现阶段，商业银行对房地产贷款占比仍持续下降，但下降速度有所减缓。 受住房销售规模下降、提前还贷等因素影响，银行个人住房贷款占比持续下滑，特别是国有大型商业银行。2021年以来，各类型商业银行个人住房贷款占比均有所下降，截至2025年末，国有大型商业银行下降至24.43%、股份制银行下降至16.27%、城市商业银行下降至11.93%、农村商业银行下降至11.37%（图2）。个人住房贷款是商业银行的优质业务，一直是银行提升盈利水平的重要途径，以缓冲零售信贷增长压力，2021年以来各类型商业银行的个人住房贷款占比下降，主要是受到房地产销售持续下降趋势的影响。从数据看，2021年累计商品房住宅 销售面积15.65亿平方米，2024年销售面积为7.33亿平方米，2025年仍延续下降趋势。另一方面，居民提前还贷也在一定程度上影响了商业银行个人住房贷款的增长。 数据来源：Wind，北大汇丰智库。 专题报告系列 二、房地产贷款不良率持续上升 数据显示，房地产业贷款质量明显下降，股份制商业银行相关风险暴露程度相对较低。报告选取上市商业银行2017年以来的数据进行统计，结果显示各类型商业银行对公房地产业贷款质量均有所下降，特别是农村商业银行。具体来看，截至2025年上半年末，国有大型商业银行对公房地产业贷款不良率上升至4.84%、股份制商业银行上升至2.58%，城市商业银行上升至4.34%、农村商业银行上升至11.41%（图3）。同期各类商业银行不良贷款率分别为：国有大型商业银行1.22%、股份制商业银行上升至1.21%，城市商业银行上升至1.82%、农村商业银行上升至2.71%。2025年末财报数据显示，银行对公房地产贷款不良率处于各行业前列，已经成为不良贷款的主要压力来源。以六家国有大型商业银行为例，中国银行升至6.26%，工商银行升至4.99%，建设银行升至4.3%，交通银行降至4.2%，邮储银行降至1.58%，均高于整体对公不良贷款率。股份制商业银行对公房地产业贷款占比较高，但相对而言其房地产业贷款不良率较低。银行主动加大化解处置力度，不良贷款变动情况处于预计和控制范围内，但是考虑到现阶段房地产企业财务情况以及房地产市场整体态势，此类银行的相关风险或将持续暴露，此类贷款质量面临较大压力。2026年3月20日，中信银行发布的最新财报显示，2025年末其对公房地产业不良贷款率2.69%，较2024年末上升0.46个百分点。 数据来源：Wind，北大汇丰智库。 银行个人住房贷款不良率呈现持续上升态势。人民银行2022年数据显示，我 国个人住房贷款不良率长期维持在0.3%左右，贷款质量较好。截至2025年上半年末，各类商业银行个人住房贷款不良贷款率同步上升，大型商业银行0.77%、股份制商业银行0.60%、城市商业银行1.24%、农村商业银行1.68%，国有大行贷款质量整体优于行业平均水平，且不良率上升趋势有明显加速迹象（图4）。截至2025年上半年末，我国个人住房贷款余额37.7万亿元，2021年同期为38.3万亿元，整体规模变化不大，不良率的上升主要原因是不良贷款余额上升。 需要注意的是，农商行个人住房不良贷款率已经达到1.68%，且此类银行由于经营地域范围限制无法区域化分散风险，当地区域经济发展情况对农商行贷款质量影响较大，未来仍将面临较大的压力。城市商业银行个人住房贷款不良率分化较大，2025年上半年数据显示，宁波银行、杭州银行不良率分别是0.71%、0.46%，而同期泸州银行、宜宾银行不良率达2.17%、4.47%，区域仍然是重要的影响因素。商业银行个人住房不良贷款率主要是受到居民收入增速、房地产价格变化预期等因素的影响。目前个人住房贷款不良率总体仍处于可控区间，但该风险具有较强的潜在性与不确定性，不良率上升将直接冲击银行体系，并通过信贷收缩进一步影响房地产市场。 三、房地产贷款的相关影响或被低估 从银行公布的2025年财报来看，当前银行对公房地产贷款不良率处于4.1%— 专题报告系列 6.26%区间，个人住房不良贷款率处于0.8%—1.06%区间，但宏观政策允许房地产相关贷款展期等延缓了风险暴露，如展期与“以贷还贷”只是将风险后移，“白名单”等政策托底无法阻断风险暴露。参考房地产债券余额违约率、个人住房抵押贷款证券底层资产违约率等指标，房地产贷款对银行风险的影响或被低估。 当前银行对公房地产业贷款不良率整体可控，但是显著低于房地产业债券余额违约率。2025年末，银行对公房地产业贷款不良率延续上升趋势，如中国银行从4.94%上升至6.26%，工商银行从4.99%上升至5.39%，但房地产业债券余额违约率是7.93%，远高于银行对公房地产业贷款违约率（图5）。违约率的差异主要源于商业银行允许房地产企业贷款展期，如中国人民银行于2024年9月发布的《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策适用期限延长至2026年12月31日。2026年1月左右，监管部门进一步优化政策，符合条件的白名单项目贷款，可在原贷款银行展期，最长可至5年。因此，自2022年金融“十六条”出台以来，政策允许存量房地产贷款持续展期，导致当前商业银行对公房地产业不良贷款率或被低估。值得注意的是，房企债务违约情况有所好转，截至2025年末，2025年全国共有7家房地产债券发行人确认境内信用债券实质违约或触发交叉条款，涉及债券11只，比2024年减少35.29%，违约涉及债券余额116.42亿元，比2024年减少44.97%。 从存续个人住房抵押贷款（ResidentialMortgage-BackedSecurities,RMBS）底 层资产违约率来看，当前商业银行个人住房抵押贷款违约率被低估。根据Wind数据，2014年至2022年，RMBS累计发行283支，合计2.34万元；截至2026年2月末，未偿余额1117亿元。整理当前存续RMBS资产池违约信息，根据部分证券公布的违约笔数信息，结合资产池初始贷款笔数、截至2026年2月末的贷款笔数，可以计算出累计违约率和未偿贷款违约率。由于入池资产的信用质量优良，RMBS资产池的整体累计违约率保持在较低水平，样本存续RMBS项目基础资产的平均累计违约率1.25%，平均未偿贷款违约率4.43%，远高于当前国有大型银行、股份制商业银行个人住房抵押贷款的违约率。截至2025年末，部分银行个人住房贷款不良率上升，交通银行从0.58%上升至1.01%，工商银行从0.73%上升至1.06%。 图6显示了上述统计范围内证券的违约率分布情况，左图显示当前资产池累计违约率基本处于2%以下，仅个别证券违约率异常高；右图显示未偿贷款违约率基本处于7%以下，个别违约率异常高的点可能与早偿率、底层资产数量等有关。已清算RMBS产品在清算时基础资产违约率一般较低，主要集中在0.8%至1.5%，对资产池整体信用不构成严重影响。值得关注的是，左图显示证券加权平均剩余期限和违约率大致负相关，即证券剩余期限越短则可能违约率越高，未来资产池累计违约率可能继续上升。2025年银行财报显示，六大行个人住房贷款不良率普遍上升0.2—0.4个百分点，受居民收入波动和房地产市场调整的影响，信用卡及 专题报告系列 其他个人消费贷款不良率也在上升。 在金融供给侧改革深化与房地产风险化解协同推进的关键阶段，个人住房抵押不良贷款证券化成为商业银行盘活存量、防控系统性风险的重要制度工具。数据显示，2023—2025年个人住房抵押不良贷款ABS（AssetBackedSecuritization）累计发行规模892.43亿元，部分样本银行（图7）数据显示累计发行规模约占2025年上半年末个人住房不良贷款余额的1/3，个人住房抵押不良贷款ABS已经成为银行处理房地产贷款的重要方式之一。2025年，不良贷款ABS发行820亿元，同比增长61%，个人住房抵押不良贷款ABS发行395亿元，同比增长51.40%。其中建设银行ABS上述期间累计发行规模占个人住房不良贷款余额处于较高水平，商业银行不良资产处置压力持续增加。个人住房不良抵押贷款证券化虽帮助银行实现风险出表，但并未消除风险本身。银行将资产转让后，通常仍作为资产服务机构负责不良贷款的催收、处置和现金流回收，但难以判断银行是否仍实际承担已转让不良资产的部分风险规模。若大量不良资产通过ABS转移至非银金融机构，尤其当房地产抵押物价值缩水，导致资产超额覆盖机制可能失效的情形下，房地产信贷资产风险可能在金融体系内二次扩散。 四、银行整体资产质量承压明显 2025年银行不良贷款生成率有上升趋势，且不良贷款拨备覆盖率下降。图8 显示了2025年银行不良贷款生成率变动和不良贷款拨备覆盖率变动情况组合，坐标轴左上区域对应的是不良贷款拨备覆盖率上升和不良贷款生成率下降，说明银行面临压力较小，右下对应的是不良贷款拨备覆盖率下降和不良贷款生成率上升，银行面临压力较