行业左侧业绩承压，二季度投销边际改善

业绩表现

• 2026年上半年，保利发展实现营业收入1028.97亿元，同比-11.95%；归母净利润19.28亿元，同比-38.96%。
• 业绩下滑主要受行业和市场波动影响，导致项目交付结转规模下降，结转毛利率亦下降。
• 随着政策托底房地产市场逐步企稳，预计未来公司利润率水平有望逐步修复，业绩恢复增长。

销售表现

• 2026年上半年实现销售金额1351亿元，同比-7%，规模稳居克而瑞百强榜首。
• 自2026年2月销售触底后，销售金额和面积呈回升趋势，6月达到阶段高点，单月销售金额298亿元，同比+3%，销售面积161万平方米，同比+6%。
• 6月销售表现边际修复。

土地储备

• 2026年上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元，居行业榜首。
• 主要布局深圳、上海、杭州、北京等高能级城市，前四城市拿地金额占比77%。
• 以销定投，2026年上半年投资主要集中于二季度，6月单月拿地金额171亿元。

投资建议

• 公司为房地产行业龙头央企，受益于政策带动市场企稳，积极去化存量，投资布局核心城市核心区域，改善土储结构。
• 预计2026-2028年归母净利润分别为14.0/24.6/36.4亿元，同比分别为+35.3%/+75.4%/+48.2%，EPS分别为0.12/0.21/0.30元。
• 当前股价对应PE为42.8、24.4和16.5倍，给予“增持”评级。

风险提示

• 政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。