中泰REITs怎么看REITs二季报数据

00:00:01 大家好，欢迎参加中泰REITs。怎么看reits2季报数据？目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户，为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播本次会议的内容，包括但不限于视频，音频，文字记录内容等信息。感谢您的理解与配合，中泰证券对违反上述要求的行为保留追究法律责任的权利。市场有风险，投资需谨慎。本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议。本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的任何损失，负担任何责任。 00:00:47 啊好，嗯，各位领导，那个下午好。我们可以看到就是二季报其实在昨天都全部出来了，然后我们也啊第一时间做了一个梳理，然后嗯，借今天下午的这个时间啊，做一个这个简单的汇报啊，还是跟之前的这个思路差不多，我们主要是讲一下各个板块啊，整体的这个。 00:01:07 呃情况然后呢，一些特殊的项目会做一些这个展开啊，8个板块我们都会涉及啊。 00:01:12 首先就是呃这个产业园板块啊，整体市场啊，这个租金跟出租率依旧成压啊，以价换量还是主流的策略啊，这个产业园市场的竞争啊，这个加剧啊，多数项目这个量价仍现嗯比较明显的困境吧啊，包括这个，呃，竞品分流的影响，包括租户业务收缩等。多重因素的交织啊，出租率普遍是承压的啊。面对需求相对较弱的这种情况下啊，这个啊，这个以价换量可以说是已经是行业普遍的这个策策略了啊。新签的租金呢啊都是低于存量的这个租金的啊，包括有一些可能会涉及到这个相应的免租期的优惠，推出一些商务的灵活条款等等啊。 00:01:55 然后这里具体数据啊，我们说一下，就整个产业园板块，它的这个租金啊，Q2的租金同比去年。啊是降了这个呃9.1个这个百分点啊，环比是降了2.3个点，然后出租率方面 啊，同比是这个1.3个百分点的降幅啊，环比当然是稍微啊有些提升，是0.9个百分点。 00:02:17 然后体现在收入往上，整体收入较去年啊，当然哦，这个我展开一下，就是我们的这个。收入的这个数据啊。收入跟租金等等这个数据是剔除了啊，这个扩募的项目的啊，就是扩募，因为有一些有些项目它可能去年的时候没有进入资产啊，这个我们就剔除了。 00:02:35 然后收入同比去年是降了这个13个点，环比是降了这个4.5个点，可供分配金额啊同比是下降了这个。比较多的啊，较去年是同比下降了17个点啊，环比是有一些这个提升的啊。这个我们也看了一下部部分的项目啊，这个环比波动是比较大的，导致整个板块它的这个可控分配啊， 00:02:58 环比是有一些变化的，主要体现在啊有个别项目比如说啊这个这个啊呃中关村，然后比如说这个。呃，两江啊，当然。这个呃每个项目都有自己的这个差异啊，就是呃呈现这么个点，然后说一下具体项目的情况，就是一些值得注意的。 00:03:18 第一个就是啊蛇口啊，蛇口的话上半年因为其实Q1Q1的时候就出现了，就是在万隆大厦有两层的这个整层租户啊，退租之后导致出租率啊其实。这个是同比是下降的，当然这个环比其实变化不是特别大的。然后呃第2个就是中关村，中关村呢延续以价换量的这个策略，但是啊这个呃出租率其实我们可以看到是实现了稳步的回升，而且这个回升是连续好几个季度啊非常缓慢的这个回升。 00:03:47 而第3个就是这个合肥高新，合肥高新我们可以看到它的整体的这个呃租金同环比下降的是啊，其实比较明显的啊，主要就是啊从今年开始执行了这个优惠促销的这个策略，导致存量的租金。啊签约的啊，存量的这个租金啊，平均的这个价格波动啊，这个这个现现在存量租金价格波动是比较大的，这也是啊这个啊前期啊这个市场相对相对弱一点的啊，包括啊我们可以看到它这个二季报的数据也是相对比较那个一点的啊。 00:04:19 然后就是啊第四个就是和和大高科孵化器项目啊，这个其他几个项目是比较稳的孵化器项 目。租金单价的话，同比降幅还是啊比较明显，环比是不是变化不是特别大？然后就是呃湖北科投啊，我们可以看到就是它的这个出租率其实啊环比是提升比较明显的，主要就是互联网+这个项目啊，多渠道这个推进客户的这个拓展跟租赁区划啊，嗯这个这个属于是啊基本面相对环比是有些改善的。 00:04:49 还有就是易方达广开啊，运营层面啊，其实也是啊，这个呈现的数据压力是比较大的，主要就是。呃租户啊，这个有一些是自建物业的，然后有一些这里经营困难退租的这种情况，导致整体项目啊租金跟出租率都面临一个这个啊双降的情况。然后这个成都高投项目主要就是银矿大厦，它的这个主要的租户或者是啊这个搬离到自己办公的这个呃物业里面，或者是这个对啊，这个这个由于经营情况退租的情况啊，导致呃出租率其实今年同比是下滑比较明显，也面临一定的这个去化。这个压力， 00:05:27 然后还有就是啊这个招商科创项目啊，新签存量租户跟新签租户价格都是有这个下调的，而且可供分配金额同比下降比较大啊。这个除了一方面是啊这个租金降幅比较明显之外，另外就是它的相应的一些啊税收减免的这个政策啊，对于这种企业的这种减免政策也到期啊，因此导致可供分配金额这个是波动是比较大的啊有。这个啊大几十个点的这个波动。 00:05:56 啊，然后就是这个中金亦庄项目啊，主要就是它收入环比降幅比较大啊，这是个它的这个其实租金跟出租率环比降幅不大，但收入降幅比较大啊。这个今天我们上午就像异常的数据，今天我们就跟管理人做了一个沟通啊，主要就是这个期间哦，出租率是有一些波动的，因为他披露的是期末出租率的这个口径啊，导致它的这个。啊，这个看起来出租率跟租金变化不大，但收入环比的降幅是比较大的啊。 00:06:23 然后是首农这个项目，主要就是核心租户快手签约啊，续签之后长期这个租金啊是有所下调啊。这个是整个啊产业园板块大概的情况啊，就是呃整体压力还是还是还是有延续，甚至有些项目啊可能是有。 00:06:40 这个进一步基本面呃要向下再进一步走的这种这种趋势啊，然后就是第2个板块就是仓储 物流板块啊，整体这个板块啊其实也是偏向下的，但是整体向下的这个趋势嗯较产业园板块是要好一些的啊。就是仓储物流整个板块呢需求其实是有些分化的。相对刚需一点的行业啊，对支撑率是对出租率是有一些支撑的，但啊这个呃中小比较零散的这种租户的话，整体需求还是比较弱啊。具体来看就是呃像这种医药啊然后整租的电商哦，出租率还是非常高的啊，非常高的。像就是这个这个快递快运啊，这个医药电商啊等等这些， 00:07:21 然后就是整租模式，相对而言啊，在出租率层面上稳定性是比较好，是优于散租的啊。 00:07:27 然后就是第二个就是区域竞争啊，在这个层面上来说，核心区域供给相对是比较稳定，但啊不乏呃这个这个其他的多数区域吧，就是呃，偏这种啊，二线及二线以下的这种城市，新增的供应量还是比较大，租金啊，还是比较承压的。啊当然啊，我们可以看到就是啊公这个这个呃运营管理机构啊，通过这个相应的锁长期租约的锁定增值服务等方式啊有一些这个对冲。 00:07:55 然后具体体现在数据方面啊，我们可以看到就是整个仓储物流板块租金啊，周二同比去年是降了这个6.2个百分点。环比是降了1.3个百分点啊，这个环比相对是啊温和一点。然后出租率方面较去去年同期是掉了1.2个百分点，环比其实是啊小幅提升的啊，小幅提升了0.7个百分点啊。收入上啊，这个同比是降啊6.7个百分点，环比是降0.5个百分点。可供分配金额啊是这个降的同比降的比较多，降的是8.5个百分点啊环比也是啊，当然这个环比呢，因为季节性的这个影响啊，就是这个也是。这个小幅一点点有提升的啊， 00:08:38 然后就是具体项目上啊，我们也。这个部分的项目做一个这个展开，第一个就是啊盐田港项目啊，盐田港项目就是部分新签的这个租金啊，新签签约的租金单价是有些下降的啊，较去年同比10个点左右降幅啊，这个也是啊，这个主动调整一下策略啊。当然出租率的话啊基本上还是维持在90%左右，还是比较稳定的啊，这个是年龄港，然后第二个就是。 00:09:06 啊普洛斯啊普洛斯这个资产整体上我们可以看到它的这个呃这个业绩，嗯，其实分化不是特别明，就是这个标的啊同盘比变化没有那么的呃。这个这个嗯相对相对看起来比较稳 定，但啊细分细分内部和细分内部就这个标的的话，它啊有这个部分的项目， 00:09:30 啊比如说像啊北京的这个这个的空港出租率其实是大幅改善的哦。这个之前上是前面两个前面一个季度的时候就是百分之五六十，这个季度基本上90%左右，但啊，这个广州之前保税区，现在叫黄埔物流园的项目。这个啊出租率降幅是比较大的啊，就是虽然说啊整体业绩看起来呃波动没有那么大，但整个板块内部啊，当然业绩波动也是这个环比是一个多点啊啊，刚才说的就是环比来说业绩波动不大，但细分内部啊，其实呃还是差异比较大的啊。 00:10:05 这个是呃俄罗斯，然后就是京东啊，京东这个项目啊，出租率是一直是满足的啊。 00:10:11 我们也看到，就是他那个廊坊项目，其实之前市场单子也比较多，也是一些落地。啊，周边啊有部分的这个新增的竞品，但整体经营的格局啊，竞争的格局变化不是特别大啊。 00:10:24 然后就是那个啊深国际项目啊，深国际项目杭州的这个仓库啊，是其实这个二季度成功引入了头部的这个啊，电商客户及第三方物流客户，其所以出租率其实是环比是有一些这个改善的啊。然后啊，华泰港湾项目啊，受益于上个季度一个低基数啊，所以它呃这个收入环比是改善的是比较明显的啊，主要就是上级。啊，上季度相对比较低的这个基数的这个啊。啊，这个原因，然后就是外高桥项目啊，整体租金下行，但出租率是有一些改善的， 00:10:56 然后就是易商项目啊，我们可以看到易商的话，它的租金环比降幅是。啊比较明显的啊。啊，然后就是这个顺丰哦，顺丰的话整体租户比较集中，然后合肥的那个大租户啊到期之后也是啊相对比较平稳的续约啊，整体项目这个业绩层面还算是啊比较稳定啊，比较稳定。 00:11:18 然后啊，安博安博也是啊，上市时间相对比较短，也是在上个季度完成了重点客户的这个签约，然后出租率在阶段性的啊其实是有一次一些波动的，所以啊影响了相应的啊Q2季度的这个收入啊，这个是啊整体的仓储板块大概的一个这个情况。啊， 00:11:38 然后就是第三个板块啊，我们讲一下保障房啊。保障房的话呃整体的这个运营还是非常稳健的啊，出租率啊一直是维持在高位啊，租金定价呢啊，逆周期属性的优势也是啊非常的这个啊明显啊，板块就是呈现我觉得一还是还是刚才说的就是呈现高。高出租率低租金波动的特征啊，这个需求的这个刚性呢还是比较强的啊。 00:12:03 具体数据体现在啊，保障房整个板块租金同比较去年啊是增长了0.8个百分点，环比上个季度是增长了0.2个百分点啊。出租率较去年同期是增长了这个0.3个百分点啊，环比。啊是有这个一个百分点这个这个提升啊，然后收入的话同比是增长0.90.9个百分点，环比是1.4个百分点，可供分配较去年同期是增长3.3个百分点啊，环比也是有这个5个百分点这个增长啊，还是啊比较明显的。嗯， 00:12:34 然后就是具体来看啊，就是像哦红土山居啊，华夏北京保障房啊，这个华泰紫金啊，这几个政策性的保障房啊，表现还是非常稳健，出租率也是维持在高位啊，租金的话。啊，基本上变化不是特别大，但。 00:12:51 我们在梳理数据过程中啊，我觉得是有一个值得关注的点，就是市场化的保障房啊，比如说有巢啊，比如说这个城投宽庭，比如说这个啊，这个这个上海地产啊，受益于这些项目基本上受益于租金或者出租率的改善。其实啊，多数项目啊收入是环比是微增的啊，所以其实整个保障房板块它的这个呃环比数据的增长啊，其实主要是来自于这种市场化定价的这个保障房啊，这个啊还是比较有意思的啊。 00:13:24 然后就是招商蛇口啊，招商基金招商蛇口这个啊瑞斯它主要就是去年啊。啊这个啊收入同比增长还是比较明显的，然后我们也看了一下啊，主要就是去年啊这个中国电子它最重要的租户啊，就是当时上市刚上市的时候退出之后啊这