REITs基金二季报总结与展望：业绩好转支撑REITs基金二级市场行情修复

7月份以来，在多重积极信号的催化下，公募REITs投资者情绪得到明显提振，市场也迎来企稳回升。中证REITs指数相比于6月30日上涨5.11%。 伴随价格上涨，REITs市场活跃度提升，投资者情绪回暖。7月份REITs基金成交量环比增长35.89%，成交金额环比增长47.30%，成交换手率平均环比提升0.26%。 分底层资产来看，REITs各板块平均涨跌幅均为正，其中保租房类领涨。 从单只基金产品来看，国金中国铁建高速REIT和华夏北京保障房REIT近一个月涨幅超过10%，分别为12.75%和11.21%。有16只REITs基金涨幅超过5%。华安张江产业园REIT为唯一一支录得跌幅的REIT，月跌幅为1.00%。 业绩好转对REITs基金二级市场表现构成支撑。从2023年一、二季度业绩表现来看，上半年多数REITs产品的收入与可供分配金额好于预期。其中保租房、仓储物流、产业园区以及能源类较招募书披露预测值的完成率较高。REITs基金二级市场价格对业绩超预期形成正面反馈，但这样的相关性并不是“亦步亦趋”，还会受到折溢价幅度、短期波动、未来预期等因素影响。 总体上，随着公募REITs相继公布二季报，业绩好转预期强化市场信心，且市场整体估值仍有吸引力。建议投资者逐步配置底层资产具备抗周期属性，经营业绩边际改善，年内尚无较大解禁压力的REITs基金。 风险提示：市场流动性恶化；扩募资产不及预期影响产品估值；打新情绪退潮影响二级市场表现，推动负反馈。 1.多重利好驱动REITs市场行情修复，成交活跃度提升 由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素的影响，2023年2月份以来REITs基金持续下跌。7月份以来，在多重积极信号的催化下，公募REITs投资者情绪得到明显提振，市场也迎来企稳回升。 截止7月31日，REITs市场总体市值达912亿元。中证REITs指数相比于6月30日上涨5.11%，相比于7月5日首只公募FOF修改投资范围以来，中证REITs指数上涨8.15%。 图1：中证REITs指数7月上涨5.11% 分底层资产来看，REITs各板块平均涨跌幅均为正，其中保租房类领涨。 板块内平均涨跌幅从高到低排序，保障房类上涨8.44％，仓储物流类上涨7.71%，高速公路类上涨7.21％，产业园区类上涨3.42％，环保类上涨2.06%、能源类上涨1.59%。 从单只基金产品来看，国金中国铁建高速REIT和华夏北京保障房REIT近一个月涨幅超过10%，分别为12.75%和11.21%。有16只REITs基金涨幅超过5%。此外，华安张江产业园REIT为唯一一支录得跌幅的REIT，月跌幅为1.00%。 表1：2023年7月份，多数REITs基金录得上涨 伴随价格上涨，REITs市场活跃度提升，投资者情绪回暖。7月份，平均日成交额3.45元，总成交额为72.35亿元，较6月分别上涨29.4%和35.9%。平均日成交量为0.833亿份，总成交量达17.50亿份，环比6月环比分别上涨40.1%和47.30%。平均日均换手率为0.983%,较六月份0.72%的换手率环比提升0.26%。 图2：反弹行情中，保租房领涨 图3：7月份REITs基金成交量环比增长35.89% 图4：7月份REITs基金成交金额环比增长47.30% 图5：7月份REITs基金成交换手率平均环比提升0.26% 分底层资产类别来看，能源板块热度有所下降。各类型REITs成交量方面表现皆环比改善。其中改善幅度最大的是仓储物流板块总成交2.1亿份，环比上涨80%；生态环保板块，7月成交总量为0.71亿份，环比上涨71%；其次是保租房板块，7月总成交为3.1亿份，环比上涨69%； 园区基础设施保板块总成交录得1.3亿份，环比上涨49%;高速公路板块总成交录得2.4亿份，环比上涨21%；能源基础设施交易热度有所放缓，总成交额录得1.3亿份，环比上涨9.3%。 成交额方面，环比来看改善幅度最大的是保租房板块，7月总成交额达8.1亿元，环比上涨76%；仓储物流板块总成交额录得7.12亿元，环比上涨72%；生态环保板块总成交额录得3.92亿元，环比上涨69%；产业园区板块总成交额录得13.3亿元，环比上涨47%;高速公路板块总成交额录得17.5亿元，环比上涨22%；能源基础板块总成交额录得11.1亿元，环比上涨0.6%。 日均换手率方面，六个板块中仅有能源类REITs换手率指标环比下跌。 保障性住房、能源、产业园区、生态环保、高速公路、仓储物流板块REITs7月份区间日均换手率分别为1.89、1.40、1.37、1.10、0.62、0.50,环比分别变化62.1%、-7.3%、29.7%、57.3%、10.3％和57.5%。 能源类REITs7月成交活跃性呈现先增后减的态势，7月前两周（7.1-7.16）区间日均换手率为1.46，后两周（7.17-7.31）区间日均换手率为1.348。 可能的原因在于7月26日鹏华深圳能源REIT限售解禁份额1.1亿份，新上市流通份额占其现有流通分额的63%，新增的流通份额供给导致能源类REITs二级市场换手率出现短期震荡波动。 2.公募REITs二季报业绩稳中向好，对二级市场形成支撑 从2023年一、二季度业绩表现来看，上半年多数REITs产品的收入与可供分配金额好于预期。其中保租房、仓储物流、产业园区以及能源类较招募书披露预测值的完成率较高。 表2：2023年上半年，约67%REITs基金可供分派金额完成率达到100% 经营权类REITs中，收费公路项目受季节性波动影响，收入水平环比下降，但相较去年恢复明显；市政环保两单项目运营受个体因素影响表现分化；能源类项目经营情况符合预期，深圳能源营收及可供分配均超预期完成，两单清洁能源项目考虑加回国补金额后，分配完成情况良好。 高速公路REITs由于去年疫情封控基数较低，一季度已经同比有所大幅度恢复，二季度环比普遍下降。国金中国铁建REIT、华夏越秀REIT、浙商沪杭甬REIT上半年经营收入完成情况较好。高速公路REITs由于去年疫情封控基数较低，一季度已经同比有所大幅度恢复，二季度环比普遍下降，业绩修复速度减缓。但值得注意的是，根据国家统计局公布的公路货运量和整车货运流量指数，其中整车货运流量指数从3月初开始掉头向下，相对弱于2022年同期水平，表明公路货运表现仍有反复可能。 生态环保方面两只REITs表现分化，富国首创水务各项指标走高，主要系进入夏季后进水量较大，负荷率较高，二季度环比上升明显。中航首钢绿能由于系统设备常规检修导致生活垃圾处理量、上网电量同比分别下降11%、12%，而发电收入和生活垃圾处置收入合计占项目收入超90%，导致二季度收入同比、环比均跌落。 能源类REITs方面，鹏华深圳能源REIT二季度表现亮眼，受相关预留现金加回影响，收入、可供分派金额环比分别上浮71.06%、341.82%。 中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT则为首次披露季度报告。中信建投国家电投新能源项目公司二季度实现发电量3.59亿千瓦时，不含税发电收入2.64亿元，与历史三年同期平均值基本持平。中航京能光伏项目公司合计结算电量1.52亿千瓦时，不含税发电收入1.14亿元。 产权类REITs中产业园类表现分化，华安张江光大和博时蛇口产园受益于扩募二季度盈利明显改善，建信中关村除收入环比小幅上升外，可供分派金额下降较大，其他项目表现平稳。博时蛇口产园通过扩募深圳市招光物业租赁有限公司将出租率由84%提升至95%。而建信中关村出租率经历一季度下降后，二季度仍然保持较低的67.84%。主要原因为北京租赁市场持续低迷，净吸纳量连续两季度为负，新增需求不足。 华安张江光大出租率由一季度70.57%上涨至二季度82.31%，主要因为扩募加入出租率为94.05%的张润大厦。但需注意“哲库科技”租约于2023年6月末仍有效，因此出租率可能存在高估。华安张江光大园REIT在2023年一季度的收入为2253万元，二季度净利润亏损1091万元，2023上半年合集净利润亏损2268万元，是27只公布数据公募REITs中唯一出现亏损的，亏损幅度相比2022年有加大的趋势。 仓储物流REITs经营表现稳健，各项业绩指标完成良好，全部板块REITs营业收入环比小幅增长。截至2023年6月30日，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT出租率分别为87.57%、99.83%、100%。其中，中金普洛斯REIT首发上市的7个底层资产平均出租率为92.09%，扩募上市的3个资产平均出租率为80.56%，拉低总体出租率。 保租房REITs经营业绩小幅上涨、出租率保持稳定较高水平。华夏北京保障房REIT出租率较上季度末提高1.03个百分点，华润有巢REIT提高1.8个百分点，其余项目环比基本持平，保租房REITs总体出租率保持在高位，均在96%以上。2023上半年，保租房REITs营业收入完成率均超过100%，可供分配金额完成率接近或超过110%，反映了保租房市场需求对业绩表现的支撑作用。其中深圳安居REIT可供分配金额增幅最高达到13.6%，主要为应收应付项目和往期预留费用调增。 结合季报披露后的市场表现，业绩对REITs基金二级市场形成支持。由于季报披露存在一定滞后性，本文选取披露后五个交易日表现进行分析，数据显示： 15单产权类REITs项目中，13单上半年营业收入完成率达到100%，12单上半年可供分配金额完成率达100%。报告披露后5日，10单项目价格上涨，其中9单营业收入完成率和可供分配完成率达100%。 12单特许经营权类REITs项目中，7单上半年营业收入完成率达到100%，6单上半年可供分配金额完成率达到100%。报告报告披露后5日，5单项目价格上涨，其中4单营业收入完成率和可供分配完成率达100%。 REITs基金二级市场价格对业绩超预期形成正面反馈，但同时这样的相关性并不是“亦步亦趋”，还会受到折溢价幅度、短期波动、未来预期等因素影响。比如，华安张江光大园业绩完成率达标，但市场预期出租率可能会打折扣，因此价格表现并不理想；鹏华京能光伏业绩表现好于中航京能光伏REIT，但二级市场后者却涨幅更加领先，可能的原因在于前者解禁加大了二级市场供给。 总体上，随着公募REITs相继公布二季报，业绩好转预期强化市场信心，且市场整体估值仍有吸引力。建议投资者逐步配置底层资产具备抗周期属性，经营业绩边际改善，年内尚无较大解禁压力的REITs基金。 表3：业绩支撑REITs基金二级价格 3.风险提示 市场流动性恶化；扩募资产不及预期影响产品估值；打新情绪退潮影响二级市场表现，推动负反馈。