地产定位消费属性因城施策改善供求关系

强于大市（维持评级） 地产定位消费属性，因城施策改善供求关系 事件：2026年7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，规划提到，促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。 定位地产为大宗耐用商品消费，政策关注住房品质提升。《扩大消费“十五五”规划》（下称“《规划》”）正式将住房消费列入大宗耐用商品消费范畴，我们认为预示着房地产的“居住和消费”属性相较于“投资和投机”属性将更占主导地位，政策导向也将由过往的系列限制性措施转向支持促进消费，以提振市场信心。同时《规划》使用品质、智慧、改造、质量等词汇形容房地产，也说明房地产基调逐步从“保交楼、防风险”向城市更新、“好房子”建设等品质提升方面转变。 作者 分析师杜昊旻SAC：S1070526040002邮箱：duhaomin@cgws.com 因城施策增加改善性住房供给，重塑行业竞争新格局。针对居民住房需求，保障房满足刚性需求，商品房满足改善需求，增加改善性住房供给，表明商品房市场更注重“质”而非“量”。2026年上半年，全国宅地成交继续收缩，据中指数据，全国1-6月宅地成交1.45亿方，同比-22%；据统计局数据，全国1-6月房屋新开工面积2.32亿方，同比-23.4%，意味未来住房供应也将延续收缩态势。上海、深圳、北京、杭州等核心城市推出优质地块，土拍热度提升，据中指数据，2026年6月土拍溢价率16.7%（2025年下半年每月均在10%以下），房企在对优质地块补货意愿提升。优质地块适配“好房子”建设，拉升行业准入门槛，具有全周期高质量开发能力的头部房企将获取更多市场份额。 分析师方鹏SAC：S1070526040004邮箱：fangpeng@cgws.com 相关研究 强调更新改造和物业提升，孕育存量市场投资机会。据日前的《城市更新“十五五”规划》，到2030年，全国计划新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，城镇危旧房改造数量约50万套/间，预计带动家装翻新、电梯加装、适老化产品、智能安防等行业的需求释放。《规划》首次将物业服务纳入扩大消费顶层设计，物业管理预计将从传统的保安、保洁向全周期、智慧化、人性化的服务转型，具备稳健基础物管服务、全周期运营经验和充沛现金流的综合服务商，将更能满足存量时代的需求。 1、《公积金条例修订拟扩容，地产企稳预期渐进》2026-06-092、《数据支撑企稳预期，基本面驱动行情持续》2026-05-133、《深圳出台稳楼市新政，优化限购与公积金制度》2026-04-30 投资建议：住房消费被定位为大宗耐用商品消费的重要抓手，地产调控基调逐步转向支持促进消费；因城施策增加改善性住房供给，市场更注重“质”而非“量”，供求关系预计将改善。建议关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企，如绿城中国、华润置地、建发国际集团（包括建发股份）、滨江集团、招商蛇口等；关注地产企稳带动的产业链公司业绩修复，且具有优质服务能力的物管企业，如华润万象生活、绿城服务、建发物业等。 风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究院，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券版权所有并保留一切权利。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 长城证券产业金融研究院 北京地址：北京市宣武门西大街129号金隅大厦B座27层邮编：100031传真：86-10-88366686 深圳地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层邮编：518033传真：86-755-83516207 上海地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层邮编：200126传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com