地产定位消费属性因城施策改善供求关系

房地产 2026-07-16 长城证券极度近视

核心观点：国务院《扩大消费“十五五”规划》将住房消费定位为大宗耐用商品消费，政策导向从限制性措施转向支持促进消费，强调房地产的“居住和消费”属性，并关注住房品质提升，基调逐步从“保交楼、防风险”转向城市更新和“好房子”建设。
关键数据：
- 2026年上半年全国宅地成交1.45亿方，同比-22%；房屋新开工面积2.32亿方，同比-23.4%。
- 2026年6月土拍溢价率16.7%（2025年下半年每月均在10%以下）。
行业影响：
- 因城施策增加改善性住房供给，市场更注重“质”而非“量”，优质地块适配“好房子”建设，拉升行业准入门槛，头部房企将获取更多市场份额。
- 城市更新和物业提升孕育存量市场投资机会，预计带动家装翻新、电梯加装、适老化产品、智能安防等行业需求释放，物业管理向全周期、智慧化、人性化服务转型。
投资建议：
- 关注资产质量优质、投销表现有韧性、产品服务好的改善型头部房企，如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团、招商蛇口等。
- 关注地产企稳带动的产业链公司业绩修复，以及具有优质服务能力的物管企业，如华润万象生活、绿城服务、建发物业等。
风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整。