2025年第三/四季度埃及建筑市场报告：在重置中前行

内容 03040511引言仪表盘经济概览建筑市场概览 我们的价值观 自2009年起已建立业务往来 吉尔德斯（Gleeds）自20世纪90年代初起就在埃及运营，并于2009年在开罗设立了常驻办公室。我们成功地将英国的专业标准和质量保证与当地的知识和经验相结合。我们的员工具备皇家特许测量师学会（RICS）、英国特许建造学会（CIOB）的资格，并且是项目管理专业人士（PMP®）。 我们Gleeds在项目交付方面拥有坚实的业绩记录，涵盖从大型到小型规模的各种方案和服务。我们拥有不断增长的客户名单，包括主要的国内外客户，如Emaar、Majid Al Futtaim Properties、Al Futtaim Group、Microsoft、ExxonMobil、Orange、Huawei、Oracle、OBS、Mobinil、Shell、Bloomberg和BG。 我们自豪地参与了多个知名项目，例如Marassi、开罗上城（Up Town Cairo）、阿尔马扎城中心（City Centre Almaza）、开罗节庆城（Cairo Festival City）以及其他项目。在这些项目以及与我们的客户合作过程中，我们建立的关系随着时间的推移而日益增长，从而带来了众多回头客机会和更深入的合作。 自那时起，Gleeds发展迅速，提供项目管理（PM）服务，并拥有专业的RICS特许测量师以及世界级的成本管理（CM）服务，涵盖各个行业领域的众多项目。Gleeds是本地区许多最负盛名的国内外组织的可靠且值得信赖的合作伙伴，在埃及及更广泛的地区，许多项目上都拥有准确成本建议、专业合同和项目管理的光荣记录。我们的办公室拥有90多名员工，提供世界一流的专业服务，并由一支全职的数据与研究团队提供支持，该团队致力于报告埃及建筑市场和经济发展指标。 我们为客户提供最先进、公正且全面集成的项目管理服务，这是我们业务的基石；这是我们理念和方法的核心。我们深感有责任与建筑市场分享我们的知识和经验，以帮助成长和丰富我们引以为傲的产业。我们希望您认为本报告富有见地，并欢迎与您讨论报告内容以及任何其他定制化报告的机会。 缪尔·史密斯，格利兹总监 仪表盘 指示变更的键 每个季度的数值是该季度参数的平均值。 数据来源：http://www.tradingeconomics.com http://www.cbe.org.eg http://www.egx.com.eg http://www.investing.com 经济概览 经济概览 汇率 2025年第三季度和第四季度期间，欧元兑埃及镑汇率上升，平均达到56.6埃及镑，较上一季度有所增长。预计下一季度欧元兑埃及镑的汇率将维持在当前区间内。 2025年第三季度和第四季度期间，美元对埃及镑的平均汇率略有下降，录得平均48.08埃及镑，较上一季度有所降低。预计下一季度美元对埃及镑的汇率将维持在当前区间内。 经济概览 外汇汇率（续） 2025年第三季度和第四季度期间，英镑对埃及镑的汇率上升，平均达到埃及镑63.39，与上一季度相比。预计下一季度英镑对埃及镑的汇率价值将维持在这一范围内。 埃及股市 埃及股市指数EGX 30，衡量埃及证券交易所前30家交易量最大公司的表现。在2025年第三季度和第四季度期间，该EGX 30指数录得增长，平均为41,828.97点，较上一季度有所上升。 经济概览 消费者价格指数 央行利率 消费者价格指数（CPI）衡量消费者在日常商品和服务上支付价格的上涨。在2025年第三季度和第四季度期间，CPI上涨至平均259点，而上一季度的指数点数为243点。预计下一季度将继续上涨。 关于利率数值的决定由埃及中央银行（CBE）做出。官方利率是隔夜存款利率。在2025年第三季度和第四季度，利率有所下降。预计下一季度利率还将再次下降。 外汇储备 埃及的外汇储备由中央银行（CBE）报告，这些是中央银行持有或控制的外国资产。这些储备通常用于融资国际收支并控制汇率。在2025年第三季度和第四季度期间，埃及的外汇储备有所增加，录得平均510亿美元。预计外汇储备将在下一季度逐步增加。 重置导航： 2026年埃及建筑市场的经济分析 建筑市场概览 导论：一个转型中的市场 2026年初，埃及的建筑行业正处在一个关键节点，其特点是从危机管理向一个虽成本高昂但已稳定的“新常态”过渡。 在货币贬值和通胀飙升多年的波动驱动下，市场目前正经历定价机制、监管框架和供应链动态的重新校准。本报告旨在对当今影响埃及建筑成本和投标定价的主要经济因素进行详细分析。 它探讨了增值税（VAT）制度的转变，该转变已改变了承包组织的现金流状况。它进一步考察了波动性“绿色金属”（如铜和铝）与全球需求激增导致其飙升之间的两极分化，以及钢筋在国内的相对稳定性。 此外，该分析深入探讨了能源放松管制带来的通胀压力、进口商品上持续存在的“风险溢价”，以及外国直接投资（FDI）作为一把双刃剑的复苏——它既推动增长，又加剧了劳动力短缺。 建筑市场概览 增值税修订：从成本累积到财政中性 然而，这一转型并非一帆风顺。在法规生效后的有限时期内，市场对于过渡期合同产生了困惑，这些合同依据5%的规则签订，但依据14%的规则执行。这种不确定性导致了关于合同金额和变更的争议。如今，虽然监管问题已定义并解决，机制也已明确，但一个新的挑战已出现：现金流压力。承包商现在必须在收到客户相应的14%付款之前，为其供应链采购支付14%的税款。因此，尽管成本影响是中性的，但承包商的营运资金需求增加了，这要求成本顾问更严格地执行电子发票，并采用更敏捷的付款认证周期，以防止供应链瓶颈。 过去一年影响建筑行业最显著的监管变化之一是增值税法的修订，具体是从5%的税率制度转变为标准的14%增值税率。历史上，埃及的建筑服务适用5%的税率制度，这是一项不可收回的成本，承包商必须将其吸收或计入其投标报价中作为直接费用。这种旧制度造成了“税上税”的级联效应，即承包商对其材料投入（水泥、钢材、电缆）支付14%的增值税，但无法将这些支付与从客户那里收取的5%的税款进行抵扣。这导致了隐藏成本和投标价格上涨，因为承包商试图收回他们无法抵扣的投入税损失。 近期立法修订案（2025年第157号法律）旨在通过取消一般建筑工程的5%税率，将其适用标准14%税率来调整这一结构性失衡。虽然名义税率有所提高，但此举对行业成熟具有经济上的益处。承包商现可全额抵扣所购材料和服务的进项增值税，抵其向雇主收取的销项增值税。这种与全球最佳实践的一致性，使增值税实质上成为一种流转税，而非固定成本，理论上可降低建筑项目的净成本基数。 建筑市场概览 铜“超级周期”与铝价上涨 尽管国内法规已趋于稳定，但国际商品市场正引入新的波动性，其中铜价尤为突出。截至2026年初，我们正目睹分析师所谓的“铜超级周期”，其驱动力并非仅来自建筑需求，而是全球结构性赤字。绿色能源基础设施——太阳能农场、风力涡轮机和电动汽车（EV）充电网络——的快速扩张，加上为人工智能（AI）提供动力的数据中心的增长，已创造出对导电金属的无限需求。铜价在伦敦金属交易所（LME）已触及每吨10,000至11,000美元的范围，这一趋势正直接将通胀输入埃及机械、电气及管道（MEP）套餐。 与铜价同步，铝价也呈上涨趋势，接近三年高点。铝的生产耗能巨大，加上全球供应受限，尤其是中国和欧洲主要铝厂面临高能源成本的压力，导致市场紧张。对于埃及市场而言，这直接影响了建筑幕墙和外墙的成本。“交货到现场”的铝型材成本上涨，迫使幕墙承包商缩短报价有效期。能源成本与金属价格的这种关联意味着，具有大面积玻璃幕墙的高档办公楼和住宅楼，其幕墙系统成本超预算，需要通过价值工程或提前采购策略来锁定价格。 对于埃及的建筑工程项目而言，影响尤为尖锐。电气设备包通常占建筑成本的20-30%，其价格正以近乎每月一次的频率进行调整。高压电缆、母线、变压器和开关柜等物品的价格上涨幅度远超一般通货膨胀水平。成本顾问现在必须考虑到，招标时有效的电缆价格可能在采购时已经过时。这促使标准合同中重新引入了针对铜基产品的价格波动条款，以将风险从承包商转移回雇主，避免出现过高的风险定价。 建筑市场概览 钢的稳定性与水泥的通胀 与进口金属的波动性形成对比，过去12个月当地钢筋市场表现出相对稳定。目前的钢筋价格已稳定在一个可预测的区间内，每吨在30,700至34,200埃及镑之间波动。这种稳定性主要归因于埃及供需关系的平衡。国内生产能力有所提高，埃及镑对美元的稳定化使得综合钢厂能够更好地管理进口坯料和废钢的成本。这种稳定性为结构成本估算提供了一个坚实的基础，与2023-2024年所见的 uncertainty 相比，在项目预算的早期阶段提供了更大的确定性。 然而，水泥市场则呈现出不同的态势。水泥价格正经历着一种缓慢但持续的上涨，在2025年显著攀升，并持续保持在高位直至2026年。与往年相比，普通硅酸盐水泥（OPC）的价格飙升了超过80%，现在通常每吨交易价格超过3600埃及镑。与受全球废钢价格影响严重的钢铁不同，水泥定价高度本地化，且对能源投入成本极为敏感。水泥行业是能源密集型产业，严重依赖煤炭、天然气和重油。 水泥价格上涨并非由原材料短缺驱动——埃及拥有丰富的石灰石——而是由生产成本和物流成本的上升所导致。政府逐步取消能源补贴（详见下一节）增加了水泥窑的运营成本。此外，随着对小型企业的收购和部分企业的退出，市场整合使得剩余的主要生产商获得了更大的定价权。钢铁价格稳定而水泥价格上涨之间的差异，为结构混凝土套餐呈现出复杂的局面，其中钢筋方面的节省被混凝土供应率的通胀有效抵消。 建筑市场概览 对施工活动的影响有两方面。首先，“前期费用”的直接成本上升。承包商在运营工地、在离网地区为发电机供电以及运行其设备方面的支出显著增加。其次，且影响更大的是物流成本的上升。像沙子、骨料和空心砖这类低价值、高体积材料对运输成本尤其敏感。当燃料价格上涨时，沙子的“到岸”价格可能在一夜之间上涨15-20%，完全是由于运输成本的增加。这实际上提高了所有基本施工活动的最低价格，从土方工程到砌体工程，都将永久性的通货膨胀层嵌入市场，且不太可能消退。 建筑行业基础通胀的一个关键驱动因素是埃及政府战略性地决定完全取消燃料补贴。这项与国际货币基金组织（IMF）达成一致的长期计划，旨在到2025年底或2026年初将国内燃料价格调整至国际成本回收水平。通往这一点的过程中伴随着一系列激进的价格上涨，这些上涨已波及整个建筑供应链。 2024年全年都出现了显著增长，其中3月、7月和10月出现了大幅上涨，随后在2025年4月进行了进一步调整。这些调整并非渐进式的，而是巨大的飞跃；例如，柴油价格——建筑业的命脉——在一年内上涨了超过60%。柴油为现场重型机械（挖掘机、起重机、发电机）提供动力，并且至关重要地，为运输原材料的卡车车队提供动力。 建筑市场概览 进口风险溢价和“恐惧税” 尽管近几个月货币汇率相对稳定，但过去贬值周期的影响仍体现在进口成品的价格上。高端进口材料（如意大利大理石、西班牙瓷器、德国卫生洁具和先进的BMS系统）的供应商和分销商继续在其报价中加收“风险溢价”。 因此，高端精加工套餐的投标回扣往往与实际汇率相比显得不成比例。成本管理人员发现，进口商品的“主要成本”（PC）总额正在迅速耗尽。越来越多的客户倾向于接受国际品牌的“本地替代品”——在埃及获得授权生产的材料——以规避这种风险溢价。然而，对于要求专属进口规格的项目，预算必须包含一大笔应急储备金，以覆盖供应商所采取的这些防御性定价策略。 尽管埃及中央银行已改善外汇流动性，但进口商仍担心突发的监管变化或流动性枯竭会延误他们向外国供应商付款的能力。为了缓解这种感知到的风险，他们使用内部汇率来定价商品，该汇率通常高于银行官方汇率，以此作为应对潜在波动的缓冲。此外，由于地区地缘政治紧张局势导致红海航运路线中断，这