阜阳凤凰熙岸商业项目服务建议书【安徽新弘毅】20231116.pptx定稿

独撰策划总监：张宽山 每一个项目赋能持续不断的商业价值 永远对世界“保持童真”，坚持专业为导向秉持极致的服务理念，以创新驱动业态发展，以资源推动市场变革，以极致铸就行业标杆，与客户、合作伙伴及社会和谐发展。 2013-2023安徽新弘毅—提供全流程商业资产运营增值服务 阜阳-凤凰熙岸商业项目服务建议书 Contents /目录 商业市场|阜阳商业发展阶段 ■阜阳处于丰富型消费向提升型消费发展的阶段，开始关注品质、讲究品牌消费； 第四阶段：享受型消费阶段享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求倾向于休闲、娱乐型消费 第三阶段：提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费 第二阶段：丰富型消费阶段丰富型消费阶段满足基本生活后的消费阶段延展丰富基础消费内容 第一阶段：生活必需型消费阶段生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容 ➽阜阳和亳州城市化率处于同一水平，2022年城市化率43.47%；阜阳经济发展速度很快，列居全省第四，成为全省经济重要增长极；目前处于以购物中心发展阶段。 商业市场|阜阳商业发展阶段 ➽人民路商圈已不再是阜阳唯一的商业中心，阜阳商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散，同时街区商业逆势增长，迎来黄金发展周期。 商业市场|阜阳商业销售情况 阜阳商业市场销售—2020年度城区商业备案3379套，均价28347元/㎡，备案面积25.7万方； ■2020年2月份疫情爆发，商业地产陷入销售低谷期，疫情反复，带来销售不畅； ➽2020年阜阳商业进入开业期高峰—阜阳吾悦广场计划2020年9月19日开业，颍东区世纪金源购物中心计划12月开业，颍东区爱情海购物广场计划10月1开业；大学城红街8月份开业； ➽2020年典型自持商业—颍淮坊位于颍泉区阜阳生态园入口南侧，由祥源控股集团建设，祥耘商业定位，并持有运营的开放式低密度街区形态商业。近2万方可租面积，自持物业； 商业市场|阜阳商业地产销售情况 阜阳商业市场销售—2021年阜阳商业备案套数1501套，备案均价26140元/㎡，面积21.24万方；■2021年阜阳商业销量和销售价格均呈现下滑走势； ➽2021年整年疫情，商业市场环境恶劣，传统型商业面临线上网购直播方式冲击严重，阜阳沃尔玛停业，阜阳商厦面临业态调整升级； 商业市场|阜阳商业销售情况 阜阳商业市场销售—2022年阜阳商业备案套数1685套，备案均价24186元/㎡，面积12.16万方； ➽阜阳城区商铺备案明显下降，2022年备案面积12.16万方，较2021年的21.24万方，降幅约57%。备案较多的为温莎新天地、农机大市场二期纯商业项目，备案大多为住宅底商。 商业市场|阜阳典型商业销售 阜阳典型商业，大量商业集中城南新区，颍泉区和颍东区主要是住宅底商商业； ■北京城房商铺价格优势和商铺一拖二产品，商铺年去化接近10000㎡；城南在售商铺销售年去化不到5000㎡ 商业市场|阜阳近3年商业销售汇总 2020—2022年上商业销售走势—阜阳商业市场呈现量和价齐跌； ■综合体商业销售不尽如意，大型规模型住宅配套底商销售良好，同时品牌房企开发住宅区，配套特色独立商业街区销售部分销售良好； 商业市场|阜阳商圈研究 阜阳商圈研究—颍泉和颍东作为片区商业中心，老城商圈和城南商圈升级城市级商业中心。 ■据阜阳市商务局发布《阜阳市城市商业网点规划（2017-2030年）》，阜阳市中心城区将重点打造的零售商业发展格局，即建设2个城市级商业中心—三角洲城市城市商业中心和城南新区城市级商业中心；■城南商圈 ➽自2012年开始，阜阳市委、市政府做出了“举全市之力，建设城南新区”的重大战略决策后，城南新区发展日新月异。周边政治、经济、文化等百亿级市政配套，均环双清湾公园而建，全城目光聚集于此，亦如合肥天鹅湖之于政务区，阜阳版“天鹅湖”。➽商业：宝龙广场、颍州万达商区基本成熟，城南双清湾水街也已经投入使用；华润阜阳中心万象里购物中心目前也在建设中。■颍东商圈 ✪近年来，随着颍东新城区规划的一步步落实，城东新区已经慢慢成为老城区居民游玩之地，岳家湖公园也有市民戏称为“阜阳小三亚”，风景宜人。✪商业：拥有目前全阜阳最大的购物中心——18万方的世纪金源购物中心，目前已经开业; ■颍泉商圈 ➽泉北片区强化旅游商贸功能，以颍河、泉河风景带和三角洲项目实施为落点，建设景观休闲带、贯河纵联的交通带、滨河多彩的产业带，打造宜居宜业的生态园林水城➽商业：泉北半岛北邻万达广场，南接阜阳国贸、千百意等繁华商圈，未来还规划建设城市商业综合体、大型专业店，发展折扣店……等集发展休闲娱乐、餐饮、美容保健等一体的商务商业集中区。■老城商圈 ➽人民路是阜阳老城区的黄金商业命脉；➽商业：阜阳的政治、文化、娱乐、教育中心都围绕着人民路而展开。人民路上先后出现多家如千百意、国贸、香港财富广场等众多大型综合性超市； 商业市场|阜阳商业分布 阜阳商圈研究—颍泉和颍东作为片区商业中心，老城商圈和城南商圈升级城市级商业中心； 商业市场|阜阳商业街规划 阜阳商圈研究—《阜阳市城市商业网点规划》文件中，阜阳明确表明将新建12条商业街； ➽阜阳12条商业街规划—颍东游憩商业街、阜阳金街、城北中心商业街、阜阳唐宋历史文化街区、颍西商业街、新业路商业街、开发区商业街、职教园区商业街、城南新区商业街、西湖新城商业街、淮西餐饮街区、颍东湖滨商业街。 商业市场|阜阳典型商业 保利宋街—2023年7月20日宋街开街，总面积10万方，自持60%，准现铺带租约销售； ■保利宋街定位——阜阳首座宋文化主题街区（集购物、餐饮、休闲、夜市、娱乐为一体） ■商铺产品—单层、纯一层和纯二层，可做二层使用；■销售情况—现铺销售，处于不好的位置，单层50㎡，对外销售价格8000元/㎡,总价40万元一套；二层目前现铺销售价格1.3万元/㎡; 商业市场|阜阳典型商业 双清湾水街—2022年7月30水街开街，商业（水街）部分超90%为自持商业； ■双清湾水街定位—皖北潮玩休闲街区； ➽超强品牌背书+运营背景—由安徽置地、新华地产联合打造，黄山文旅、新华长江商管联袂专业运营的双清湾水街。 ➽规划业态—双清湾水街以“品质、生活、休闲、娱乐”四大商业主题，一站汇聚了酒吧娱乐、时尚餐饮、儿童游乐、婚纱摄影、文化休闲等多元业态，并以此为基准规划“影视中心、婚礼广场、唐风美食街、滨水酒吧街、文化庆典广场、亲子活动空间”等特色规划为一身，全面升级阜阳商业休闲标准。 ➽作为阜阳城市发展的重点区域，以双清湾中央商务区为核心的城南新区，经过近几年的高速发展，在规划+配套的双轮驱动之下，正蓬勃发展成长为阜阳最强的增长极之一。 商业市场|阜阳典型商业 罍街颍州坊—2023年6月1日颍州坊小吃街试开业，商铺已成现铺，目前对外招租，销售情况差； ■阜阳罍街定位—合肥罍街升级版 阜阳版罍街将由合肥罍街文旅原班团队打造，秉承“统一规划、统一宣传、统一招商、统一运营、统一物业服务”的罍街五统一管理模式； ➽阜阳版罍街位于阜合产业园蜀峰湖路以南，天柱山路以东，芦桥沟以北，阜颍河以西，特色商业街区建筑面积约4万平方米。 商业市场环境总结 新弘毅观点1—2023年阜阳房地产政策刺激不明显，楼市持续降温，商业地产更是低迷，销售型商业去化周期加长，运营型商业在加快持续深化客流和多样业态升级； ➽短期楼市政策，并未刺激到阜阳楼市销量回升，市场持续降温，短期有所复苏但非常脆弱； ➽商业物业存量库存量依然很高，特别是社区底商和集中物业，供需端信心不足，导致投资意愿不强； 商业市场环境总结 新弘毅观点2—阜阳商业消费时代依然存在，消费升级趋势明显；需要拥抱业态变化，聚焦核心消费，坚持长期的运营价值带来回报； 短期必须承认商业地产逆天改命很难长期依然坚持运营为本事在人为得干 新弘毅要做的事情，在全国商业都很难情况下，专注优质商用物业，提升招商运营能力、市场研判和资金能力、重奢资源整合、重奢品牌，构建商业地产的护城河； Contents /目录 项目基础指标（调规前） ■地块三经济技术指标—总用地面积36103㎡，总建筑面积77604㎡；地上总建筑面积57664.80㎡，地下建筑面积19839㎡；■计容面积40%自持（预计20204㎡），可售商业面积16270㎡，商业办公21291㎡； 重要基础指标（调规前） ■地下总建筑面积19839㎡，其中人防车位地下车库17827㎡，非人防车位2012㎡，需要先投入大量资金； 项目四至情况 ■地块西面和南面有成片的住宅区，颍泉万达综合体和多个生活购物中心分布，有人流和车流 ■地块东侧为本项目规划住宅四期地块和大量的绿化植被； 项目印象—有大量植被分布，古泉路南侧为万达公园、东侧绿地植被、临近沙颍河风景带。 项目本体分析总结 n项目周边全部绿化所包围，人流导入困难，需增加人流节点及导入口多个动线设置； n民强路、陆宁路与三期地块规划道路打通； n项目缺乏昭示性，商业需要明确定位，打造贴合市场的产品，依托运营制造话题性强导流； n区域商业中心，已经很明确，与万达定位和业态需切割和补充。 Contents /目录 项目机会点 n本项目是区域内唯一复合型、开放式的商业街区，区域缺乏新型商业 n本案为全新商业，可跳出区域传统商业同质化竞争，打造特色商业产品，吸附主城区年轻消费客群； n项目周边有大量自然景观植被，南侧公园，东侧是沙颍河风景带，具备打造成公园式商业街区条件。 项目破局方向 传统型商业综合体— 新型开放式商业综合体— 开放式、低密度的街区形态购物娱乐中心是对当地市民生活的微观体现，同时和万达综合体定位有错位； 继续走传统型商业存活很难，并且香港财富广场步履维艰； ——参考案例：五棵松万达广场 ■2023年10月国庆北京五棵松万达广场，作为万达全新第四代商业综合体，五棵松万达广场第四代作品以独特的设计风格和创意元素打破了人们对万达广场的审美疲劳； ■作为全国NO.1的非标万达，五棵松万达广场将打造全场景休闲社交中心，成为集情景娱乐、文化休闲、圈层社交、先锋科技于一体的前瞻潮流生活方式的定义者，成为京西城市理想生活新阵地。 本项目营销目标设定 招商公司前置招商支撑销售，销售解决租金回报率和销售模式，支撑营销目标达成； 针对销售物业—帮助开发商实现商业快速销售，回笼资金 商铺作为投资工具，商铺的收益主要可以分为三部分：①租金收益②地产增值③金融属性套利（适合私营企业主）； 策略思路|整体策略 推广线 以“万达旁，稀缺商业现铺”为主推广语，万达商圈板块发声； 拓客线 引进分销，利用分销带客，带动商铺去化，同时开展写字楼、专业商圈拓客，提升商业客户量； 销售线 主打回报，通过虚拟起价解决投资门槛，通过升值潜力演绎、月收益释放奠定购买信心； 展示线 商业街包装，商业展示前置，主力店店招广告投放，主力店展示包装前置等氛围包装带动项目商业展示，提升客户信心，进而促进商业去化； 活动线 举办商业造势活动，招商大会，主力店签约会等相关商业活动，带动项目发声； 营销策略|推广策略 商业街打回报战，通过虚拟起价解决投资门槛，通过升值潜力演绎、月收益释放奠定购买信心； 低门槛买铺 升值潜力 低门槛拥有万达商圈内旺铺，低价高品提款机 3年21%收益，即买即收租 营销策略|销售策略 3年返租销售,每年返利7%，共计返利21%； 案例计算 销售策略：3年返租直接从房款中抵扣或者3年返租冲抵首付款减除 带回报销售统一招商 以带回报销售为噱头，进行统一管理，统一招商，有利于项目后期整体销售 营销策略|推盘计划2024年全年货值1.1亿元，其中公寓货值3100万元； 具体推盘计划和推售方式，需根据进场启动会和工程施工进度确定 营销策略|定价策略 本项目与其他项目的商业因素权重